每日房产简报 | 悉尼的房价不是“余震”是“震中” 将持续下跌至2020年！

CBD混合商住项目越来越受投资者青睐

随着住宅供应过剩以及商业零售资产崛起，混合商住两用（Mixed Used）项目越来越受开发商欢迎。高力国际(Colliers International)投资服务高级主管汤姆·奥尼尔(Tom O 'Neill)表示，由于住宅贷款紧缩，越来越多开发商把住宅开发项目改成酒店或者商业项目开发。目前市场上最新的项目位于77 Market St的David Jones的商业大楼，它将由Scentre集团和Cbus地产公司共同开发成为一个多功能的豪华零售商店和一座公寓楼。另一个项目位于悉尼59 Goulburn St，该项目去年在获得酒店/住宅项目开发许可的情况下被出售，但由于商业租赁市场的强劲，Fortius公司保留了它的商业建筑地位。奥尼尔表示，自出售59 Goulburn Street的商业物业以来，南部CBD的平均净租金上涨了约15%。买家对CBD办公室、酒店和学生住宿场所的兴趣越来越大，他们愿意承担新的开发应用。

澳洲地产市场下滑，开发商“举步维艰”

澳大利亚安永会计师事务所（EY）的一份新报告警告称，澳大利亚房地产行业正面临30年来从未见过的低迷，这意味着房地产开发商现在应该采取措施保护自己。CoreLogic公司9月中旬的数据显示，悉尼和墨尔本的房价分别下跌了5.9%和2.5%。这两个城市加起来占了澳大利亚整个住宅房地产市场的一半以上。安永表示，随着这些城市的房价下跌开始反映在较小的房地产市场上，开发商的前景不确定，尤其是在贷款标准较过去时期有所加强的情况下。

取消负扣税政策或将损害首次置业者利益

根据《澳洲人报》报道，澳大利亚最大的住宅开发商Stockland称，虽然工党计划取消负扣税优惠只针对新的住宅项目，但这可能会严重破坏澳洲市值7万亿澳元的住宅市场秩序，并损害首次置业者的利益。Stockland首席执行官Mark Steinert周二表示，房地产是澳大利亚最大的资产类别，是股市规模的两倍多，投资者占市场的三分之一。如果所有这些投资者都对新住宅有投资需求，那市场就会出现供不应求的现象。“我们担心的是，从长期来看，取消负扣税政策必然会损害首次置业者和自住买家的利益，因为从过往的交易记录来看，投资者拥有更多的资本应对市场的动荡，而取消负扣税政策会加剧所有房产买家的住房可负担压力。

房价下跌趋势预计会持续到2021年

根据最新的QBE住房展望报告预计，悉尼房价将在2019年再下跌3.5%，到2020年触底，然后在2021年开始形成增长势头。墨尔本的房价预计将在明年大幅下跌4.2%，然后在2020年再度上涨。QBE和BIS Oxford Economics的预测与Domain公司9月季度数据不谋而合，该数据显示墨尔本经历了6年来的首次年度下滑。更严格的贷款限制令这两个主要市场的投资者市场受到重创，随着拍卖清空率跌至新低，导致价格恶化。然而，在过去12个月里，悉尼对首次置业者的贷款激增了74%，在全国范围内增长了近30%。

Future Fund将出售旗下商业资产

根据《澳洲金融评论时报》报道，澳大利亚市值1490亿澳元的“未来基金”(Future Fund)正在出售澳大利亚各地总值近8.5亿澳元的购物中心，希望在7年内通过一系列的资产运作让集团在地产方面的收益增加约50%。未来基金将以约6.5亿澳元的价格出售位于珀斯Lakeside地区 Joondalup地区购物中心的50%股份，而位于黄金海岸的Harbor Town Gold Coast 25%的股份已以1.8亿澳元出售给Lendlease，收益率不到5%。在未来基金出售这些购物中心之前，该公司公布了最新的投资组合更新，显示其房地产敞口已从上年同期的6.2%(83亿澳元)增至7%或约105亿澳元。

Stockland高价出售墨尔本项目

在房屋销售放缓的背景下，房地产开发巨头Stockland正悄悄地为其在墨尔本曾经最畅销的房产项目寻找买家。据悉，Stockland价值7亿澳元的格罗夫庄园（The Grove Estate）项目位于墨尔本市中心以西约28公里的塔尔尼特(Tarneit)戴维斯路(Davis Road)的格罗夫庄园（The Grove Estate），正准备以1.5亿至1.7亿澳元的价格出售给经过精心挑选的买家。根据“澳大利亚金融评论”得到的一份信息备忘录，该面积达167公顷的项目是斯多克兰德在2010年购买，此次竞标机会是以“只邀请投标”的方式进行，截止日期是11月15日。斯多克兰德（Stockland）的一位发言人表示：“集团目前正在评估资本回收部分资产的潜在机会，我们将在适当时候提供进一步的更新。”