上坤地产拟冲击港股 3年利息高达17.7亿超出利润总和|IPO研究院
上坤地产极度依赖融资以实现高速扩张，3年的利息支出远远高于利润
出品 | 每日财报
作者 | 何洛
日前,创立10年的上坤地产集团有限公司向联交所递表上市,上坤地产正式开启了赴港上市之路。
据招股书显示，上坤地产2019年营收为75.35亿元，2017年营收为12.01亿元，三年复合增长率150%，近一期营收增长率10.04%，2019年毛利润30.71亿元，毛利率40.8%。
上坤地产经历十年的规模发展后已经在上海占有了一席之地，在全国房企百强站稳脚跟，但是，在其迅速发展的同时也产生了一些问题。
根据《每日财报》的统计，2017年至2019年，上坤地产净资产负债率分别为684.9%、325.9%和118.8%，净资产负债率在2017年、2018年连续两年高企。
另外，2017、2018年上坤地产的经营现金净额均为负，其中2017年为-0.36亿元、2018年为-38.06亿元，2019年回正为20亿元。
与此同时，从公司披露的信息来看，上坤地产的融资渠道主要来自银行借款等。数据显示，2017年至2019年，公司计息银行及其他借款分别为23.26亿元、30.35亿元和42.43亿元。同期，其计息银行及其他借款利息分别为3.63亿元、6.48亿元和7.64亿元，比公司这3年所赚利润还多。
显然，上坤地产在扩张过程中借用了不少外部资金，净负债率仍然处于高位。也就是说上坤地产极度依赖融资以实现高速扩张，因此报告期内上坤地产的净资产负债率高达684.9%、332.59%、118.8%；融资成本分别为2.2亿、2.8亿、2.62亿。
具体来看，报告期内上坤地产计息银行及其他借款总额分别为51.97亿、74.59亿、67.66亿、62.7亿。截至今年2月底，公司计息银行及其他借款总额增至62.74亿元，其中30.75亿元将在1年内到期。同期，公司拥有的现金及现金等价物为11.54亿元，就此来看，上坤地产的短期还款压力较大。
《每日财报》梳理发现，上坤地产现有开发的地产项目，仍需要持续且庞大的资金支撑。截至2月底，公司可出售的建筑面积和可租赁建筑面积合计为23.97万平方米，正处于开发中的建筑面积210.88万平方米，是公司应占土地储备量的8成。
根据资料显示，2017年至2019年，上坤地产销售收入分别为51.5亿元、229亿元和323.5亿元；收入分别为12.01亿元、68.47亿元和75.35亿元；对应年内溢利分别为0.35亿元、6.73亿元和6.77亿元。
值得注意的是，在上坤地产业绩增长快的同时，其毛利率并不稳定。2017年，公司毛利率为30.9%，2018年突增至51.5%，在2019年又回落至40.8%。
在过去三年的时间里，上坤地产收入增长超6倍，而毛利率时高时低，这对一个尚在扩张期的公司来说，并非好现象。
另外，招股书披露， 2017年—2019年，上坤投资物业的公平值收益分别约2.54亿元、1.6亿元和1.76亿元；分别录得年内溢利3460万元、6.73 亿元和6.77亿元。上坤地产方面表示，如果撇除同期投资物业的公平值收益，公司或在2017年产生亏损。
实际上，上坤地产位于杭州、苏州、合肥的三个项目，在过往记录期间曾出现亏损。上坤地产披露，在2017年—2019年，公司对开发物业进行减值拨备4430万元、5850万元及3790万元。
2017-2019年，上坤的商业物业营收从0.32亿到0.52亿再到0.64亿，虽在递增，但仍在起步阶段，要实现均衡收入的目标，仍有待进一步发展。
另外，受疫情影响，2020年2月，公司销售额同比下滑50%以上，当月收入同比减少20%。
尽管上坤地产目前存在种种问题，但不可否认的是，经过10年的时间，年轻的上坤地产确实成长迅速。
上坤地产在第一个五年（2010-2014年），以夯实基础为核心，深耕上海；上坤地产第二个五年（2015-2019年），上坤地产双轮驱动持续发力，走出上海布局全国。
2020年是上坤地产第三个五年的开局年，此次向港交所提交上市申请，是上坤与资本市场对接的第一步，也是上一个新起点。
值得一提的是，在“三五战略”的开篇之年，上坤再次完成百强房企10位赶超，于今年3月获得房企83强的全新占位。在由中国房地产TOP10研究组发布的《2020中国房地产百强企业》的最新排名中，上坤地产位列第83位再创新高，较去年上升11位。
2019年7月，上坤地产在上海发布了全新的“三五发展战略”，确定了下一个五年的发展战略和规划。
在第三个五年里，上坤地产开始向坚持城市深耕战略倾斜。聚焦并重点投资七大区域，深耕现有城市，积累和营造上坤在部分城市与区域已取得的优势，在产品特色、客户口碑、品牌营造等多方面形成产品溢价能力、公司品牌力和区域规模优势将成为上坤发展的重中之重。
上坤地产作为房地产行业后起之秀，可以说是优势与潜力突出，缺陷与风险亦是明显。上坤地产能否打开新的融资渠道，《每日财报》将持续关注。
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