干货！买房避坑指南
闲话少叙，直接上干货。
选小区体量合适的
多大的小区体量合适呢？这也没有严格定义，通常情况下，占地面积4-10万平米即可，总户数500-1000户最好，过大过小都有缺陷。
小区过小，比如就两三栋楼杵在那，配套、绿化将成问题，小区的景观打造没法施展。
小区面积过大，动不动就百万方造城，一来小区管理均摊到户没有多少资源；二来这类大型社区会分很多期开发，前期购房住户居住舒适度会受到很大影响；另外一个不是问题的问题，即大型社区分几年开发，房价区分不同收入阶层的作用被弱化，不方便多说，你懂的。
容积率越小越好 不要超过2.8
容积率，顾名思义，建筑面积与占地面积的比值，它反映的是小区的居住密度，当然了，密度越大，居住舒适度越低。
比如说一个占地5万方的小区，建筑面积为10万方，那么这个小区的容积率就是2。
通常情况下，独栋别墅容积率0.5以下，联排别墅容积率0.5-1，多层叠墅或者洋房容积率一般为1-1.5，高层、超高层住宅，容积率要超过2了，高的能达到2.8。
对于开发商来说，容易率越高，相应的可开发房子越多，利润率也就越高，但对于购房者来说，容积率越高，意味着小区越拥挤，楼间距将尽可能的被压榨，小区居住舒适度越低。
从别墅到高层，容积率一路升高，居住舒适度也一路下降。
楼间距
楼间距是指两相邻楼的外墙面距离。楼间距主要影响生活的四个方面：隐私，通风，采光，防噪音。按规定，房屋的前后间距，以冬至日照时间不低于1小时（房子底层窗户）为标准。
很多网友对楼间距存在质疑。放心，小区从立项到规划到最终落成，各方面的设计参数肯定是达标的，楼间距作为重要一环，基本不会有问题，但低楼层业主采光不足是客观事实，尤其当开发商追求利润最大化，按照楼间距合格的最低标准来建设房屋，作为购房者要么用脚投票，要么尽量选高楼层。
选楼层
说到选楼层，也有学问，通常情况下，高层住宅楼，总层数的1/3以上，2/3以下为最优楼层。
比如说30层，那么就选10层以上，20层以下，这个位置都不错。
当然了，如果你是个喜静的人，更高的楼层会适合你。
避免选腰线楼层
刚才谈到选楼层的注意事项，但选楼层过程中要避免选腰线层。这个问题买房时一定要跟置业顾问确认好，一般你不问，他们肯定不会主动说。
何为腰线层，从楼栋外观察外立面，外立面外围一圈凸出来一部分的上下层，均为腰线层。
楼栋的腰线一般是为了彰显楼栋外立面的层次感，显得楼栋更加美观不单调，除此之外，几无他用。
腰线层有优点也有缺点，优点就是多出来20-50公分的突出部分，尤其是腰线上层，可以好好利用这个空间。
缺点就多了，首先影响采光，多出来这个腰线部分，导致腰线上层的落地窗泡汤成定局，腰线下层的住户也会被多出来几十公分建筑材料遮挡阳光；
其次腰线层如果没有造好，比如坡度设计不合理，很容易积水，腰线上层容易地板处渗水，腰线下层容易天花板渗水。
公摊面积
买房时需要关注公摊面积的占比。如果公摊面积占比过高，就意味着得房率低，实际面积要少很多。一般来说，高层住宅的公摊面积占比在20％-30％之间，如果超过30％或者更多，就得考虑要不要买。
户型设计
现在的新建商品房，奇葩户型很难见到了，户型方面注意几点即可：
(1) 选方正、南北通透户型；
(2) 根据需要选几房，比如家里本来人就不多，不如牺牲些房子的功能性，选各个功能间面积稍大的户型；
(3) 中小户型如果能做到两个卫生间会更好；
(4) 厨房、卫生间一定要明窗，这类区域属于湿区，通风是关键；
(5) 尽量选大面宽，小进深的户型，采光会更好。
当然了，没有完美无缺的户型，适合自己就好。
记住，千万不要选择里幼儿园旁楼栋。
记住，千万不要选择里幼儿园旁楼栋。
记住，千万不要选择里幼儿园旁楼栋。
不要问我是怎么知道的，《小跳蛙》这首歌可以了解下，本人已经产生幻听了，苦不堪言。
如果买二手房，以上关键因素可作参考的同时，可借助其他维度挑好房，避免万无一失。
一个字，多看。
看周边，白天看，晚上也得看。
周边是否有变电站、垃圾站，是否靠近地铁站、菜市场、铁路等。
晚上看房，小区周边环境是否嘈杂，有无摊贩喧嚣。必要时进小区、实景房体验，房子隔音效果如何，小区环境怎么样，物管是否尽职尽责，安保措施是否到位等等。
看墙角和卫生间
看房时，重点关注以下几个细节，墙面是否平整或潮湿、开裂，墙角是否起皮，是否有渗水的情况。
更要留意卫生间、厨房墙体渗水的情况，若有墙体、天花、地板有潮湿、发霉、起泡等现象，一定要慎重，因为涉及到与邻居交涉，如果没有强大的心 脏，这类房子也最好放弃。
和邻居聊聊
和楼上楼下的邻居聊聊天，必要时可以买点不贵也不廉价的礼物送给对方，打听下房东为什么要卖房，以及对小区的居住感受，听听他们的意见再做决策。
车位问题
现代社会，谁家还没个车，这个问题断不可忽略，如果每天要花半个小时去停车，谈何生活品质。
好今天就聊这么多，买房是个技术活，欢迎关注大明，我会教你怎么挑好房。
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