商业综合体的设计要点详解 / 开普饭

　　现在中国的经济越来越发达了，而现在的消费者对于服务的要求也越来越高，多需要一站式服务。现在经济体当中，很多的都是商业综合体，而我们今天要聊的就是商业综合体的设计要点。

　　商业综合体一般来说包融了各种的功能，包含有教育、娱乐、办公以及酒店等。一般像越大的商业综合体，其里面的综合功能也更多，整个商业综合体的设计所涉及的面就更多，会更加注重细节方面的设计。今天，小编从商业综合体的业态以及布局等两个方面来介绍影响综合体总体设计的要点。

　　一、业态

　　对于商业综合体来说，最重要的就是业态。商业综合体跟一般的建筑来说，最大的区别就是业态不一样。我们都知道，商业的业态主要分为百货超市、零售、餐饮和娱乐这四大块。而通常百货超市以及娱乐店一般可以作为商业主力店的概念。

　　百货、超市

　　百货公司与超级市场最大的不同在于百货公司采用柜台销售，而超市则采用开架出售。然而，到目前为止，百货公司和超市的发展趋于两者的结合，GMS模式(综合百货超市)应运而生。

　　（1）主力百货的特征：

　　其目标客户主要是追求时尚、品位的流动客户；

　　营业面积0.6-2万平方米；

　　商品经营结构更加具有综合性，而且商品品类齐全，包含服装、鞋帽、箱包、化妆品、家庭用品、家电等；

　　销售方式则采用柜台销售与开架面售相结合。

　　代表商户：芮欧百货

　　代表商户：上海老佛爷百货

　　（2）超级市场的特征

　　小超市的经营辐射半径为2公里，居民为主要消费群体；

　　大超市的辐射半径则可以超过2公里；

　　小超市营业面积在6000平方米以下，大超市营业面积在6000平方米以上；

　　工作时间超过12小时，而且大超市一般回附设不低于营业面积40%的停车场。

　　（3）主力百货的建筑要求

　　大的零售商店一般经营销售服装、家用电器、日用百货等多种商品。这种商店不仅空间大，而且还是分区销售。

　　一般中档商场的建筑要求如上图，着重看面积、层高和柱距等信息。

　　建筑面积约为8000-20000㎡。面积取决于开发商招商引资的品牌商户。大润发等中小品牌的超市面积约1万平方米；一些国际品牌落户，面积则一般有2万或3万平方米。单层商店与多层商店的面积又不相同。

　　每层的高度通常要求5m，最底的层高要求4.5m。

　　柱距对停车位和超市的开架形式影响很大，因此柱距将涉及商业体经济方面。更加经济可行的柱距一般是8.4m×8.4m。一些专业大超市将选择10m×10m的柱距。

　　(4)超级建筑要求。

　　实施客户自助服务，开放销售和一次性支付的零售形式。

　　一般中等规模的超市建筑要求如上图，可以比较各百货商场的建筑要求，了解到现在的超市和百货商场在面积，甚至层高、柱距上并没有太大的差别。

　　对于结构专业的朋友，这里也要注意百货公司与超市之间楼板承重的区别，由于百货公司间的零售间距比较宽松，在布局上并不像超级市场那样密集排布，所以中型百货公司的楼板承重在450kg/㎡左右，而超市的楼板承重则更高，一般在800kg/㎡。

　　对于商业体来说，商场、超级市场是营造前期商业气氛，引进大量客流的主要力量。

　　因此商业综合体的发展商一般会给百货店以及超市一年或者两年的免租期限。像百货以及超市这类的店铺过了免租期之后，将迎来10-20年的租期，这是因为百货、超市等后勤设备用房在商业建筑中是固定的，不像其他零售店那样，可以随意改变。

　　事实上，这些数据以开发商提供的具体要求为准，但提前了解百货公司和超市的建设需求仍然是我们早期规划以及做设计方案不能缺少的一个步骤。

　　零售

　　零售通常说的是经营一种或几种商品的零售店。经常看到的零售专业商店主要有以下几类：服装店、鞋店、食品店、电器店、珠宝店等。面积比较大的专业店一般经营一大类或几大类互相关联的商品，规模较一般专业商店大，而且店内商品品种齐全，可选择余地大，如建材市场、大型电子广场等。

　　（1）特征

　　虽然经营品种单一，但却能深度满足消费者需求；

　　目标市场清晰，针对性强；

　　灵活的经营模式，大多跟厂家直接合作；

　　经营很有特色，且个性突出；

　　专业店内的销售人员对自己销售的商品都有一定的认识，具备专业知识；

　　为客户提供一系列的售前、售中、售后整个体系的规范化服务。

　　（2）建筑要求

　　一般零售店面积相对较小，经营品种单一，主要满足人们衣食住行方面的一些需求，但如果是大型的专业店，那也属于主要店的范畴。

　　百安居和宜家这两家是比较具有代表性的品牌专卖店，其共同之处是建筑面积要求较大，特别是宜家。

　　品牌定位直接决定了建筑层数、层高、柱间距的不同。百安居定位于中低档消费层次，因此店铺一般地处一二线城市的近郊与中心地带的结合区，设计的停车位一般不少于300个。百安居作为一家大型建材超市，里面经营了很多大型家具，一般设计10000-15000平方米的面积，层高8.5米。宜家是系统化采购的大型品牌零售店，通常位于一二线城市的中心区，需要容纳大量的客流。将设两层或以上，面积在28000-35000平米之间，可提供800个免费停车位。

　　家电专业店建筑要求：

　　餐饮

　　餐饮类的专业店按商业形式可分为：正餐、快餐、轻餐。通常我们接触多的是正餐和轻食，这种店铺一般面积在四五百平方左右。

　　常见餐饮店建筑要求：

　　娱乐

　　文化娱乐类型的专业店则可分为电影院、KTV、夜总会、冰场、健身、音像、书店、教育、儿童公园、网吧、电子游戏、表演艺术、俱乐部等。如此种类繁多的专业店为客户提供丰富多彩的文化生活。

　　熟悉不同院线(比如万达、大地、金逸)在建筑方面的要求。在设计院线时，我们应该注意一个标准化的问题，三层以上不能做影院吗？答案是肯定的。按照规范要求影院可以做到四层以上，但是超过四层以上的影院，每个影厅的面积不得超过200㎡。

　　那么建设影院时该怎样选择入口？这主要要根据业态规划与动线来定，如图中显示的三、四层均可作为入口，一般原则上的高的更好。我们建议将影院的入口设置在四层，包括售票处和休息处。进入影厅看完电影后，我们将从三层离开影院。整个时尚商场是一个从上到下的疏散过程，只要四层以上的影厅面积不超过200㎡就好。

　　KTV的建筑要求：

　　业态的布置

　　布局分为垂直布局和平面布局。事实上我们在前期策划组织设计时，基本能够确定业态在平面上的组合。

　　以shoppingmall为例，它有横向动线，这一情况基本上确定了主力店位于两个端头。

　　这一原则在我们做平面单体的时候还是不变的，因此我们可以先考虑垂直业态的布局。

　　1）垂直布置

　　在价值高点设置承租能力最大的业态。

　　这个原则适用对于垂直业态和水平业态布局都是适用的，而对于业态垂直布局的决定因素往往是租金。就业态租赁能力方面而言，超市、百货、家电、娱乐店承租能力较低。相对来说餐饮行业租金会偏高，一般在整个购物商场处于亏损状态的情况下，餐饮行业受到的影响比较小，利润相对稳定。

　　上图是一二线城市的零售租金表。我们可以比较每层的租金和地位。理论上说，租金是楼层越高租金越低。对于购物商城来说，层数的商业价值重要性是1F>B1F>2F。1F作为入口，是最有价值的楼层。要设置租赁能力最大的业态(奢侈品店、精品服装店等。)，主力店也通常会设在一楼。然后是-1F，一般都会设置餐饮及超级这样的主力店。因消费者可达性高，且-1F都是直接与地下车库相连，再加上有些购物商场设计的下沉广场和露天餐饮，进一步方便顾客到达负一层，因此地位和租金都比2F还要高。在北上广的城市里，B1F的零售租金可以达到1000元以上，1F要超过1500元。二、三层是多数零售商店分布的楼层，四、五层是娱乐和家电(主力店)的集中楼层。

　　综上所述，我们在设计时要充分考虑到这三个楼层，然后然后一步一步往上做。

　　2）平面布置

　　业态平面布局的决定性因素——人流拉动。

　　形态平面布局我们通常将其分为哑铃型、T字型、回字型三种形态。原则是靠主力店聚集人气，把人流引向其他的零售店，从而提升整个商圈的人气。

　　1、哑铃型：把主力店设于两端，如果其跨度较大，则将在其中间再增加一个店。

　　2、T字型：一般T型商业广场三个入口设置面积较小的副主力商店，比如餐饮快餐店等。但是在T字路口的交界处会设置一个大型主力商店。

　　3.回字式：将主要商店设在合围的三至四个角的位置。

　　业态的比例

　　商业的定位决定了业态比例的倾斜。

　　首先我们要了解商业的建筑面积包含哪些面积，如下图公式：

　　对于大中型商业设施的租赁面积占建筑面积的比例（经营实用率）要求是：

　　最常见的商业定位是综合型、娱乐型、美食主题型和社区服务型。商业定位的不同直接影响业态比例的不同，业态比例是指零售店：餐饮店：娱乐店的面积比。

　　综合型的特点就是各部分平均，租赁风险较小。而对于主题鲜明的商业，主打哪一个主题，就会提高相关主题的面积比例。通常社区服务型的商业定位是解决普通老百姓的衣食住行需求，因此在零售商店的面积比例会偏高。

　　基于对众多成功案例的分析，我们得出一个相对合理的综合型商业业态比例，零售店：餐饮店：娱乐店的面积黄金比是5:2:3。其他主题商业再按需调整。

　　二、规划布局

　　在规划设计之初，我们将首先确定塔楼的位置和动线的方向，并在深化阶段进行单体设计。沿街的长度和宽度都非常重要。因此，对商业沿街长度、体量进深、与塔楼的关系和外部交通流线的布局要点进行了研究。

　　沿街长度

　　因为沿街的商业忌讳不连续，因此要尽可能吃满密度，不应打断商业街，以实现商业街的价值最大化。但过长的街道长度又会给顾客带来不好的体验，这是当前许多商业街项目所面临的问题。

　　我们应该熟悉商场沿街长度的规范:商场沿街长度在250m以内不设置中间车道；按照规范，单边沿街150米，全长超过220米应该设置消防车道通道(环形消防车道除外)。

　　在具体的实际操作过程中，我们根据人们的步行体验设置上限，因为商业机构一般在两端设置主店，长度占60-70米，如果商业沿街长度210米，剩下的140-150米对许多顾客来说是难以忍受的，所以如果两端之间的距离设置得太长，就会影响到消费者的购物体验。因此从规范上来看，我们建议沿街长度在250米以上的地方，应设置中间车道以切断商场首层(如上图)

　　沿街道长度超过250m的情况常常出现在大型商业综合体中，而且这样的综合体一般都是在背面设置塔楼、商贸区或住宅区，因此这条中间车道除了作为一条商业内部流线转折点之外，又起到后面片区入口及交通分流作用。普通的城市主干道不能轻易设置出租车上落点，这条中间车道可以承担一部分的客流，成为最好的出租车上落点。

　　车道两侧商场建筑外墙间距控制在23米左右，包括车道7米、两侧3米的停车下客距离、两侧3-5米的人行道。

　　体量进深

　　商业上要控制体量厚度，确保适当的室内外铺位的进深，这样就更有利于招商。体量进深与动线的设置有关，一般而言，单动线、双动线、主力店与外铺相结合的情况都有各自进深厚度的控制范围。

　　1、单动线

　　三排铺理想厚度：50-65m

　　两排铺理想厚度：40-50m

　　做单动线时，注意分为三排铺与两排铺的情况。

　　三排铺，可避免穿越铺，最理想的厚度控制在50-65m，包含15m内铺+15m内街+15m内铺+2m后勤走道+15m外铺；两排铺，除主力店外尽量不做穿越铺，厚度则控制在40-50m，包含15m内铺+15m内街+15m内铺。这些数据并不需要大家死记硬背，重点关注店铺的10-15m的进深以及15-20m的线性中庭街道宽度即可。

　　在这里，我想提一下穿越店的要点。穿越店有利于个别商家客户进出的便利，但不利于购物商场的整体运营。穿越店铺双入口的设置会导致主入口人气流失，无法起到聚集人气的作用。因此若要做穿越铺的话一般要设在终端端头的位置(主力店)，商业价值高的内部店铺则不去做。

　　2、双动线

　　内外动线，商场厚度控制在80-90m，包含15m商铺+20m内街+25-30m双内铺+15m外街+15m外铺，这个厚度实际上是单动线厚度的叠加。

　　一般而言，不推荐设计双动线，尤其是在狭长的地块上，两条动线可能不能很好地交汇，最终导致人群无法聚集在中间。然而，一些甲方可能会根据该地区的经济发展程度选择双动线。此时，更合适的处理方法是扩大广场，或在中心采回字布局。

　　3、主力店+外铺

　　最后这种情况是主力店与外铺结合，最佳厚度控制在70-90m，包含两个10m的一跨外铺和50-70m的五至七跨的主力店（主力店的跨数若少于6，应该往横向发展）。

　　与塔楼关系

　　出发点是以尽量少影响商业布局，切忌将塔楼安置在高价值的商铺上。我们总结了三个与塔楼关系的原则

　　原则一：条件允许的情况下，购物中心顶部尽量不设置塔楼，让出大面积的独立柱网。

　　原则二：如需要设置塔楼，首选设置在跟购物中心脱开的外街商业上，次选在购物中心外街边界处，且尽量设置在非主干道上。

　　遵循原则二与塔楼关系的最佳方案，保证shopping mall的完整性

　　原则三：大多数情况下可能无法很好地避开塔楼和商业发生关系，那么我们就应该采取原则三，将塔楼设置在主力百货的上部，留出高价值的小商铺。

　　外部交通流线

　　了解完以上从塔楼与裙楼的垂直关系，我们可以进入到外部交通流线的水平关系讨论。

　　综合体商业的交通流线主要根据车流的属性来区分，比如商业车流、写字楼车流、住宅区车流、出租车流与货运车流。根据情况来进行人车分流，将下客流线、货运流线、顾客流线车流线分开。

　　1、商业车流

　　交通流线除了要形成闭环以外，无论你是商业外街还是 shopping mall，所有的客流车辆到达点必须是商业的入口。

　　2、不同功能的车流线

　　当出现图示中两条车流线重叠的情况，我们要按照3车道以上来设计，预留排队车道，如果能做到12米以上基本可以容纳4车道。

　　3、出租车流

　　出租车流与商业车流的原则基本差不多，不过出租车流要注意一个下客点的设置问题。出租车停放的位置应是商业的主入口或次入口，最好是在次入口设置。

　　国外比较常见的做法是将地下车库与出租车下客点结合起来（如图2），这时候我们一般会将路边线与商业面的距离调整到15米以上，这个距离既可以满足车辆在商铺入口的旁边停车，又可以在路边停车，同时保留一个地下车库出车的距离。

　　如果不需要考虑地下车库的话，只需考虑在商业门口停车，如图3将距离调整至10米即可。

　　4、货运车流

　　货运车流线相对而言比较简单，单线迂回的路线，不需要形成闭环。考虑到尽量减少它在路面的行驶距离就可以了。

　　三、柱网与商铺

　　进入商业单体设计最重要的环节——柱网与商铺，我们需要在前期理清楚柱网、商铺面积以及停车位停放的关系。

　　商业柱网的制约因素主要是商铺与车位

　　因塔楼和裙楼结构脱开，商业柱网在设计初期可不考虑塔楼柱网。以下是对于商业柱网的规划步骤的建议：

　　根据商业规模考虑商铺标准柱网尺寸：

　　1、10万方以下商业如下：

　　外街标准铺位面宽：4.2-6m

　　内接标准铺位面宽：6-8m

　　2、10万方以上商业如下：

　　外街标准铺位面宽：4.5-8m

　　内接标准铺位面宽：6-10m

　　先从商业规模考虑商铺标准柱网尺寸，一般来说10万方以下的商业属于中小型商业，留意外街与内街标铺的面宽，内街是外街的两倍。外街是对外招商出售的商铺，一般来说面积越小的铺越容易出租。内街与外街通常是一整跨，如图朝外的商铺面宽为4.2米，朝内则为8.4米。

　　示意图

　　8.4米相对来说是一个比较经济的数值。对于下部停车场来说，shopping mall 的柱子一般是800-1200的尺寸，8.4米的跨度能够恰好停下四台车；对于上部商铺划分开间比较合适，如果柱网的上部是一个酒店的话，4.2米的开间对于酒店房间比较适用，可以做成四、五星级的酒店规模。综上，我们可以按照车位来确定柱网。

　　当你的面积达到10万平方米以上，柱网可以适当放大，考虑做到11m或10.8米的跨度，可以停下五辆车。但是11米作为一间商铺的面宽显得过大，这时候建议无论是室内还是室外，应该对半切分成两开间即5.5米的面宽。那么商铺的进深建议的是使用进深与面宽比例为2:1，如果还要切分，最好也不要超过3:1。否则这样狭长的商铺会不实用，且难出租。所以考虑到招商问题，一般还是要选择2:1的比例。

　　11米的柱网

　　商铺面积

　　商店面积之间存在有权重关系。开间的权值大于进深，开间拥有最高的权重，直接决定了店铺的商业价值；进深越大，商铺的出租的概率就越低，同时也不利于消防疏散。

　　因此，要控制店铺的开间、深度和面积关系。一般开间为6米-10米，若为10万方以下中小商业综合体可做4.2米。至于进深则推荐不超过15米，除非是大型餐饮店，餐饮店就不会那么忌讳大进深的店型，进深可达25米。考虑到店面租赁率高，应选择40㎡左右的店面，谨慎选择100㎡以上的店面。

　　在这里提供给大家一组开间与进深的组合建议值作为参考。

　　值A和B表示在规整柱网下做的商店。实施方案时，常加入核心筒和楼梯，即非整跨柱网的情况。此时应选择合理的组合值C。以上四组数据均为较实用的商铺面积。

　　图例显示，左边有一条8.4×8.4的标准商业铺位，进深比较大，而且物业也完整漂亮，纵使是外街也可以考虑做成大铺位。里街有一些小而深的商店，我们建议把它们分成两个开间，可以大大提高出租率。因为30平方米的店铺在二线以下城市很受欢迎，非常经济适用。

　　四、垂直交通

　　商务垂直交通主要分为扶梯和电梯两大类。

　　扶梯

　　自动扶梯在引导人流方面起着关键作用。上下扶梯应布置在主要中庭空间和两个主要中庭之间。

　　扶梯建议注意事项

　　自动扶梯的标准要求只是倾斜角度与提升高度和额定速度之间的关系。至于自动扶梯的服务面积和两个自动扶梯之间的距离，均为经验之谈。估计一部电梯的服务面积为3000平方米，两个电梯之间的间隔最好在50米之内。

　　扶梯的面积参考我们根据其他商业案例总结出一个列表：

　　扶梯设置的重点应该是扶梯的形式，如螺旋形式或平行形式，原则是“通而不畅”，尽可能创造适当的迂回路线，让客户更多时间的停留在整个购物中心。避免在小范围内解决所有垂直运输，过于直接的客户流线，不利于整个商业综合体的运作。

　　如果特殊条件允许，能采用飞天梯的形式，不仅会形成快速的动线，还会让顾客对整个商场的空间有强烈的记忆感。香港的朗豪坊正是采用这种扶梯游览商场的形式。

　　所以一般来说，大家还是倾向于螺旋式扶梯(左下方图片)，这种布局适用于面积宽大的中庭。如无大型中庭条件，则采用平行扶梯(右下方)，但图上这一整栋楼的直上直下设计是相当不利的，因此最好采用上三层和下三层分组设置扶梯的方式。

　　除主扶梯外，还需安排消防楼梯、货梯、客梯等辅助垂直要素。

　　1、消防楼梯

　　消防楼梯主要注意旧规定和新规定的区别。过去，4500㎡以上的需要布置3台楼梯。根据旧规定，我们提供了消防电梯与单层面积关系的参考。但是现在新规定按照防火要求，每一个防火分区都要有一座消防楼梯，这次调整实际上就是对老规定的消防隐患做了优化。由于在进行实例操作时，当平层面积太大，根据旧规定，发生火灾时，消防队员很难到达离消防楼梯远的地方。因此，消防楼梯可以根据每个防火区域布置。此外，货梯可以分点设置，通常也可以充当消防电梯。