三、律师应当严控法律风险的法律意见书
树英说
上周，朱树英主任为大家讲述了律师函的写作，从律师函的遣词造句讲到笔法、语气、内容的斟酌。“小小律师函”能发挥多大作用？朱律师生花妙笔，几个案例娓娓道来，“一纸律师函使1075万元欠款本息恢复时效，起死回生”、“忽视律师函的送达致9980万元的连带责任被驳回”、“不当的警告函带来1600万的损害赔偿”，令人瞠目的数字背后，讲述着律师函写作值得斟酌再三的那些细节，也让读者看得是大呼过瘾。戳链接回味一下吧！二、大有讲究并值得深入分析、研究的律师函。今天，朱树英主任要给大家讲得是非诉讼服务阶段法律文书写作另一个重要文体——法律意见书。
市场法制化趋势日益明显，商业交易也从依靠“熟人社会”的“信用”到现在“生人社会”依靠“规则”。交易的有效性、合法性、合规性以及风险性等大量问题等待专业人士进行“诊断”和“评估”。专业律师进行尽职调查并出具的《法律意见书》逐渐成为政府、当事人、交易参与者的第一选择。那么，律师在起草法律意见书时要注意哪些事项、要遵循哪些规定、以及如何让当事人心服口服……这里面都蕴含着很大的学问，当然这也是很多年轻律师的执业困扰。今天，朱树英律师再“放大招”，结合自身多年执业经验，教你写作法律意见书的方法，帮你了解制作法律意见书的风险以及应注意的问题。朱主任还现身说法，讲述自己执业经历中出具的一份收费高达50万元的法律意见书；文中还有《京华时报》刊载的失职律师出具法律意见书被追究刑事责任的实际案例，前事不忘，后事之师，更多精彩且看今日“树英说”～
三、律师应当严控法律风险的法律意见书
除了律师函，律师非诉讼服务阶段另一类经常需要写作的法律文书是法律意见书，也是一类容易给律师带来风险的法律文书。法律意见书是律师接受当事人的委托，就当事人的法律事务或法律行为所涉及的有关法律问题，运用专业法律知识进行分析和阐述，通过做出明确结论或者提出法律对策而出具的书面意见。当事人委托律师出具法律意见书，大致因为下列事由：遇到疑难复杂的法律问题，自身难以分析判断、难以决策；经营管理的特别需要;上级部门、监管部门，或者审批机关、财务审计等单位对当事人某项事务的特殊要求。
法律意见书虽由律师个人制作，但律师是在律师事务所执业，必须以律师事务所的名义提供。如果法律意见书对具体法律事实的核实证明有误，或者法律分析意见或对策建议有误，律师事务所将承担相应责任，有的甚至是严重的责任。因此，出具法律意见书是一项严肃的、严谨的行为，尤其是给有关单位或部门能够起到证明作用的法律意见书，一旦有误就有可能对律师事务所带来重大的经营风险和法律责任，甚至有可能给律师个人带来刑事责任。
制作法律意见书具有相对固定的格式，并且需要律师有较高的专业分析判断的能力，尤其是就所涉疑难复杂的法律问题所做的分析意见以及所提出解决问题的对策和建议，能够充分反映律师的法律功底和处事能力。正是由于法律意见书书写格式相对固定但写作要求高，律师也往往把出具有见地、有质量的法律意见书作为获得诉讼或非诉讼业务的敲门砖。出于指望顺利获取出具法律意见对应业务的考虑，律师提供的法律意见书尽管付出了大量的时间和精力，法律责任重大但收费一般并不高。出具法律意见书的收费方式一般以小时计收，一份法律意见书视工作量大小通常收费在三、五万至十余万不等，有的精明的当事人甚至把出具法律意见的工作包含在法律顾问合同内而不另行付费，也有的律师甚至完全免费出具法律意见书。律师为了通过出具法律意见书赢得业务的考虑可以理解，但这种律师付出极大智力劳动且需承担相应风险，但收费过于低廉的市场操作方式值得商榷。
（一）法律意见书的通常格式与有针对性意见的互相关系
在法律服务市场，审慎的当事人对自己不熟悉的领域和相应的法律问题，希望律师能够以法律意见书的方式提供法律分析、对策意见，供决策参考。根据当事人的需求，借鉴境外律师习惯以法律意见书方式提供非诉讼法律服务的经验，国内律师根据当事人的要求和希望，逐渐形成以法律意见书提供非诉讼服务的模式。
由于律师的法律意见书是法律专业人员接受当事人的委托而就其专门法律问题出具的书面意见，出具法律意见的律师与其委托人之间存在着委托关系。这种委托关系既可以是无偿委托，也可以是有偿委托。委托人应当就委托事项向受托人明确说明，并应当提供有关证据和书面材料作为受托人出具法律意见的事实依据。法律意见书是包括律师、法律专家等法律专业人员根据委托人或其代理人的陈述、提供的相关证据和书面材料，在分析研究的基础上，基于委托关系对有关事实真伪、利弊进行判断并依据有关法律规定做出。因此，如果法律意见书被委托人采纳，它仅代表律师站在委托人一方立场所发表的法律观点；在诉讼或仲裁中，法律意见书仅起到类似于答辩状或者代理词、辩护词的作用，一般不具有司法指导性。
目前有关方面并无律师出具法律意见书形式及内容的明确规定。司法实践中，法律意见书一般采取相对程式化的书面形式，其内容主要包括引言、出具法律意见书的事实依据、法律分析与法律论证、法律结论或法律对策等。法律意见书各部分内容及写作的一般方法是：
1、首部
写明文书名称为针对什么法律问题进行分析的“法律意见书”。
（2）引言：
主要说明委托人与委托事项。委托人为自然人的，应当写明姓名；委托人为法人或其他组织的，应当写明其名称。委托事项即咨询或论证的内容，亦即请求法律专业人员对何事项出具法律意见书。本部分作为引言，也可以作如下表述：“受×××的委托，就××事项（如“××省××市××小区业主在维权过程中实施的有关行为”）的法律性质以及相关法律问题，就委托人提供的相关证据进行了法律分析。”
（3）律师收到的有关证据和证明材料：
凡是能够证明法律意见书分析、论证的一切事实都是必要的证据，律师出具法律意见书依据的证据同样包括以下种类：书证，物证，声音、图像及计算机储存的数据等视听材料，证人证言，当事人的陈述、鉴定意见及勘验笔录等。有关证据和证明材料是说明事实真相和进行法律分析、论证的依据和事实基础。因此，委托人对该部分内容的提供应当力求真实、全面和富有针对性，不得捏造、伪造、涂改和篡改证据材料。律师必须对收到这些证据材料的真实性进行核实，无法核实的须由委托人作出相应承诺，并明确表述为以“假设的真实”为出具法律意见的前提。对需要补充的相关证据要列明清单由当事人补充完善。
2、正文
本部分是法律意见书的核心。首先要说明案件事实。对于事实清楚的可直接分析、论证；如当事人对法律事实存有争议，可根据有关证据和证明材料进行法律分析、论证；如当事人对有关行为或事实的认定及其性质存在争议，那么，就应当根据有关证据和证据材料概括说明纠纷的起因、经过和结果。其次，律师须依据相关事实对涉及的法律问题逐项进行分析和论证。法律分析、论证应当从维护委托人的合法权益入手，针对其遇到的不同法律问题展开，并注意详略得当、层次分明，引用的法律条文必须准确、全面。最后，应注明法律意见仅供委托人或有关部门在解决有关问题时或者决策时作为参考。
3、尾部
由出具法律意见的律师亲笔签名并注明律师所在单位以及出具法律意见的年、月、日，并须由律师所在的律师事务所盖章。
上述程式化的法律意见书，最重要部分的内容是主文即律师的法律意见，包括律师对法律问题的分析意见和应对处理的对策和建议。司法实践中存在的问题主要在主文部分，大致有：过于注重格式套路，着力摹仿样式，许多法律意见书已演变为新的八股文；法律意见主次不分，本末倒置；不以法律意见、对策或建议为重点，洋洋大篇却不见或很少有对策和建议，实质内容不多。
律师出具法律意见书的目的，就是为当事人提供合法的、具有操作性且能解决问题的法律建议和对策。因此，书写的思路必须明确，主次应当分明，相应的法律依据以及应对、处理意见应清楚地告诉当事人，当事人才会信服，才会把重要的案件和法律事务委托给出具法律意见书意见的律师事务所和律师。实践中，当事人往往对需要作决策事项或争议的基本情况是有所了解的，对自己一方不利和被动的原因也清楚，但在做决策前仍然需要听取律师的专业意见，这是律师发挥专业作用赢得当事人信任的机会。但如果受托律师不重视法律意见书的作用，简单摹仿样式，出具的意见含糊不清，模棱两可，缺乏针对性，则明智的当事人是不可能将重要的案件和法律事务委托给这样的律师事务所和律师的。
当事人要求律师出具书面的法律意见书，一般是因为要研究决定重大的法律行动或者实施重大的法律行为，法律意见书也因此能够直接影响当事人的决策。律师出具法律意见书，能够综合反映律师的归纳分析、提炼重点、应对处理、参谋决策和提供有针对性解决问题的意见或建议的多种法律服务能力。事实上，成熟的、成功的律师获得疑难复杂或标的巨大的法律业务，往往就是因为给当事人出具了一份有见地、有质量、有说服力、有操作性的法律意见书。
（二）出具一份法律意见书收费50万元，高了吗？
律师提供的法律意见书尽管付出了大量的时间和精力，承担着重要的法律责任，但收费一般并不高。之所以提出对出具法律意见书律师收费现状的探讨，是因为律师最有价值的法律服务是法律智慧和处事对策的意见和建议，律师非诉讼服务的功力往往就集中体现在一份法律意见书上，一份有质量的法律意见书很可能就决定了一个纠纷案件的全部法律问题及其准确的应对处理。有的律师基于想得到案件代理权的需求，先不和要求提供法律意见书的当事人签订律师服务合同；而有的精明的当事人则只是要求大律师出具这样一份法律意见书，然后拿了这份法律意见书把案件交由收费低廉的律师代理或者自己的法务人员来办理。为了避免上述不合理现象，律师在洽谈出具法律意见书时，应按规定签订律师服务合同并应按规定收费。即便律师与当事人约定，如果律师提供法律意见书的对应业务委托律师代理，可免收法律意见书部分的律师费，仍应在律师与当事人签订的提供法律意见书的服务合同中约定出具法律见书的费用，同时约定如果相应的业务委托该律师事务所代理，可以在律师案件代理费中扣减出具法律意见书的费用。
有时，律师面对当事人委托的疑难复杂且资料审查工作量巨大的法律事务出具法律意见书，应当客观地实事求是地分析评估所需花费的工作小时，在洽谈律师服务合同时，既可以签订出具法律意见书委托合同，也可以签订律师专项法律服务合同，并且实事求是地确定律师服务费用。2016年5月，我接待了一个海南的房地产开发商（下称海南公司）。该海南公司和三亚某公司（下称三亚公司）就海南省某项目合资成立房地产开发公司。两家公司就开发经营房地产项目过程中发生的土地使用权转让、用地变性、股权转让以及运营中的相关事项引发了纠纷。截至前来咨询律师时，项目已开展了22年（1992年开始直至2014年），案情错综复杂，相关资料繁多。委托人需要律师尽快、尽可能多地分析该等事宜存在的法律风险以及应对处理方案。
就上述项目过程中发生的土地取得、项目合作开发、股权转让等相关纠纷事宜，海南公司于2016年5月18日委托建纬所出具专项法律意见，我和建纬所另两位合伙人、非常专业的房地产律师邵万权、赵萍组成律师团队提供法律服务。我们首先就该等事宜的合法性、存在的风险进行调研，组织4位辅助律师和律师助理组成工作小组，主要从以下几方面提供法律服务：
1、结合项目立项事宜提供法律咨询；
2、针对项目土地取得事宜提供法律咨询；
3、就项目合作开发事宜提供法律咨询；
4、对海南公司增资和股东股权转让的合法性提供法律分析；
5、就项目公司运营工程中重大问题的合规性提供法律咨询。
律师在听取委托人就委托事项的介绍，经过讨论首先给委托人出具了所需资料的清单，要求委托人就该项目的相关情况提供材料，以便律师对项目情况有充分的了解。委托人在获得清单后向律师提供了相应的材料，该部分材料有100项左右，时间跨度从1992年至2014年。律师在取得材料后，组织工作小组对所有材料进行分类整理，就基础事实进行罗列，此项工作总共由4位律师及律师助理耗时一周，经每位律师日均10小时以上的辛勤工作后才得以完成。在第一周的工作完成后，律师就现有材料进行分析，然后向委托人出具补充材料清单，要求委托人补充材料，并就项目情况进行进一步的说明。该部分补充的材料有20项左右。在此期间，工作小组就原基础材料所涉及的法律问题进行法律检索，主要涉及国家、海南省及三亚市的相关法律法规，共用时20个工作小时。待委托人就补充事宜完成后，法律检索工作也同步完成。此后，由律师就所有材料结合相关法律法规进行全面的分析，律师以一周左右的时间完成了委托人的委托事项，并向委托人出具法律意见书（该法律意见书的字数在43000字左右，所罗列附件即涉及的基础材料为116项），对委托人进行各项风险提示，并提出相应法律意见和处理的建议对策。
在洽谈律师合同及费用时，我们认为这项业务的工作范围不仅仅是出具一份法律意见书，而需要对整个项目全过程进行认真的疏理，就开发经营各阶段、各环节的合法性以及存在的问题和风险进行法律分析、研究和论证。律师为完成委托需要查阅大量的土地使用权变性、转让、股权变动的有关材料，需要专业律师凭借法律知识对该等事项进行全面分析，才能给委托人出具法律意见书，并对委托人进行风险提示，提出法律处理意见和建议。鉴于出具本项法律意见书工作量巨大，我们在接受委托时即和委托人签订了专项法律服务合同，并约定了由委托方支付50万元律师服务费。对此，当事人并无异议，且严格按照约定的期限支付了律师服务费。可见，一份高质量的法律意见书自有其应有的价值，律师应当提供高质量的服务，而委托人应当承认律师服务的价值并给予对等的回报，这才是律师和当事人良性互动的关系。
（三）律师制作法律意见书的风险以及应注意的问题
如前所述，律师提供法律意见是一项严肃的、严谨的、须对法律意见负责任的行为。如果律师出具的法律意见书，不认真分析、审查、研究当事人提供的材料，不能提供准确的、有建设性的法律意见，不了解、不研究决策人心态和想法，往往导致律师提供了法律意见书却不能奏效，不能获得相应的委托业务，律师提供的是无结果的服务。尤其重要的是：如果律师提供的法律意见书，是需要提交给有关单位或部门以起到证明作用的文书，一旦有误就有可能对律师事务所带来重大的经营风险或者法律责任，甚至律师个人的刑事责任。因此，律师在出具法律意见书要认真、仔细、严谨、审慎，首先要确保自己没有任何疏漏或失误，不存在被追究相关责任的可能性，其次才能考虑能否通过提供法律意见书的非诉讼服务获得相应的业务来源。
1、不了解、不研究不同体制企业的差异性及其决策程序会导致法律意见不能奏效。
律师要想通过出具法律意见书获得相应的业务，除了法律意见书符合通常的格式要求，认真、仔细地分析、研究相关的材料，以体现律师的专业工作精神，确保律师能够在材料相对充分的基础上进行分析、研究外，还应当以严谨、审慎、负责的态度，有针对性地提供法律意见和对策建议。没有事实或证据支持的判断不能说，没有法律根据的结论不能下。律师出具法律意见书时还应当深入研究当事人的单位性质，不同体制的企业有不同的决策程序以及不同的关注重点，企业领导人对同样法律问题的应对心态和处理方法会有很大的区别，律师不了解、不研究这些问题往往会导致法律意见没错却不能奏效。
2009年5月，我接受某大型国有航空公司（下称航空公司）委托代理一起在浙江宁波的房地产合作开发合同的仲裁纠纷案件。2003年1月，航空公司根据国有企业处置划拨取得土地的国有资产对外合作须经过招投标的相关规定，通过招标寻求相应资质的合作开发单位。在综合考察投标人的房地产开发资质和资金实力，以及其对本案建设项目土地、房产性质的定性后，航空公司确定宁波某房地产开发有限公司（下称房地产公司）为合作开发航空公司宁波分公司该地块工程项目的合作方。2003年8月1日，航空公司与房地产公司签订《X航（宁波）市内基地项目合作建设协议》，约定由航空公司提供建设用地使用权（甬国用［2001］字第148号除去活动中心用地）、房地产公司提供资金合作建设办公用房及住宅等设施。合作协议对双方合作开发的相关事宜作了约定。
合同签订后，航空公司严格履行义务，房地产公司在未获预售许可证、在其他房产未办妥土地证和房产证、未经航空公司的同意擅自以房地产开发公司自己的名义，按普通商品房预售的形式违约对外销售房屋。结果造成重大社会负面影响，购房人因房地产公司未依照《合作协议》履约而难以取得房产证，一些购房人对该地相关管理部门和其他政府机构采取过激行为，引起政府部门的高度重视。
2009年4月1日，房地产公司依约在宁波仲裁委员会提起仲裁，要求航空公司办理过户手续和赔偿损失4200万元，及支付工程欠款637万元和逾期利息39.4万元。航空公司在仲裁过程中提出反诉，要求房地产公司承担新增1.2亿元土地出让金并赔偿损失1000万元。
为这个疑难复杂的土地转让纠纷案件寻找合适的代理律师，航空公司先后委托包括建纬所在内的多家律师事务所出具法律意见书供领导层决策。多家律师事务所的法律意见分为两种：一种法律意见认为，原划拨获得的土地使用权未补办土地出让手续实施转让导致合作开发合同无效，并在合同无效的前提下提出解决方案；建纬所我的意见则认为，当事人不应自认合同无效。房地产公司未补办土地出让手续只是可能导致合同无效的一种情形，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条的规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”委托人也完全可以申请政府主管部门同意补办土地出让手续，且补办手续具有现实操作性，并在此前提下协商案件的妥善处理。经航空公司领导层研究，我的合同无效但补办土地出让手续可以有效的法律意见被采纳，最终决定案件由我代理。
为妥善解决相关问题，航空公司接受我的法律建议，通过律师发函积极和宁波市人民政府联系，希望能够尽速妥善解决本案争议。考虑到航空公司对宁波市“经济社会发展作出的贡献和该地块已开发及部分销售的现实”，2009年4月17日，宁波市国土资源局以甬土资涵（2009）21号文件向航空公司送达了《关于X航宁波分公司中兴路地块处理意见的函》，指出在作出检讨并补缴土地出让金的前提下，允许办理涉案建设用地使用权转让或销售手续。由此，我的法律意见被采纳并成为妥善解决本案争议的基本法律观点和有效应对措施。
2、律所出具《法律意见书》披露信息与实际情况不符被查处。
律师出具的法律意见书对案件的基本事实的表述必须建立在查明事实的基础上，不能简单地听取当事人的陈述，而要核实证据原件甚至要自己进行尽职调查后获的确凿的证据才能进行分析认定，尤其是当该法律意见书要提供给专门的主管部门作为证明文件时，律师更要严谨、慎重。如果法律意见书披露或认定的信息与事实不一致，律师就会面临相应的法律风险。
北京天和融汇投资基金管理有限公司（下称天和融汇）与北京天和融旺投资基金管理有限公司（下称天和融旺）分别在2014年6月4日和2015年1月29日登记为私募基金管理人。按照2016年2月5日《关于进一步规范私募基金管理人登记若干事项的公告》的规定，天和融汇和天和融旺分别委托北京市的两家律师事务所在2016年4月和5月为其出具了私募基金管理人登记的法律意见书。
其后，多批次投资者向中国证券投资基金业协会（以下简称中基协）进行投诉，反映融汇和融旺基金存在严重违法违规情况。由于相关投诉事项涉及投资者人数较多，登记备案信息和法律意见书内容与投诉中反映的情况存在重大差异，中基协另行委托北京市的专业律师事务所进行专项核查，同时将有关情况向中国证监会报告。
经调查后发现上述两家律师事务所出具的《法律意见书》披露的信息与实际情况不符，包括：主营业务不符；控股股东和实际控制人不符；子公司、分支机构或其他关联方不符；实有资本金不符；公司的风险管理及内控制度不符；公司涉及的诉讼、仲裁等纠纷不符；登记申请材料的真实性、准确性、完整性与实际情况不符。
2016年11月4日，中基协发布公告透露：协会决定自2016年11月7日起，暂停接受北京这两家律师事务所出具的私募基金管理人登记的法律意见书。在此之后，中基协于2017年1月25日正式发布公告，决定依法注销北京天和融汇投资基金管理有限公司的私募基金管理人登记，将出具法律意见书的律师事务所涉嫌未能勤勉尽责的有关情况，移送中国证券监督管理委员会进一步调查处理，并在调查期间停止接受上述两家律师事务所的法律意见书。
3、两名律师出具161份不实法律意见书被追究刑事责任。
律师出具的法律意见书基本事实有误，如果造成严重后果，则可能会面临更严重的法律责任，甚至是刑事责任。在曾被中央电视台新闻频道列为“2006年法治推动力”之一的“中国虚假按揭金额最大烂尾楼——森豪公寓骗贷案”中，涉案出具法律意见书的两名律师便因此受到了刑事处罚。
2007年9月，“森豪公寓骗贷案”最后两名被告人在北京市二中院受审。两名涉案被告、北京市嘉惠律师事务所律师孔卫东与战军，被指控为虚假购房人出具161份失实法律意见书，触犯刑法第二百二十九条，构成出具证明文件重大失实罪。此案件系北京市检察院首次在银行骗贷案件中追究失职律师出具法律意见书的刑事责任。
本案案情其实并不复杂。北京朝阳门内大街烂尾两年的楼盘“森豪公寓”在2000年突然开盘，短时间内以远超周边楼盘的天价销售一空，引起司法机关注意。经调查发现，开发商通过伪造的身份信息与资产证明，签订虚假的购房合同，向中国银行北京市分行骗取个人住房按揭贷款共计7.5亿余元。
该案中，银行为确保购房人的身份、还款能力所依托的经济收入真实可靠，最大限度地保证借款人的资格真实性，事先委托了孔卫东所在的北京市某律师事务所专门就豪森公寓项目提供按揭贷款法律服务。在实际提供法律服务过程中，孔卫东仅让其同事战军及助理在面签时将当事人提供的材料复印件带回，便以此出具法律意见书，并由孔卫东签字报送银行审批。这种对出具法律意见书草率的工作态度使得开发商造假的文件并未被发现，银行因此承受了7.5亿元的巨额损失。孔卫东与战军两名律师也分别被判处有期徒刑3年缓刑4年、有期徒刑1年2个月缓刑1年6个月的刑事处罚。问题的严重性在于：出现这样的结局，两位律师的执业生涯也就终止了。
因此，律师制作的各类法律文书都涉及法律的贯彻实施和律师的工作责任，理应尽职、勤勉、认真、负责，尤其是在出具法律意见书时，更应当对律师执业的风险保持高度的警惕性，对基本事实的认定和提供法律分析意见时必须严谨、慎重，要借鉴司法实践中的教训，千万不能一失足成千古恨。
附件：中共北京市委宣传部主管主办的《京华时报》2006年7月11日报道
森豪公寓案：银行沦为烂尾楼最大房东
贷款过程中，尽管设置了律师和银行的层层审查，但还是发生了开发商包装无业人员，贷下数百万房款的事实。是开发商太高明了，还是审查人员缺乏责任心？在257份假按揭贷款手续顺利通过律师和银行审查时，是什么让他们集体失职？
曾在华运达房地产做销售的王育红说，她每天的工作是填写包括购房人的个人基本资料信息、收入证明和存款证明等，然后由其他同事按照银行的要求加以完善并上报。
2000年，华运达房地产公司老总邹庆接手森豪公寓后，由于操作原因，陆续欠下高达10亿余元外债。为了盘活资不抵债的项目，邹庆想到通过向银行贷款方式“融资”。
曾任华运达房地产公司秘书，被控合同诈骗的王育红在法庭上曝出了公司伪造虚假购房人材料的事实，并承认自己“参与伪造收入证明和首付款证明”。
王育红说，她在华运达房地产做销售时，每天的工作是填写购房人的个人基本资料信息、收入证明和存款证明等，然后由其他同事按照银行的要求加以完善并上报。
和她一起工作、此次一同涉案的聂萍在法庭上说，“那些跑银行的同事教我们怎样按照银行要求的比例，来填写收入证明等材料。而出具收入证明的单位，大多数都是华运集团的子公司。”同时，王育红说，所谓的购房人都是他们公司员工或者员工找来的亲戚朋友，他们没有交过一分首付款，但公司却让王育红等人出具已收到三成房价的首付款证明。以这种方式，华运达房地产公司共虚拟了257个购房人。律师自曝从未审查贷款人。
孔卫东律师在做森豪公寓项目时收账140多万元。然而，孔卫东在法庭上说，他只对贷款申请人的资料进行了书面审阅，根本没有进行实质审查。
按照惯例，银行在与购房人签订房屋抵押贷款合同以前，需要指定律师对申请人的贷款资格及还贷能力进行审查。银行指定律师的目的，就是想通过律师的“初审”，保证购房人的身份、还款能力所依托的经济收入真实可靠，最大限度地保证借款人的资格真实性，把恶意搞假按揭的骗贷款者挡在门外。公诉人认为，依照律师与银行签订的委托协议，律师在审查贷款申请人的资信时，不应该出现失职行为。
昨天，被控未尽审核义务“出具证明文件重大失实罪”的律师孔卫东在市二中院出庭受审。据了解，孔卫东在做森豪公寓项目时收账140多万元。然而，孔卫东在法庭上说，他只对贷款申请人的资料进行了书面审阅，根本没有进行实质审查。
孔卫东对法官说，他从1999年开始就为银行提供按揭贷款法律服务，对于申请人资料的审查一直都只是书面审阅，“其他做按揭的律师也是这样做的。”孔卫东说，律师不进行实地审查是当时律师行业的潜规则，他认为律师没有权力做调查，审查也没有具体实施细则，所以他只能按照常规理解来进行。
事实上，在银行的委托协议中，明确规定了律师应该做实质审查。对此，孔卫东说，他当时对审查资信的规定提出了异议，但还是和银行签订了协议，因为不签协议就不能做这个业务。
昨天，同时受审的还有一名女律师战军。她认为自己的行为和银行放贷的结果没有必然联系，她提供的法律意见书只是给银行提供参考。战军认为，真正对申请人资信进行审查的应该是银行的信贷员。
如果完不成总行要求的业务量，我们将面临奖金减少和升迁受阻的双重压力，所以，即使知道一旦踩雷就会粉身碎骨，我们还是得冒险向前走。
上周一和周二，中行被控违规发放贷款的几名工作人员逐一过堂。信贷员张笑非对法官说，当时，她在审查材料时也发现了一些问题，“我注意到所有贷款人普遍都存在年纪轻、学历低、职务高、收入高等收入与资质不相匹配的现象，而且在当面签合同时也看出有些人不太像能买得起每平米2500美元高价房子的人。”张笑非说，她曾给几个资料离谱的业主打了电话，但在电话中对方都能清楚回答自己买房子的价格和楼层等，她没想到这些都是开发商事先教好的。
至于她怀疑的实际收入与资质不匹配问题，她认为律师之前都应该仔细审查过，她也就没再核实。张笑非说，“我们当时的项目很多，任务量比较大，上级要求大力发展个人信贷业务，这种开发商以小业主名义向银行贷款的做法也很普遍，各个银行也都是这么做的，而且各个银行都在抢项目，徐维联还多次催我加快放贷速度。”
徐维联，时任中行北京分行零售业务处副处长，被控违规发放贷款罪。他曾向公安机关供述：“由于总行要求的业务成倍增长，所以各银行都在努力寻找放贷项目。当时银行甚至请房地产商吃饭请求为其贷款。”
以同样罪名被控的中行北京分行零售业务处副科长尚进在法庭上说，“如果完不成总行要求的业务量，我们将面临奖金减少和升迁受阻的双重压力，所以，即使知道一旦踩雷就会粉身碎骨，我们还是得冒险向前走。”
然而，据公诉人介绍，当时有不少开发商都选择用个人按揭贷款在短时间内筹集大量资金，徐维联作为信贷业务科的副处长，他应该清楚银行承担的巨大损失风险，因为一旦开发商资金链断裂过快或者楼市行情不好，那么就会出现断供现象，这样银行就成了开发商所骗购的那批房子的“房东”。公诉人认为，尽管银行工作人员是迫于业绩压力，但在发放国家巨额资金时，要建立在严格审查申请人资信的前提下，先考虑损失风险再考虑效率，而不应该为了追求放贷业绩而不顾国家巨额资金的流失。
对于信贷员张笑非将审查失职的责任推向律师的说法，公诉人说，银行为了提高工作效率，可以委托律师调查客户资信，但这并不表示银行的信贷员就不再负审查责任。在华运达伪造的收入证明中，有的申请人“所在”的公司早就被注销了，但收入证明上还写着月工资五六万，“只要简单上网查一下工商登记，就能查出问题来！”公诉人认为，银行贷款被骗主要原因是由于银行工作人员严重失职。
根据北京市检察院第二分院此次公诉认定数额，邹庆等10名被告人涉嫌使用假按揭手段骗取中行贷款总计7.5亿元，森豪公寓因此成为中国虚假按揭数额最大的烂尾楼。开发商还不起贷款后，银行拿到的只有房子，也因此，银行最终沦为了烂尾楼的大房东。
一年半的时间“融资”7.5亿，是一个企业的胜利，还是金融机制的失控？从2000年12月至2002年6月，邹庆借建设森豪公寓和华庆公寓之机，先后两次以虚假按揭方式从中行骗取7.5亿余元巨额资金，无一失手。这起轰动一时的利用个人按揭贷款的骗贷大案，最终导致森豪公寓停工烂尾，所有纠纷进入司法程序解决。如果被骗的7.5亿元赃款追不回来，这笔国家巨额资金很可能就白白流失。
中国银行新闻发言人王兆文在接待媒体采访时曾说，森豪、华庆公寓案件发生后，中行方面在2004年后进行大力整改，积极改进楼宇按揭贷款业务的管理制度，要求加强贷前审核，确保资料真实、完整；注意贷后管理，保证还款可靠。
一方面建立审、贷分离制度，避免一人或小团体大权在握，弄虚作假；另一方面建立集中审批制度，在2004年至2005年期间，在全行架设了在线审批系统，对每一笔贷款的资料都要求上线，逐个审批。努力做到在防范风险的前提下，做好个人金融业务。
9月25日（星期一）
第三章 律师司法文书写作的目的和说服力
四、律师的尽职调查报告及其审慎义务
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