楼市风向标融创

在当前房地产行业度过了最初的黄金十年后，地产行业的驱动力正在从规模扩张向资源增值回归，行业发展导向也在由“土地红利”向“风险控制导向”转移情况下，改善型客户群体的买卖意识会深刻影响中国楼市。

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来源：地产八卦女

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前几天，融创年报会上，孙宏斌被问及如何看待房地产市场时表示，“2019年市场我们不是非常乐观。我们觉得，现在政策有放松迹象，但是限价等政策大幅放松的可能性不大，稳房价还是政府核心诉求。我们对于2019年不能太乐观，政策放松不会像想象的那么有力度。”

房产税方面，孙宏斌说：“房产税不会那么快出来，如何执行是挺难的。房地产税对市场的影响不会有大家想象的那么大。下一步是改善型市场为主，所以房地产税对市场的影响不会那么大。”

说实话，孙宏斌的讲话，一向极富前瞻性。毕竟作为融创的掌门人，他太了解这个市场行情。

而融创，也可以看做是中国楼市一个风向标。

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为什么融创可以看做是中国楼市的风向标？首先，这是因为融创的体量够大，而这个体量，主要是从一二线和环一线核心城市取得，这就与其他地产龙头很不一样。

目前，按照销售额计算，融创在克尔瑞排名稳居行业第四，2018年卖了4608亿，超额完成4500亿的销售目标，同比增长27%，归属于集团的权益合同销售金额为人民币3262.8亿，同比增长23%，妥妥的行业龙头。

而反观碧桂园、万科、恒大，虽然销售额超过融创，但碧桂园和恒大主要布局在三四线城市，万科虽主要布局在一二线城市，但却主要是郊区地块。

而融创，则是标准的深耕一二线和环一线核心地段（从预计总可售资源的分布来看，2019年，融创6589亿元的可售资源分布于一二线城市，占比高达84%），主要做改善型物业，销售均价将近15000每平米，是所有龙头房企中销售均价相对高的房企。

我们知道，国内房地产的行情风向，第一便是看一二线核心地段的核心物业，这部分物业的价格起伏，反映了市场对楼市的信心。

而郊区和三四线城市的价格，主要是锚定一二线城市定价的，且相对具有滞后性，有人称之为“城市轮动效应”。

有意思的是，融创不仅布局在一二线城市和环一线城市核心区域，而且，在其布局的绝大多数城市，融创都做到了龙头或首席地位：2018年，融创旗下有16个城市公司销售金额突破100亿，其中超过300亿的城市有重庆、青岛；销售超过200亿的城市有上海、杭州、郑州和济南，而以北京、成都为代表的9个城市站稳100亿规模。

尤其可喜的是，在上海、天津、重庆等9个城市，融创勇夺单城销售榜桂冠，并在全国合计25个城市稳居销售榜前五强。

由此我们可以想见，融创在这25个城市的销售行情，基本可以反映出中国楼市的行情。一方面体量够大，不论总体全国来看，还是分区域城市来看都属龙头；另一方面地段较为核心，面对的主要是改善型客户群体。

在当前房地产行业度过了最初的黄金十年后，地产行业的驱动力正在从规模扩张向资源增值回归，行业发展导向也在由“土地红利”向“风险控制导向”转移情况下，改善型客户群体的买卖意识会深刻影响中国楼市，这也是孙宏斌一直坚持“城市深耕”战略的原因之一。

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融创作为中国楼市风向标的第二个原因 ，则是因为融创是头部房企中的后起之秀。

不同于万科、碧桂园和恒大成立于上个世纪八九十年代，融创在2010年才开始崭露头角（在2010年以前，我们在中国百强榜上还看不到它的名字）。而能在如此短的时间内达到这样一个行业地位，融创必然有很多借鉴可取之处。

十年以前学万科，十年以后学融创——尤其是其优质战略之下的拿地并购之术和产品之术，简直是“地产七十二绝技”。

在并购之术方面，截至去年底，融创拥有土地储备面积2.56亿平方米，对应货值3.55万亿，其中绝大部分是通过并购获取，且超过85%位于一二线及环一线城市，土地平均成本仅为4181元/平方米，对应同期超过15000元/平方米的销售均价而言，公司可运作的利润空间非常丰厚。

说实话，房地产企业所有的风险，都在于获取土地的成本太高。而回顾过往融创的拿地策略可以发现，融创一直拥有良好的市场判断和周期把握能力，建立并持续强化了土储竞争优势。

例如2015年至2016年9月，融创坚决把握土地市场城市轮动机会，迅速完成了全国核心城市的布局；2016年10月之2018年9月，土地价格被推高，融创提高拿地标准，控制拿地节奏，并基本停止公开市场拿地。

2018年10月至今，融创继续坚持高标准的土地质量要求，更加聚焦于核心一二线城市的市场机会，进一步强化在核心城市的土地储备优势。

由此，从这方面看，如果融创再次大规模拿地或并购，也就意味着地产行情的再次到来。

而对于融创产品之术，我不想再多谈。目前新闻上已经很少听融创在强调快销，虽然融创的去化一直很快，但这从根本上说，应该算是产品之术加持的销售能力。

站在全国层面来看，融创的产品已经成了领路人，虽然都叫壹号院，但每个项目都有各自的风采。甚至连物业保安门岗，融创都是聘请的国旗班退伍战士，这是一种不同城市不同楼盘、同等标准的好。

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融创作为中国楼市风向标的第三个原因 ，则是因为融创战略升级为“中国家庭美好生活整合服务商”。

说实话，如今各种城市服务商、配套服务商，其实本质上是为了拿地，而非为了服务客户。

而在孙宏斌看来，把产品和服务做好才是地产商的正事儿，所以融创聚焦于家庭，为家庭的美好生活而努力。

此外，孙宏斌认为，房地产做好产品，买块地卖出去本来相当于“轻资产”，之所以变成“重资产”是因为卖不出去。“用别人钱做是轻资产，用自己的钱就是重资产的这种判断并不合理。房地产行业最缺的是投资能力，对城市以及项目的判断才是最核心的”。

由此，从这方面看，融创聚焦家庭美好生活，对于发展远景上开始了更长远的思考。

目前，融创四大战略板块全新布局已基本成型，包括绝对核心主业融创地产和融创服务、融创文旅以及聚焦内容环节、布局文化行业全产业链的融创文化，都是以家庭为核心的服务模型。

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2019年，融创仍然手握充足且高质量的可售资源，有望支持销售的持续稳步增长。其中地产业务2019全年将有超过400个项目进行销售，预计总可售资源超过7800亿元。

如此良好的数据，也意味着公司的核心主业房地产开发业务已经建立了坚实的竞争优势，非地产业务也拥有良好的发展基础或者高起点的布局。

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