地产人口述实录：top房企是如何抢开盘的？
艳姐说
1
初生牛犊不怕虎
刚毕业的时候，很荣幸作为某top房企的校招生，进入了运营岗。
就像现在很多刚毕业的学生的普遍疑惑一样，普遍认同的一毕业就开始干运营会很空虚这一说法。
导致总是会纠结选择：工程岗还是运营岗呢？
的确，我当时也完全是这种想法，工作中没办法做到完全说服做了很久项目岗的“老油条”，甚至慢慢的连基本的信服力都消失了，简单的一份材料收集也变得拖拖拉拉不按时提交了。
于是发誓既然选择了运营岗，工程的知识就需要在工作穿插中不断进行补充。
由于当时是在区域平台，下面会有很多项目的汇报之类的文件资料，于是我不断从文字上吸取、总结现场实际操盘的经验，但是纸上学来终觉浅，还是郁闷过一阵子……
但是苦恼过一阵子之后，恰好校招生培养计划里面有一项，可以拥有机会选择到其他岗位进行轮岗学习。
轮岗时间由直接上级领导同意签字确认即可，那时候我的领导也非常赞同我去项目学习一下，并且是完全脱岗脱产。
那时候我心情可谓是大转变，心中顿时充满了雄心壮志，一股初生牛犊不怕虎的精神、勇气，又找回了刚毕业那时候的冲劲：
刚好了解到区域内有一个项目正在经历抢开盘，于是我的运营生涯中，工程就开始穿插进来了。
后来发现后悔都已经来不及了…..
2
抢开盘结束后一个月不敢出去聚餐
时值夏天，完全忘不掉当时结束抢开盘后晒得黑不溜秋的皮肤，烈日当空，还要在一千多平方的工地上跑来跑去，挥洒热汗，那时候才真正有种感觉：
所谓的万丈高楼平地起！
后面我才知道，我是因为项目不够人手，需要从其他岗位调过去帮忙，刚好我自告奋勇，顺其自然地进了这个坑，我真的是：主动入坑。
最印象深刻的，后期我负责室外部分，太阳最烈的时候，大概在下午两点钟，那时候我看着展示区上百号工人，种草的种草，焊围挡的焊围挡，搬家具的在搬家具。
而我，为了在领导面前不表现出偷懒，硬是在外面走走停停几个钟，路边电线杆的那个影子是陪伴我整个抢工阶段的“太阳伞”。
抢开盘后一个月都不敢出去聚餐，我估计那时候的我大概就是晚上出去最好开着手机灯，在黑暗中摇几下，以免路上的行人及车辆没有发现我……
3
热爱工作无法自拔
上周看到一篇文章《我有一个做地产的男朋友》，里面对于地产的工作状态可谓是描述得淋漓尽致了。
我刚到项目，项目就组织一起聚餐，主题是欢迎我的“到来”。隐隐约约感觉到接下来工作的恐怖性……
项目经理先是带我熟悉展示区的大概情况，展示区涵盖的范围主要是室外的综合楼、销售中心、泳池，园建工程，绿化工程，室内的销售大堂、办公区以及板房的部品等，最后就是营销的包装了。
然后就初步分配我先去跟进出土情况，沟通监理、总包、分包，协调钩机，协调砖渣、钢板填路等事宜了。
无惊无险，又到六点，还以为可以下班了，没想到，真正的工作刚刚开始。
4
办公室、现场两头跑
晚上回到办公室，首先需要把今天的内业全部过一遍，涵盖各式各样各线条连环夺命催的表格、PPT【白眼.jpg】，完了之后还需要去现场督促进度，工人加班情况等。
由于这个项目前期详细勘察阶段出了点问题，桩基选型发生了改变，需要重新进行二次工程策划。
整体俯瞰项目进行布置，总结了几大原则：
首先道路要尽可能多且硬化，更需要环形布置，方便材料运输，临设、临水、临电、围墙围挡等就不用说了，基本都要前置安排好。
另外，塔吊布置要重点考虑避免后期与园建工程施工冲突，因为后期塔吊拆除会直接影响到管网施工的进度，包括材料堆放等，后期抢工过程中园建工程会变成关键线路。同步夜间照明、垂直运输等也需要提前布置，方便后期夜间抢工赶进度。
整个展示区的进度我们采取的是前置安排、过程纠偏以及事后回顾提升的做法，团队先行搭建，项目是由一支老带新组成的组合，充分做到经验传帮带，同步我们会事前准备好沟通拉通过了的出图计划以及招标定标采购计划，过程中严格按照计划进行施工。
一开始阶段的土方工程的进度，当时我们是有考虑做好场内的土方平衡的，经过现场测量，发现可以将地块东南角的多余的土转运到另外一边低洼地带，从而使得整个个地块均在设计标高位置，减少了场外运土买土，大大降低了成本及时间。
同步需要跟前期部多进行沟通，只有土方动起来，隐藏的征地、拆迁、坟墓等才会暴露出来，有利于我们及时扫清障碍，避免后期过于被动。
5
凌晨三点在设计院
驻场追图在地产圈也不是件罕见的事了，在我们的土方全部都弄好之后，基础图纸却还没有出来，无奈赶进度的催促之下，于是我就被派往设计院，现场追图了。
很大的感触就是，我去催图，我烦，设计院的同事也烦，所以能不能有更高的标准化出图呢，标准化程度更高点，项目前期就不会陷入这种无线循环的被动上了。
但是经过那么多次追图经历，还是要总结下，以便下次可以不再追图，保证顺利出图。
首先，我们要设置好设计出图的合理顺序，首要原则就是先展示区，后大区，先管网后主体，先基础后上部，装修机电绿化同步进行，当然，在我们基础选型结束后，首要的还是基础图纸，方便我们即刻开始进场干活。
6
结束前的崩溃
马上胜利在望的时候，诸如室外市政管线经常被压爆、物业园建等劳动力不足等情况还时常发生，各方争执也不断，当时一度怀疑人生是不是总是充满坎坷，永远不能如你所愿。
对于室外的管线成品保护不到位的情况，正值抢工阶段，施工场地内各个分包单位人来人往，车来车往，不容易控制，导致先前预埋好的管线经常会被展示区施工机械或者斗车等压坏，导致管线需要重新施工，影响整体展示区工期。
所以建议前期需要重点关注及策划管线的架空处理，还要考虑好管材的材质选择问题，避免过易损坏。
同时，项目处于收尾后期，前期滞后的节点也许无法挽救，唯一办法就是在最终收尾的园建部分不能拖后腿，甚至需要帮忙抢回之前落后的进度，普普通通的就是一天几百号人在抢园林园建这是必须的，务必做到保证园建的劳动力，确保展示区的顺利开放。
7
最后的总结
写这篇文章也主要是想沉淀下经验。
①首先，从前期的策划一直跟到开盘，大概是用了三个多月，总结而言就是在工期紧张、涵盖内容繁杂且品质要求高的抢展示区抢开盘阶段，需要充分做到严格的质量管理，科学的进度管理以及精细的成品保护管理，辅以高效的会议管理沟通机制以及奖罚机制，才能保证展示区的顺利开放以及后期的完美开盘。
②其实，最最最重要的一点，就是总包优选！
好的总包这个项目就成功了一半，这句话毫不夸张，这里可以根据各公司内的单位库情况，优选考虑战略合作单位，根据总包单位以往的情况来综合考虑总包的实力情况，还要插一句，项目进展顺利与否很大程度上取决于我们项目能否直接对话合作单位的老板。
③对于横向部门的沟通上，同样是会影响施工进度的正常运转。
这里谈几点，首先务必要求前期可研阶段，营销输出的产品定位要准确，提前做好营销策划，因为是会直接影响到后面的广告方案以及看房动线的确定，从而影响整体的现场场地布置。
④另外就是抢工后期时刻保持跟物业的沟通畅通，明确输出开荒进场时间，保证物业可以有充足时间去准备所需的劳动力，同步在物业进场后做好现场成品保护的管控，大大提升展示区观感。
工作上做任何事情都要以预控为主，要主动去想，保证策划的准确性及落地严谨性，一步步地抠细节，细节决定成败，只有把细节弄好，才能一步步实现我们的目标，实现完美开放！
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