未来10年，房价能跑赢股指吗？

2024-04-28 01:11:00

（1）北京房价没有跑赢沪深300指数

前几周集思录论坛有一个帖子：网友13年9月在北京小西天（北二环和北三环之间）5万2每平米全款买的房子，现在卖7万3，不算房租只看房价净涨幅是40%。算上房租，一番计算，相当于持有这些年卖了的话能拿到8万多一点，年化6.5%

望京博格的好基友帅牛好奇，拿同期沪深300ETF来测算了一下：

2013年9月价格2.211元。当前价格4.737元。不算分红净价涨幅竟然有114%，价格涨幅年化要10%出头了。这个其实和很多人印象中感觉不太相符。一般都说买房子爆赚，买股票巨亏，而且又是“赛道最好”的北京，也不是什么偏远的地方，是在三环里。

其实，关于这个望京博格也深有体会，例如孩子姥姥在珠海买的房子，说是珠海但是距离市中心七八十公里，开车要一个小时。这个珠海的房子十年也就涨一倍，似乎珠海的边缘的房子涨幅还比北京市区的涨的多？主要是买的价格不一样，上面北京的是五万二每平米买的，珠海是六七千每平米。

（二）房租还能涨吗？

望京博格在望京Wework租了一个办公室，十八平米一个月一万八，按这个计算每天办公室成本就是按30天算是600块钱每天，按20天算就是900块钱每天，似乎可以赶上五星级酒店的价格了。但是Wework还是有配套的环境的，望京有三个Wework……说明共享办公室的竞争也是激烈的，即便如此大家都知道Wework还处于亏损状态。

房租已经占到现在年轻人生活成本1/3了，占比如此之高还是有原因的。像我们80初的这代，估计刚工作的时候有的还跟人合住一间房子，现在很多年轻人基本倾向于有自己的独立空间了，其实就是生活环境提升毕竟会带来生活成本的提升。

但是90后搞互联网的年轻人还是很拼的，望京最堵车的时候是晚上十点，也就是很多互联网企业下班的时间，网约车与出租车会聚集在写字楼周边等客人。现在北京、上海、深圳已经很多办公楼空置率提升了不少，估计短期房租上涨的概率也不会大了，另外随着年轻人口数量的降低，不知道中国大城市会不会像台北那样，最近二十年基本停滞不前，但是人家处于较高状态的停滞不前。

（三）房价能跑赢股指吗？

其实中国经济正处于转型期，这个我们必须要面对。望京SOHO之前的保洁员都大部分被自动扫地机、自动洗地机替代了，目前自动驾驶处于试点初期，自动化与智能化未来有巨大空间。

另外一方面困扰每个人问题就是养老了，现在北京每2.3名劳动力抚养1名老人，而且现在老人还越来越长寿，估计这个2.3会降低到2.2、2.1… 我估计上海这个问题比北京还要严重一些，东北三省的更要严重。如果一个年轻人养一个老人，问题这个年轻人愿意吗？

投资最大的需求就是养老，过去房地产是居民主要的投资方向。事实也证明了，大部分投资房地产都赚钱了，亏钱的很少很少！其实主要原因就是中国的城市化进程，另外就是房价的波动小，交易税费高。

望京博格选取2007年6月份之前的成立的主动偏股基金（股票型基金、混合型基金），一共筛选出来205个样本，然后计算了2007年10月16日（也就是沪指6124点）以来的业绩，Ta最近十三年的平均回报是92.05%。参考《沪指6124的十三周年，期间最牛基金涨了358%！》

这个是在2007年市场最高点买基金并长期持有的结果，如果在2005年买入估计这个92%就会变成七八倍了，但是我们没有买基金很难长期持有，因为买卖太方便了，动动手指就卖飞了！！！