地产行业的逻辑变了 但他们并不是第一个

易简财经

昨天万科的“活下去”刷屏网络，更是引发网友们的激烈讨论，房地产转折点是否真的到来？地产老大万科已经在用实际行动来告诉大家。

万科为什么怕成这样，先看两个内部数据：

一：从2018年7月开始，地产行业景气度下行，表现为万科来访量(销售额的前瞻指标)大幅下滑，同比降低40%、环比降低40%，为2008年以来首次，下滑幅度超过2014和2016年。

二：全国城市已有807宗土地流拍，地方政府财力吃紧，加大了税收力度，体现在万科，上半年预缴地方税450亿，而往年是300亿左右。

数据的确糟糕，但万科2018年半年报显示，仅货币资金就有1596亿，综合融资成本又是房企最低，基本在5.1%上下，本月又拿13亿在北京接盘海航大厦，按道理不至于这么怕。

更深层的原因，可能还是地产行业的逻辑要变了。

地产公司本质上是个金融公司，因为金融的本质是钱的交易，借钱给别人，从别人那里借钱。开发商从银行借钱，拿地，通过预售向客户借钱，盖房子，最终交付。而购房者通过时间轴，向20年之后的自己借钱来买房。

所以地产就是金融，不是什么新奇的观点，如果按照摩根士丹利的行业分类，不动产行业，本来是金融行业下的一个分支，而且海外做得大的房地产公司都是房地产基金和不动产管理的，做开发商做不大。开发商在世界历史上没有进入过世界500强，一个纯粹的开发商进入世界500强仅仅发生在2005年，但是之后次贷危机爆发了，然后他们就挂了。

中国的开发商正好相反，做的特别大，能够做到今天这么大，就是充分运用了金融杠杆。长期阅读我们易简财经的读者都应该清楚，2018年的宏观主基调，就是去杠杆。

2018年下半年，整个房地产行业去杠杆逐步推进已经进入深水区，整个政府针对房地产商已经重下猛料，停止了地产商的IPO和再融资，让房地产企业无法从A股市场获得资金。此外，银行也压缩了对房地产企业的贷款，导致房地产企业又无法从银行获得资金。如今，又要改革预售制度，这又切断了房地产企业从客户手中拿钱的希望，造成了房地产企业普遍的现金吃紧。

一旦预售制度发生改变，地产这个金融公司的模型要重做，这样的政策多来几个，行业的逻辑就发生改变了。

再极端一点说，如果把开发商的金融属性剥离了，那么中国开发商就跟新加坡公屋承建商没啥区别。

如果是那样，万科也好，碧桂园也好，还能维持现在的规模么？

在2018年，在房地产之前，已经有不少行业的逻辑在改变。

比如游戏行业。

我们知道中国游戏行业，现在一年大概有2500亿的规模，中国电影行业热热闹闹，才只有600亿。

此前游戏行业一直没什么监管，而电影行业监管非常强力。

现在游戏行业的逻辑变化有两个，1是版号，2是游戏行业专项税。

自今年2月5日以来，没有一款进口网游获得版号;自3月28日以来，国产网游再也没有了获得版号的消息，排队等待审批的游戏数量接近五位数。

除了控制游戏数量，未来还将设立“游戏行业专项税”，并且每款游戏可能将会征收35%的税款。

所以游戏行业如今一片寒冬，腾讯网易股价暴跌，二三线厂商更是裁员转型，市场一片惨淡。

回归到房地产，最高层的表态非常浅显直白，说房子是用来住的，这个用来住的，跟金融真的没有太大关系，所以万科说活下去，真的不是危言耸听。

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• 作者：威组