房地产开发企业“委托代建”业务的涉税处理要点

近年来,越来越多的房地产开发企业开始注重轻资产管理运营模式,寻找与当地政府和其他房地产开发企业合作,运用自身专业化团队组织和丰富管理经验开展“委托代建”业务。实务中,许多财务人员会将代建模式与其他业务模式混淆,本文将对地产企业“委托代建”业务的涉税问题进行分析。

01

“委托代建”业务包括哪些范围?

房地产开发企业的委托代建业务包括代建房屋、场地和城市道路、基础设施等市政工程。

02

标准的“委托代建”业务应符合哪些基本条件?

目前国家税务总局对委托代建业务没有明确的税法规定,而部分地区的税务局自行制定了相应政策。通过了解各地政策,可以大致总结标准的“委托代建”业务需要同时符合以下几个基本条件:
1、由委托方自行立项;
2、不发生土地使用权或产权转移;
3、代建方不垫付资金,单独收取代建手续费或管理费;
4、代建方事先与委托方签订有委托代建合同;
5、施工方将建筑服务发票开具给委托方。

03

标准的“委托代建”业务应缴纳哪些税?

如果同时符合以上五个基本条件,就是税务上认定的标准“委托代建”业务,需要委托方与代建方签订委托代建合同,按合同约定条款支付工程代建手续费或管理费,代建方负责整体项目工程的过程管理,业务实质是代建方提供了一种特殊的工程管理服务,应就取得的代建手续费或管理费收入按照“现代服务业——商务辅助服务——经纪代理服务”缴纳增值税,并向委托方开具增值税发票。同时,代建方还需要缴纳企业所得税,不需要缴纳土地增值税。

04

演变的“委托代建”业务应缴纳哪些税?

在实际操作中,代建方可能存在代为立项、垫付建设资金等情形,就不能按照标准“委托代建”业务中的“经纪代理服务”缴纳税款,而应根据其实际从事的业务性质缴纳税款。常见的演变“委托代建”业务包括以下几种情形:
1、代建方以自己名义立项
如果代建方以自己名义进行项目立项,在取得土地使用权和报批报建手续后,由施工企业建设不动产的行为,就不再是真正意义上的代建,而是属于代建方自行开发房地产项目,在项目完工移交委托方时,应按“销售不动产”缴纳增值税、土地增值税和企业所得税。
2、代建方垫付建设资金
如果代建方除从事代建管理外,还为代建项目垫付全部或部分建设资金,需要将该业务进行分拆,分别签订委托代建合同和借款合同,应就取得的代建手续费或管理费收入按“经纪代理服务”缴纳增值税和企业所得税;应就其取得的资金占用费(利息性质)的收入按“贷款服务”缴纳增值税和企业所得税。

05

“委托代建”业务实务操作要点

1、代建项目的立项、土地和后续报批报建手续都应在委托方名下,而不应在代建方名下。否则,代建方需按销售不动产进行涉税处理。
2、代建方不能垫资,项目建设费用全部由委托方承担。
为了完全规避代建方垫资的风险,建议在委托代建合同中不要涉及垫资、借款等事项,代建方最好也不要直接借款给委托方使用。
3、委托代建合同签订风险提示
(1)在合同中明确约定双方在代建业务中的权利义务和法律责任;
(2)在合同中明确约定单独收取代建管理费的依据及标准;
目前很多省份对代建管理费收取依据及比例没有明确规定,实务中,委托代建业务一般按照委托方投资总额(概预算)或销售货值的一定比例收取。根据税务常规的认定标准,收费比例一般在4%以内。
4、施工方不应将建筑服务发票开具给代建方。
施工方应将建筑服务发票开具给委托方,而不能开具给代建方,这一点需要特别注意。实务中很多委托代建业务在操作中将建筑服务发票开具给代建方,最终给企业带来了不必要的涉税风险。
免责声明:  来源:中道财税(作者:薛晓艳) 我们致力于保护作者版权,版权归原作者所有,除我们确实无法确认作者外,未注明来源,如涉及侵权,请及时联系我们删除(13718703875),分享财税知识,感谢原创!
(0)

相关推荐

  • 隐藏在财务报表中的税务风险(三)——开发票、确认收入和纳税义务发生

    上一期,笔者和大家分享了应收账款和预收账款两个项目可能存在的税务风险,从而引出了一个很老生常谈,也是很多中小企业经营者和财务朋友会犯浑的地方--开发票=确认收入=纳税义务发生.因此,笔者在本期打算先分 ...

  • 企业上缴管理费的税事

    现在集团公司很多,每个集团公司或多或少会发票会有几个子公司.集团常会要求子公司定期上缴一定数额的管理费.一方面集团公司确需此笔资金作为日常的开支:另一方面也是为了显示这种隶属关系的存在.企业怎么干,那 ...

  • 重庆注册个人独资企业,综合税率不足2%,甚至还免税

    2021年上半年已经走完了,很多企业的回款基本上都在下半年或者年关之时,那么在下半年的个人独资企业注册,将会迎来新的高度.为什么要注册个人独资企业呢?笔者分析了一下总结几点如下: 1.税种少:个人独资 ...

  • 从稽查案例看餐饮业涉税风险提示

    案例:吉祥餐饮公司2018年主营业务收入3000万元,利润总额11万元,申报企业所得税应纳税所得额15万元.经税务机关检查后发现如下问题: 1.将店内多余面积转租未申报缴增值税 2.签定房屋租赁合同, ...

  • 物业公司常见涉税疑点

    物业公司在经营过程中涉及到各种费用的收取,这些费用会涉及哪些方面的税呢?快和小财一起了解下吧! 一.增值税一. 物业公司取得的物业管理费.停车费.广告费.水电费等收入,如何计算缴纳增值税?1.物业公司 ...

  • 这些税筹骗局,税收漏洞,你触碰了吗?违法犯法,得不偿失!

    这些税筹骗局,税收漏洞,你触碰了吗?违法犯法,得不偿失! 1. 打着税收筹划的名义,实则是财务造假,利用两套账.做假账等财务核算的漏洞进行税收筹划,这不是税筹,这是偷税漏税,是违反会计法和税法规定的行 ...

  • 这张货拉拉的 “发票”,不仅能报销,还能税前扣除

    公众号后台有读者发来一张货拉拉的票据,问二哥这个是不是正规发票,能不能抵扣进项税? 这里很明确的说,这不是发票,也不是合法的抵扣凭证,不得抵扣进项税. 那么,不是发票能不能报销入账了?不是发票能不能税 ...

  • 房地产开发企业“委托代建”业务的涉税处理分析

    近年来,越来越多的房地产开发企业开始注重轻资产管理运营模式,寻找与当地政府和其他房地产开发企业合作,运用自身专业化团队组织和丰富管理经验开展"委托代建"业务.实务中,许多财务人员会 ...

  • 委托代建的涉税处理

    房地产代建是指拥有土地使用权的企业由于没有房地产开发的经验.资金及人才等原因,委托房地产开发公司进行代建. 一.增值税方面,符合委托代建条件的,受托方取得的代建收入按照"现代服务业--商务辅 ...

  • 【土增清算系列】(七)项目管理费VS委托代建费的土地增值税清算成本扣除原则

    点击上方"蓝字",发现更多精彩. 扫码关注我们 更多财税答疑,请关注 微信公众号[爱问财税]       土地增值税清算项目管理费/委托代建服务费用的税务处理:(一)针对土地增值税 ...

  • 委托代建合同中代建人的风险及防范

    导语 建筑工程代建通常是指通过招标方式,选择社会专业化的项目管理单位,负责对非经营性政府投资项目进行投资管理和实施建设,项目建成后交付使用单位的制度.在施工实践中,代建制适用范围在扩大,其他投资人也在 ...

  • 【实务原创】2021年度房地产开发企业土地增值税清算鉴证业务实务课程(一)前言

    点击上方"蓝字",发现更多精彩. 扫码关注我们 更多财税答疑,请关注 微信公众号[爱问财税]     小编之前在[爱问财税]公众号中已陆续分享过土地增值税系列文章,针对实务中的部分 ...

  • 限地价、竞配建模式下涉税处理探讨

    限地价.竞配建模式下涉税处理探讨 姚家焕 随着房地产市场的发展,全国各地掀起了"限地价.竞配建"模式的招拍挂,达到限定地价后,开发商竞拍安居房的配建面积. 安居房目前包括人才房.公 ...

  • 业务招待费涉税风险以及汇算清缴纳税调整

    业务招待费,是指企业在生产.经营等业务中,支付的合理的应酬费用. <企业所得税法实施条例>中所指的"业务招待费",并没有限定发生环节.科目来源,所以实务中遇到各种各样的 ...

  • 房地产成本核算需要关注的4项涉税风险

    很多时候从政府拿地会涉及到额外承诺或者附加条款,常见的如修建学校.做配建.搞绿化等等,遇到这种额外承诺,一定要注意在证据链上做好准备: 1.挂牌条件中应注明政府附加条款要求 2.签署土地出让合同最好能 ...

  • 鼎汇 |【财税热点】建筑服务中装修业务的涉税处理

    不管你是买房子.租房子,总是绕不开装修.而关于装修的税收问题,你又知道多少呢? 1.增值税 装修服务,属于建筑服务中的装饰服务,当前适用的增值税税率为9%. 需要特别注意的是,物业服务企业为业主提供的 ...