独家揭秘：为何大多数购房者总是掉入这个坑！
（图源网络）
过去很久我们说地产更多的是从狭义上的房地产角度在分析市场（狭义上的房产：特指住宅），而商业地产是我们很久没有谈及到的一个话题了。
过去几个月时间，因为受家人教唆，我也开始关注到了商业地产中的商铺投资问题。通过对重庆市场上的几个热点板块的商业调查，我发现了一个规律：
城市内部商业发展同样存在虹吸效应。
商业投资的分析难度远大于住宅投资，我们如果没有足够的段位，尽量还是投资住宅更为妥当。
01 虹吸效应的常见形式
虹吸效应一词最早是源于物理学的现象：
“利用液面高度差的作用力现象，将液体充满一根倒U形的管状结构内后，将开口高的一端置于装满液体的容器中，容器内的液体会持续通过虹吸管从开口于更低的位置流出。”
（图片来源于网络：虹吸效应）
在人口迁移、城市化发展中很多现象符合这一科学规律，例如：
1）大城市的虹吸效应
2）高铁的虹吸效应
3）国家战略上的虹吸效应
4）盛大会议活动的虹吸效应（奥运会、G20峰会等）
当然上面这些现象都是从国家、大区的战略宏观层面来分析的，但是具体到了城市内部的区域呢？
02 城市内中观层面上的虹吸效应：商业虹吸
我们将视野放回到一座城市内部来观察，就会发现商业同样存在虹吸效应。这里我们以重庆来举例：
首先我们来看观音桥商圈，观音桥商圈长期作为重庆的头部流量商圈，一直近乎“无情”地虹吸着周边的商业人流。
比如曾经被寄予很高期望的嘉州路新光天地。高规格的商业规划，高品质的商业环境，周边也有重庆市政协、重庆市科技局、重庆市科委等大型机构入驻，还有老牌加州城市花园的“老富人们”给他撑腰，理论上新光天地并不缺乏客源。但是为何新光天地的客流量并没有达到预期，并还不断地有品牌商家撤摊位？
（周末下午萧条的新光天地，作者实拍）
原因就是新牌坊嘉州路一带的人被距离不远处的巨无霸级观音桥商圈虹吸了。
(晚上的观音桥步行街人山人海，作者实拍）
同样的故事还发生在渝中区与九龙坡区交界处的袁家岗中新城上城。在大坪龙湖时代天街修起来之前，城上城还是挺热闹的，也有不少的年轻人在逛。但是当商业体量逾60万方的时代天街逐渐修起来后，中新城上城人流量一落千丈，再次回到人们视野的新闻大多都是“又双叒失火了”。
当然还包括很多区位看起来不错的商业却没有达到人们预期的：3号线红旗河沟站旁的龙湖新壹街、6号线江北城的IFS等等，这里不再一一罗列了。
（外卖集中地：龙湖新壹街，图源网络）
我们分析上面这些未达到预期值的商业可以发现几个共同点：
区位不差；
交通便捷，尤其是轨道交通；
商业定位模糊，同质化竞争激烈；
其实这些商业的区位条件放在住宅上那是十分完美的，但是为什么商业做不走？最大的题就出在了它们的区位在核心商圈的辐射范围内，而便捷的轨道交通又将住在这里的人方便地送往传统繁华的商圈。
这个道理可以这样理解：
我们将大型的热门商圈看作是一座特大型城市，而将商圈内发达的轨道交通看作是高铁，人流量不断地被热门商圈吸引过来，就如同大城市、国家中心城市无情地吸纳周边三四线城市的人口一样。
这样的思考就完成了从宏观角度到中观视角的转化。
03 商铺地产投资警示录
分析了关于商业虹吸效应的影响，那么是不是商业就完全不能碰了呢?
从马克思主义辩证法的角度来说，任何事物都是对立统一的，我们不能全盘否定商业投资的价值。在选筹商业时我们要擦亮眼睛仔细辨别哪些是坑儿，哪些是真正的玉帛。
鉴于以上的商业虹吸效应分析，我归纳了以下应该注意的问题：
1）能买社区底商的尽量不买集中式商业（商业综合体）——风险小
2）有能力买临街的商铺就不买背街的——好招租
3）能买城市传统热门核心商业的就不买核心区边缘的商业——被虹吸
4）消费者习惯很难更改，切莫盲目自信自己选筹的区域——细选筹
5）最重要的一点：投资住宅还是更稳妥
这里解释一下最后一点，许多朋友因为家中已有多套住宅，因此失去了购房贷款资格，所以也是“被迫无奈”选择投资商业，而家中仅有唯一或唯二住房的朋友就大可不必卖了自己的住宅去选择投资商业。
（优质的社区底商，图源网络）
结语：
商业选筹难度是远高于住宅的，不仅是面临着传统商圈的虹吸，还面临着互联网的冲击。在这种情况下，起初规划美好的商业很容易沦为了外卖的集中营。
所以商业选筹还是要谨慎。
最后我再强调一下：
我们将大型的热门商圈看作是一座特大型城市，而将商圈内发达的轨道交通看作是高铁，人流量不断地被热门商圈吸引过来，就如同大城市、国家中心城市无情地吸纳周边三四线城市的人口一样......
E·N·D
推荐阅读