土拍后的深圳:业主反价100万、有新盘两天卖出20套......

一场土拍,造就了多少人的狂欢。

6月24日,注定是要被记入深圳土拍历史的一天。

史上最大规模5宗住宅用地出让、超70+家房企到场、全场举牌343次、成交总价高达224亿、龙华可售楼面价破6万/平......(戳蓝字感受历史:深圳史上最猛土拍

拿到地的房企欢天喜地发喜报,地块周边的新盘和业主们也笑开了花。

“听说有新盘直接封盘不卖了。”

“拍完地两天我们就卖了20套,之前一周才这个量。”

“原本在谈的单子,拍完地后业主直接反价100万。”

“网络点击量就增加了至少20%,业主底气十足,不给谈价了。”

据南方楼事了解,刷新了龙华楼面价记录的红山地块最为明显。周边新盘如万科悦城、安宏基天曜、红山6979等,成交量都明显增加;更有二手房业主高呼要卖到10万/平。

别急,这针“兴奋剂”药效并没有渲染的那么强。无疑此次土拍带来了信心,但大环境下,市场依然理智。

 市场真相 

南方楼事采访了多家一线中介以及开发商,不吹不黑,就来说说拍地后真实的市场变化。

龙华红山地块

反应最大,新房卖得多,业主想涨价

作为深圳第一代宇宙中心,龙华红山这块地在土拍当天就抢尽了风头。

十多家房企激战1个小时举牌153轮,最后由上届地王龙光拿下,可售楼面价刷新了龙华记录。

即便全深圳媒体都相当有默契对“地王”俩字闭口不提,但龙华地块的市场反应,确实比其他四块来得激烈。

1. 周边新房成交明显增加,有开发商还在酝酿涨价

想必比龙光更开心的,是周边的开发商。

据南方楼事了解,万科悦城(和风轩)、安宏基天曜、红山府等新盘在拍地后两天,都卖得相当不错。

最火的是万科悦城,项目内部人士对南方楼事表示,最近两天卖了之前一周的量!

“之前一周平均20套,最近两天卖了20套。从去年12月底开盘截止目前,我们卖了700多套。”

网传万科悦城涨价聊天记录图

成交火热的背后,是即将涨价的传闻。

网上有爆料称,万科将根据成交情况调整价格,预计近期会涨价。不过南方楼事咨询了万科内部人士,其表示这些都不确定。(最终以开发商官方口径为准~)

此外,以大户型为主的安宏基天曜出货速度也明显加快。据项目销售人员透露,拍地后两天卖了至少6套。

被投资客打包拿下的红山6979公寓,改名为“红山府”,也借着拍地的东风一天卖了两三套,中介们忙着刷屏喜报。

2.业主飘了放话要卖10万,但涨价只是个例

宇宙中心的业主,自信是从来不输人的。沸腾的业主群里奔走相告,并达成一致:红山10万/平毫无压力。

图片来源:文杰淘楼

行动力强的业主,拍地结果一出来,马上联系调价。

某楼市群的讨论

恍惚间,有种“不涨价不是红山业主”的错觉。

然而,南方楼事采访了红山片区多家店铺中介,都表示涨价只是个例,没有那么夸张,大部分业主心态都比较稳。

但最普遍的是业主底气明显变硬,谈价空间变小,甚至有些不卖的。

Q房网红山片区某店长表示,不急着卖的业主现在都不愿意谈价了,之前口径是看中再谈价格,现在直接表示就这个价格实收。

急着卖的业主,则是蹭着拍地的热度,加快让中介帮忙卖掉。

急着卖房的业主

实地看房的人并没有明显增加,但从Q房的房源网络点击来看,有较大幅度增长。

前天跟昨天的点击率大概增长20%的点击,我自己的网络两天增长接近40%,可能周末出来看房的人会增多。”

乐有家龙华片区胡店长透露,某一些卖心比较强的业主,有咨询过地王的情况。不过因为现在整体市场比较平稳,也知道不会出现大涨的行情,所以没有调价。

“毕竟涨价也要有人接手才行,市场还是相对理智的。其实龙华最近成交都比去年好,尤其是刚需低总价的房源。”

光明地块

传闻新盘封盘不卖,业主心态明显变化

光明一次性拿出两块地,吸引了30多家房企,热度不亚于红山。

按照可售住宅楼面价来看,这两块地都超过了4万/平。这无疑是剂强心针,甚至有人喊出“光明是下一个宇宙中心”的口号,某项目封盘不卖的消息也不胫而走。

据呆呆咖啡馆报道:置业者某女士匆忙赶去该盘现场,被告知不收钱了。致电现场销售也确认说因为接到总部通知,所有在售房源封盘暂时不卖了。不过,当呆呆微信咨询该盘开发商相关人士时,其表示不知道有这回事。

南方楼事也第一时间跟该项目开发商人士确认了,项目并没有封盘,正常顺销中。

不过,土拍的确对市场刺激不小。目前光明在售新盘很少,其中勤诚达正大城营销人士就透露,这两天咨询明显增多,不过目前在售的是一期尾盘,货量也不多。

当被问及是否会涨价,其表示:“一期没多少房子,我们本来就没有优惠。不过二期产品到时推出来的话(预计下半年),肯定比现在价格要高些。”

光明业主们更是心花怒放。乐有家光明某资深经纪人透露,最近在谈的一套房原本还有让价空间,但拍完地之后就变成一口价了。

“不过这些都是个例,大部分业主心态还是比较稳的。虽然对二手房市场有点影响,但业主也很清楚价格不会出现大波动,只能说心态会更坚挺,并没有遇到说要涨价的。”

你觉得,光明会是下一个“宇宙中心”吗?

宝安尖岗山地块

有业主直接反价100万,有业主不卖了

尖岗山这块地,说来也是坎坷。

在去年底流拍之后,片区业主的心态一度很down。

虽说是深圳最大的纯别墅豪宅区,但尖岗山的业主似乎并没有很看好它。除了环境好,在他们眼中也没啥大的优势了。

“这里配套不是很好,来看的客户挑剔最多的就是配套。但对比深圳其他豪宅区,这里的确是价格洼地。”尖岗山某资深中介表示。

目前尖岗山豪宅区里,只有中海九号公馆和曦城的二手房。直到2015年闽系房企泰禾拿下“深圳史上最贵单价地王”,才迎来了新项目。

泰禾深圳院子营销中心建设进度(拍摄于5月底)

而这个被尖岗山业主们寄予厚望的“深圳院子”,直到现在都还未入市。不过据泰禾院子周边的小卖部老板透露,最近都在加班加点赶工,看来离入市也不远了。

刚刚卖出的这块地同样被外来的越秀拿下,尖岗山豪宅业主的信心一下就复燃了。

据乐有家曦城分行张经理透露,密度最低的曦城优势最大,业主们房价上涨的心态趋势也就更明显。

“有一套曦城六期的房源,业主原来说1700-1750万可以卖,意向客户也谈得差不多了,但拍完地后直接实收1800万,相当于反价了100万。买家一下懵了,说要回去跟家里人再商量。”

不过作为豪宅区的业主,基本都是不急卖的,心态比较稳。

张经理表示,拍地后客户咨询量有所增加,做决定会比之前快一些,因为议价空间变小了。有业主还向她表态,如果这块地拍下来或者泰禾要卖了,房子就不卖了。

最近看房的多,一个月比整个上半年成交量都好,有的门店一周能成交3单,总价都在三四千万那种。”

沉寂多年的尖岗山,终于要迎来春天了吗?

坪山地块

影响不大,二手房一直比新房卖得差

坪山这块地,是当天存在感最低的。

位置没有其他地块好,要求配建的人才房最多,举牌不到20次就被平安马甲拿下。

由于该地块位于坑梓片区,周边没有什么房子,距离新盘集中的坪山中心区还有点距离,影响似乎并未波及。

南方楼事采访了坪山几个热盘开发商,他们都表示:没啥影响,我们本来就挺火的。

此外,坪山多位资深经纪人也声称市场没啥变化,业主们心态很平稳,涨价的情况更是没有出现。(坪山地块:摔!我不要面子的啊!)

图片来源网络

不过南方楼事采访时发现,坪山的二手房真的是不好卖啊!

Q房探-Q房网坪山A区片董徐耀威透露,最近坪山的新房成交不错,但二手房成交明显下滑。

“恒大城性价比高,目前认筹预计超过1000个了,开盘应该会卖得很好;财富城最近推的3栋也火了,户型使用率高,305套房卖掉一半了。”

而新房热销的背后,就是二手房的尴尬了。因为限价之下,二手房真的没有价格优势。

“现在新房成交量比二手房大很多,主要是新房选择多,而且性价比高。二手房单价没有差太多,而且税费太高了,只有一些笋盘才会比较好卖。”乐有家坪山片区经纪人郝经理表示。

最后给大家简单总结一下。

整体来说,拍地对市场影响还是积极的,给足了信心。影响程度也受片区影响,龙华和光明无疑是这次的“赢家”。

二手房业主们底气是足了,但大部分也只是停留在“我不跟你谈价”的阶段,真正涨价的是个例。毕竟他们心里也清楚,房价不可能有太大波动。

来自小分队的个人吐槽:你倒是有自信了,问题是要有人给你接盘啊。就拿龙华来说,新房住宅也才7-8万/平,你不带深高学位的二手房10万/平卖得出去试试?

毕竟市场还是理智的,整个大环境并没有因为几块地的出让,而有所改变。

鸡血是好,请勿过量。

拍地后,房价真会大涨?

深圳土拍市场,真的太久没有热闹过了。

地王已然成了“敏感词”。政府在限地价等方面做足了努力,避免天价地王的出现扰乱市场。

但人们将“房价上涨”的期望寄托于某块高价新土地的习惯,却从未改变。

拍出高价地之后,房价真的会涨吗?

不急着下定论,先来看看深圳整体楼市环境以及政策趋势,毕竟短期内这才是判断房价走势的靠谱依据。

虽然上半年,深圳曾一度出现了成交回暖,还重现了日光盘。但实际上深圳楼市的整体基调还是:

5月31日宝安华强城三期开盘售罄

从数据来看,深圳上半年热度不及去年,成交量价都有一定程度的微跌。

贝壳研究院数据显示,深圳去年“731”调控加码后,市场降温,今年上半年市场低位反弹明显,但市场热度不及去年上半年,成交同比小幅下降3.6%。6月深圳均价55591元/平,同比下跌6.3%。

那政策上怎么走,当然还是“房住不炒”啊!盼着房价暴涨的人们,可以换个梦做做了。

王锋主任演讲的PPT

今年三月份,深圳房地产研究中心的王锋主任出席官方论坛演讲,透露深圳调控压力大,还是以稳为主。(详情可戳报道:深圳权威发声:二套房或采取高税率,限购限贷不可能放松

“别说上涨百分之五十,上涨百分之二三十都受不了”。

那场论坛里,王锋主任明确表示:深圳限购政策不会松动

一旦楼市出现异动,背后还有各种预备政策候着......比如购买二套以上住房或采取高税率;对多套房从重征收房地产税。

一句话总结就是:房住不炒、楼市很稳、政策不允许房价大涨。

再说回高价地与房价的关系,以下引用自媒体大V“朱罗纪”的观点,客观地分析了两者间的关系:

原文标题:《土地是土地,房子是房子》

是不是地王一定会意味着房价越来越贵,某种程度上说有道理,因为政府垄断了土地供应,刚性催逼。

但严格说,在地价和房价之间划直线,是个错误的逻辑,市场实践也经常证伪。地价+建安成本+财务费用+利润=房价,要是房价这么容易就算出来,那还要交易干什么?

首先,对精明的开发商来说,肯定不能买贵地。买了很贵的土地,就是入大坑,即便是不亏钱,也难以赚钱。今天我们鼓吹未来2-3年的价格天花板,2016年的时候其实也鼓吹过了,这个还是要注意。

我们都知道,面粉贵过面包,将来做出来的东西肯定不能是“面包”了。但是至于说未来那个“不是面包的商品”到底能不能卖出“黄金价”,这和开发商的能力攸关,中间变数也实在太多,难以预测。对这几个地王,不限价的情况下,风险应该都还可控。但是如果继续限价不破,就不好讲了。

所以,孙宏斌讲过一句名言:开发商最大的危险,就是地买贵了。价格是安全边际,不万不得已尽量不买贵地。买了贵地,就算是好城市(买对了)最后解套是肯定能解套(金茂府泰禾再久一点也都能解套),但是时间是公平的,别人数钱你站岗,也很难受。

土地、新房和二手房的区别——即一级、二级、三级市场的区别,这也是我们要重新来认识地王价格的一个角度。

是不是说地王一出来,就意味着你之前买的房子也水涨船高了?真的未必。

和第三点说的一样,未来深圳的房地产越来越香港化新盘的价格都是豪宅天价,因为土地的价格特别特别的昂贵,新盘必须要做成“不是面包的黄金”才能获得超额利润。

但这往往不意味着,在它附近你所购置的二手房也会跟着一路升,反倒更可能会出现:市场价格分化加剧

就是说,未来的新盘是黄金一般的价格,但是回到二手房市场,会跟着市场的供求关系和产品价值走(涉及产品设计、折旧、物业管理等等)。

因为新盘除了有土地价格的刚性因素,更多是优越的产品附加值。产品完全不一样了,比如曼哈顿one57这样的楼盘,和周边的二手房其实没有什么可比性。

所以,最终这些拿地王的开发商,真正考验他们的其实不是未来几年的市场行情如何,而是他们做出优越产品的能力如何。做出了优越产品,就有机会走出独立行情。做不出来,就极有可能赚不到钱。

总之一句话,土地是土地,房子是房子。一级市场、二级市场、三级市场,其实还是有很多的不同的,不可以这么简单的传导。

撰文排版/雅酱

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