那些买房的“真传”，实际是在坑你！

人人都能成为媒体的当下，信息大爆炸，缺乏了真伪的鉴别，相对枯燥的房产专业知识被逐步的淹没在如海般的数据里，反而让各种无理由的错误信息劣币驱逐了良币。

所谓造谣动动嘴，辟谣跑断腿。在这个行业里，广为流传的不仅仅是造谣，还存在无数个过时、片面的所谓“真理”，这些轻则把人搞懵逼，重则直接影响购买的思维决定和逻辑。

比如你一定看过这几个标题：

房产中介不会告诉你的7个买房秘密

买房十大秘密,售楼小姐直到离职才肯说

售楼小姐自曝卖房"潜规则",买房内幕曝光!

……

我们今天就把最典型的几样，拿出来给大家梳理梳理。

好的户型被预留，一个月只出几套

不然怎么翻倍赚？

好户型被预留，奇货可居翻倍赚这种话最容易让人深信不疑，因为在普通人眼里，开发商就是黑心，开发商就是套路。

不否认，开发商代理商卖房套路多，交房不靠谱更是当下频频出现的问题，但很显然，备案价由房管局管理，价格都有公示，不管开发商是一个月出1套还是出10套，所谓的预留房子也不可能翻倍赚。

的确，开发商是有可能预留一部分房源，但大多数都是把好的楼位楼层内定给了相关的领导和亲朋。屯着一个月出几套，还能翻倍赚，显然不可能。

专家最喜欢说：注意！注意！

许许多多的专家，在各种文章中各种短视频中，传播买房交钱前一定要注意定金和订金的区别，传播买房前务必注意看好合同，发现问题，及时提醒开发商修改合同，显得非常良心、专业，许多人买房时内心谨记。

传播知识点，传播正能量是好事。但现实当中上，无论是订金定金的问题，还是合同上各种数据。开发商都容不得我们改，做好的模板，你再不满意，他们的态度都一样，签就签，不签滚蛋。也一个字都不会改。

说不好听的，甚至有大量的楼盘，不付款连摸到合同的机会都没有。

所以，对于买房签合同付，定金/订金这个问题，一定是把房子研究透彻，经过深思熟虑，慎重慎重再慎重之后，再做决定。

能用公积金就不要用商贷？

网上流传这么一句话说“对刚需族而言，能用公积金贷款就不要用商业贷款，这样能够有效避免商业贷款产生的高额的利息”。

这段话从字面上来说，没用什么问题，但深究进去，便能发现其中的问题。

众所周知，公积金是一种福利性贷款，它最大的问题便是贷款的额度太低，对于很多中小型城市来说，公积金贷款的上限只有四五十万，大城市也过不了百万。

如今的房价大家都深有感触，二三线城市一套房轻松一百多万。如果为了降低所谓商贷利息，提高首付放弃商贷，选择公积金贷款，降低了杠杆率，显然得不偿失。

真实的世界里，可以混合贷尽量混合贷，如果不能混合贷，公积金贷款额度有限，尽量用商贷，尽可能的使用杠杆，特别是首套房。

买房地段最重要？

有无数人至今仍然在传播着李嘉诚的一句话：地段，地段还是地段。

地段至上论已经深深刻在了许多人的脑海里，但只看地段不看其他显然是非常危险的操作。

对于中国而言，因为建筑物老化、产品更迭都十分迅速，一个优质的地段只能决定了一个楼盘会不会有人住，但决定不了这个楼盘能不能有人稀罕，能不能值钱。特别是优质地段不断迁移的当下。

最值钱的是什么东西？是产品和学区。

房地产行业这几年的发展印证了优质产品、物业的社区在建筑高速老化的当今，相较地段更能保值升值，存量房城市更是用大量的案例证明了，虽然你在我隔壁，但你的房价就是卖不过我小区。

地段红利会过期，几乎每个城市都发生过好地段的转移，不论地段优劣产品优劣，一个优质的学区决定了一个小区可以在一种盘中鹤立鸡群。

可以总结来说，如果看涨幅：学区是绝对第一，学区>产品>地段。

买房千万别买顶层？

一篇名曰“买房绝对不要买顶楼”的文章，曾经刷爆全网，文中一共提出了三个因素：电梯机房噪音大、水压不足和卫生间会有异味。

提出这三个因素基本可以判定为外行了，目前的住宅设计规范，不要说机房，即使是电梯井设计都必须避开卧室，如果无法避开，需要双层墙设计。而天台的机房更是独立房间， 加上近几年电梯升级噪音明显降低，所以其实正常情况下并不存在电梯噪音问题。

其次，高层住宅早已二次加压供水。一般3楼或4楼以上均为楼顶水塔二次加压供水，所以根本不存在水压不足的问题。

第三，卫生间异味更不存在，目前的高层建筑各楼层都有止回阀设计，并且为了畅通，几乎都是双立管排污设计，所以异味这个因素更不符合逻辑。

还有，顶层容易漏水也是很多人特别喜欢传播的话题，以目前现代建筑的防水工艺，顶楼漏水的概率可能比你家天花板裂缝的概率都低。

相反，顶楼最大的问题，在于即使有隔热层，依然难免比其他楼层热的问题。

“扬灰层”要小心规避？

相信很多人在买房前，在网上都看到都听过“9-11层是扬灰层”这个说法，也确实有一部分人相信“9-11层是扬灰层”，但所谓的“扬灰层”“浮尘层”“灰滞层”这些谣言，百度百科已经做出了解释，并且从2005年，陆陆续续有各种权威媒体官方媒体辟谣“扬灰层”没有科学依据。

即使没用专家辟谣，其实这个概念也充满了漏洞，所谓“扬灰层”的位置被精确到9-11楼，而由于现代建筑的层高由2.8m到5.1m不等，不同层高的9楼-11楼高度差异较大，楼下的底商高低，城市的海拔、地形、大气等等都会影响到某个区间的空气。敢如此精确，显然不合理。

笔者曾经在米宅工作时，为了验证扬灰层这个伪命题，试过用测试仪将一栋楼高中低层测试多组数据并进行统计，得出的数据也证明了“扬灰层”并不成立。

如果有兴趣看详细的测试，可以点进去：

《实测网传的扬灰层真的存在么？》

除了上文这些问题，还有一些一眼就可以看穿的虚假信息，以及一些无伤大雅没那么多影响的东西，就不在此一一去赘述。

网上的信息鱼龙混杂，擦亮双眼才能发现真知灼见。

下周，我们会发布买房“真传”系列文章的下篇：这些才是买房前真正要了解的内幕，敬请期待。

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撰稿/顾言     统筹/顾言     美编/不闻