限制民事行为能力人及无权代理人私自签订的补偿安置协议对房屋所有权人有效吗？

【案情简介】

刘某系江西省赣州市寻乌县村民，其合法拥有房屋于2018年被列入棚户区改造征收范围内。为此，关于安置补偿问题，刘某与征收单位多次协商，但一直未能达成合意。随后在刘某不知情的情况下，刘某的兄弟刘某辉带着刘某之子刘某东（年仅14岁）在提供了自称是刘某妻子谢某的授权委托书的情况下，刘某辉以谢某的名义与县国土资源局和乡政府签订了《集体土地征收及房屋拆迁补偿安置协议》进行产权置换，并签署《弃房声明》承诺搬迁。同年12月，谢某的银行账户内被转入拆迁款，刘某的房屋被强制拆除。但直至房屋被强拆时刘某和谢某均不知协议相关事项，在房屋被拆当天也强烈表示了反对意见，但征收方仍然能一意孤行，在明知刘某与谢某对拆迁事项表示反对的同时强拆房屋。且房屋被强拆时，征收方并未落实安置事项，其强制拆除房屋的行为直接导致刘某和谢某露宿街头，无家可归。对于刘某辉与征收方恶意串通损害刘某合法权益的行为，刘某找到北京新翰律师事务所荣海波律师，寻求法律帮助。为此，北京新翰律所在接受委托并了解事情的经过后，确定了诉讼方向，依法维护刘某的合法权益。

【承办律师】 荣海波

荣海波律师

【案件结果】

一、一审判决龙南县人民法院（2020）0727行初7号判决书被撤销

二、确认刘某辉与县自然资源局、乡政府签订的《集体土地征收及房屋拆迁补偿安置协议》违法

三、责令县自然资源局、乡政府对刘某的征收补偿采取补救措施。

【推荐理由：限制民事行为能力人及无权代理人签订的补偿安置协议有效吗？】

土地被征收，依法进行补偿安置是被征收人享有的最基本的保障，法律规定被征收人可以与征收方就补偿安置事项进行协商。保障其原有生活水平不因征收而降低。在此之中，签订补偿安置协议是被征收人获得安置补偿尤为关键的一环。本案焦点为限制民事行为能力人及无权代理人签订的补偿安置协议有效吗？

首先，刘某和谢某系房屋所有权人，其子刘某东年仅14岁为限制民事行为能力人，其以母亲代理人的名义签订协议，应当由其母亲谢某同意或追认。《民法典》第十九条  八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。本案授权委托书中谢某的签名并非谢某本人签名，更无任何证据显示谢某对此进行追认，故案涉协议并非谢某真实意思表示。

其次，刘某辉私自签订补偿协议的行为，根据《民法典》第一百七十一条  行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。第一百七十二条  行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。而本案中刘某辉的行为不能构成表见代理的原因一是授权委托书并非谢某本人签名。二是在明知刘某与谢某不同意安置补偿方案且刘某与谢某不存在无法联系的情形下，行政机关未能对授权行为的真实性进行核实，没有尽到谨慎注意义务，存在过错，所以刘某辉签订补偿协议不能构成表见代理。

行政机关签订征地补偿安置协议是行政机关履行征收法定职责，以代替单方作出征收补偿决定的一种方式，协议的签订双方地位并不完全平等，对被征收土地及附着物的补偿也并非简单的按照平等易价的方式进行市场交易，而一般以征收补偿法律规范、征收补偿安置方案等为基础签订。对征收补偿协议存在争议时，可按照协议条款、协议的目的及诚实信用原则等，以征收补偿法律规范、征收补偿安置方案等为基础，依法进行裁判。

有征就有补，补偿安置的本意是在满足国家公共利益需要的同时或提高、或改善、或补偿被征收人由此所造成的损失。补偿协议的签订决不能成为为征而征的手段和方法。只有在协议双方达成合意的情况下，才能发挥最大的价值，私签、代签、假签的行为既损害被征收人合法权益，同时也降低行政机关在公民心中的影响和地位。