【研究矩阵】⑥长租公寓“浴火重生”！年轻人不用再因房价“躺平”
01
政府加强监管，规范公寓市场迎来重生
对于长租公寓市场而言，去年的“黑色2020”多家公寓连环爆雷，范围涉及全国，几十万租客和房东都成为受害者。而今年则是长租公寓“重获新生”的一年，凝聚了多方力量，寻得科学发展。
今年4月住建部等六部门联合发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，出台长租公寓市场首个系统性监管政策。未来，租赁企业的从业资质、住房租金水平、押三付一的经营方式等都会受到有效监管，极大保障房东和租客的合法权益。5月住建部又召开40个城市发展保障性租赁住房工作座谈会，由政府提供政策支持，大力发展保障性租赁住房，旨在解决大城市新市民、青年人住房困难问题，让年轻人不再因房价而“躺平”。各级城市也纷纷加强住房租赁机构监管，规划保障性租赁住房。以上海为例，5月上海叫停9家中介机构的住房租赁网签权限，堵住房东在未知情况下被办理租赁网签的漏洞，也警示违反市场秩序的行为。
同时，上海房管局局长在“2021上海民生访谈”中表示，据测算“十四五”期间，上海将新增住房供应约100万套，其中供应20万套租赁住房以及20万张床位，占总增供应的40%。在租房客群上覆盖到了各个收入人群，其中20万套租赁住房主要针对白领，20万张床位则主要针对蓝领。
未来长租公寓市场将会被纳入强监管范围，实现从经营方式、租金定价、资金管理等全方位管控，让长租公寓市场远离爆雷，走向健康发展。
▲上海房管局部门在采访中表示，“十四五”期间上海将新增住房供应约100万套
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品牌公寓成为年轻人新宠
今年不少长租公寓品牌或加大投资，或跨界联合，或战略升级，加速抢占长租公寓市场份额。此外，4月公募REITs开启正式申报，住房租赁REITs可以为长租公寓前期的重大投入提供资金来源。这些都促使长租公寓市场逐渐回暖、欣欣繁荣。
现在长租公寓再度成为年轻人新宠。根据数据显示，有51.1%的新青年仍愿意接受长期公寓。经同策研究院实地调研上海浦江镇板块发现，该板块大部分长租公寓都处于高入住率甚至满房状态，蓝领公寓房源更是稀缺。浦江板块散布着大大小小几十家公寓品牌，涵盖中低端和高端等多种产品，该板块大多公寓新面积大，社区配套设施齐全，深受年轻人喜爱。很多公寓仅剩一两间房，连容纳上千户的青年大社区出租率也达到98%以上，足以说明当前长租公寓的火爆程度。同时我们了解到也有不少自由职业的年轻人选择高端配置的长租公寓，大落地窗、高规格电器、地暖、烘干机、智能马桶和设施齐全的大公区。
对于这些人来说，高端舒适的生活环境和贴心的服务至关重要。另一方面，长租公寓品牌也推出各类优惠吸引年轻租客，有公寓就推出了人才优惠政策，研究生毕业两年内可享3个月的免租期。
虽然长租公寓市场供需两端打得十分火热，但长租公寓市场仍面临供需错配的严重问题。就拿上海来说，上海房管局局长在“2021上海民生访谈”中表示，上海市租房人口约1000万，占到常住人口的40%。而截止到“十三五”末，上海市国有土地上租赁住房包括单间约230多万套，仅占到城镇住房30%不到。不仅是数量上，面积上也存在类似问题。根据同策研究院测算，上海市租赁市场存在1.9亿万平方米的巨大供需错配。因此，长租公寓应结合客群市场需求有效扩张，合理布局定位，优化租房房源结构。
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供需错配环境下，长租公寓研究服务推荐
品牌长租公寓作为发展机会和潜力巨大的朝阳行业，有较大的市场空间。但此前全国多家长租公寓接连爆雷，说明长租公寓市场确实存在很多问题。所以如何正确认识市场、了解顾客需求就成了重中之重。
同策研究院对于长租公寓市场研究有着清晰的思路、深刻的剖析和敏锐的洞察力。目前我国长租公寓市场正在由散户化供应向机构化运作转变。同时，当下租赁市场的发展由供给端推动，市场供应结构的调整将会是推动整个市场行业发展的动能。
除长租公寓市场发展剖析外，我们还提供开发运营模式及品牌研究、典型长租公寓案例研究、长租公寓城市布局研究和长租公寓城市选择、商业模式和产品定位等五大服务方向。
当前长租公寓市场竞争者众多，品牌想要突围或其他领域企业想要布局长租公寓，就要在产品和服务上进行精细化和规范化管理，以实现高质量发展。运营对于不同对象来说有着不一样的意义。对于租客来说，运营是一种服务感受；对于品牌管理者来说，运营是各部门间高效顺畅的衔接方式；对于产品本身来说，运营是在更低成本下更具竞争力。而且有效的商业模式和运营对于拥有全产品系列的品牌可以通过增加中低端产品种子客户的粘度，等其成长，有效引向高端产品，完成从自身产品体系的自有转化。例如我们针对某品牌长租公寓业务发展缓慢、发展方向和模式不清晰的情况，提出适合其品牌自身发展的商业模式和运营建议。
我们相信未来各级城市将会加大租赁住房的供应量，有效解决目前长租公寓房源紧缺问题。这也会使得品牌长租公寓显著降低拿房成本，扩大市场规模。但于此同时高性价比的保障性租赁住房的增加也会给长租公寓市场带来不小冲击。虽然品牌长租公寓“浴火重生”，预计未来也会面临更严酷的挑战！
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