人口流入甚猛的西安凉了!入户咽喉被紧扼的佛山房价上涨逻辑要变天?
继苏州限购升级一个月后，过去一年来堪称楼市最猛“妖股”的西安也凉凉了！
近日，西安发布了加码楼市调控的通知：
这次西安的调控政策非常简单，但也非常实在。
此前的西安，落户即可买房。新政之后，落户购房需满一年，或连续缴纳12个月的社保/个税；
此前的西安，连续2年社保或个税即可买房。新政之后，需要连续5年。
此前不被限购的区域，也被纳入限购圈内。
这是继上一轮调控潮之后，全国首个二线城市全面加码限购
当然，这次让佛房君觉得忧心的是，此前西安楼市的持续火热最大的支撑与佛山颇为相似——新增人口数量大！
但西安此次楼市的熄火，从某种意义上也指出了：新增人口多不能作为楼价上涨的理由！
这对于很大一部分持续看多佛山楼市的投资者来说，无疑是沉重的心理打击。
随着老龄化的趋势越来越明显，我国人口增速放缓，城市吸纳人口的能力从互不干扰的增量时代，走向了你争我抢的存量博弈。
对于房地产行业来说，赚的是土地和人口的红利，而且归根到底是人口（数量加质量）的红利。人口聚集带来分工合作，商业繁荣和拉动经济增长，进而推动土地增值，以及房价上涨。
随着老龄化的趋势越来越明显，我国人口增速放缓，城市吸纳人口的能力从互不干扰的增量时代，走向了你争我抢的存量博弈。
最经常被用来举例的是东三省，由于人口持续流出。其整个房地产市场的表现就较差，最极端的就如鹤岗，因房产“白菜价”而成为了全国知名城市。
在这样的情况下，任泽平“短期看政策、中期看土地、长期看人口”提法可谓成为了不少人投资楼市的重要准则。
人才引进（抢人），也就成为了不少城市楼市突围限购的重要武器，如最近一年以来堪称楼市“妖股”的西安，就是最“杰出”的代表。
数据显示，2018年，西安2017年和2018年，西安常住人口分别迅猛增加78.46万人和38.7万人。仅2017年一年增加的常住人口数，就比此前12年间增加的数量还多。2018年，常住人口数增加较2017年放缓，但是由于户籍办理流程再次升级，使得其户籍人口在一年间飙升了141.78万人（2017年增加的数量为20.16万人）！
人口的急剧增加，对楼市的拉抬作用是显著的。因为一旦一个人落户，意味着其决定在一个城市长期发展，再迁走的概率较小，定居势必就大概率要买房！
今年以来，吃髓知味的西安更是抢人最为凶猛的城市——今年2月，西安市发布《关于进一步放宽我市部分户籍准入条件的通知》，对人才落户条件进行修订，修订后，本科(含)以上学历不管多大年龄，可直接迁入西安市进行人才落户。而且，国民教育同等学历的人员和留学回国人员也享受同样待遇。而本科以下学历的，只要是中等职业学校（含技校）毕业，且年龄在45周岁以下，就可以迁入西安落户。
职中也能落户，这底线就不用说了。
结果，就不用说了，当然是楼市与人才同飞。
▲ 全国百城房价指数的同比涨幅排名
通过这张图，我们会发现，从去年12月份开始，西安的房价同比涨幅已经连续6个月排在全国首位。
更有意思的是，如果再往前倒推半年，西安的同比涨幅也基本上都能排在全国前列。而这些房价数据，都是与人口流入紧密相关的！
但这次限购新政可谓正正打在了西安的七寸之上！无论如何抢人，即使入户，也要等一年了；而非户籍人士要投资的，期限是三年！
那么接下来的一年时间，西安会怎样？或许，只有凉凉了！
人口流入厉害的佛山，
上涨逻辑还在吗？
在上月被点名之前，许多人觉得，佛山楼市还是有大把的上涨空间的，毕竟同样是大湾区城市，佛山楼价仅仅是广州的三分之一、深圳的五分之一，但人口流入方面，佛山在湾区九市中可是紧随深圳、广州的存在，位居全国第九，完爆很多省会城市。
据广东省统计局提供的数据显示，去年佛山常住人口总数达到790.57万人，新增常住人口达到24.9万人，创下近8年新高。
一年新增常住人口24.9万，这可不是一个小数目。放在佛山过去8年每年新增常住人口的绝对值来看，已创下最高纪录。
自2011年以来，佛山每年新增的常住人口基本都在10万以下，仅在2017年新增常住人口达到了19.4万。据统计，即使把2011年到2016年，连续6年佛山每年新增的常住人口总数加起来，也仅有23.17万人。
对比经济总量突破万亿的南京、宁波，去年新增常住人口分别为10.12万人、19.7万人，均低于佛山同期水平。放在全国，佛山去年新增的常住人口数量依然是一个了不起的成绩，也反映了佛山城市竞争力的提升。
去年，大湾区九市常住人口增长合计150.45万，约占全省的85%。深圳以新增49.83万人的数量，高居珠三角九市首位；佛山新增24.9万人，人口增加数量位列深广之后，排名第三。
而在常住总人口方面，佛山以790.57万人口在全省位列第四，仅次于深圳、广州、东莞。
更为关键的是，佛山人口持续增加的预期！
据佛山新市民办预计，2019年全年将有21万市外人口落户佛山。
而《佛山市“十三五”城市近期建设规划（2016-2020）》显示，到2020 年，佛山市的人口规模控制为910 万人，对比2018年底要有近100万的增长。
正是佛山这种媲美一线城市的人口吸引力，成为部分人士热抄佛山楼市的重要支撑：
但随着上月佛山被点名，本月人口增长比佛山还猛的西安升级限购，这种人口流入足以支撑楼价持续上涨的逻辑正在变得极为危险！
一方面，在房住不炒的大前提下，所有人口政策都不是炒作楼市的借口。
早在5月初，发改委已经公开表态：“放宽落户不等于放松房地产调控”。不管户籍制度怎么改，“房子是用来住的，不是用来炒的”这个定位是必须坚持、不能动摇的。因此应该始终把房地产平稳健康发展这个底线坚持好，城市既要满足刚性和改善性的住房需求，同时又要坚决避免投机者借机“钻空子”，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，防止房价大起大落。
在消息传来的时候，估计很多人一开始都是不相信的，但随后的事实已经告诉了我们，ZF是来真的：
5月11日，苏州升级楼市调控，调控持续不断，限售及学位新政、土拍规则及地价调整、连开房地产座谈会……近日苏州又发布重点整治二手房市场乱象，严抓中介炒房，发布违规房源。近期来看，苏州房贷利率也在持续收紧。
要知道，苏州可是近年来大学毕业生最青睐的城市之一。
统计数据显示，近年来，新一线城市纷纷上演“抢人大战”，频频出招争夺人才，取得了显著的效果。2016-2018年间，苏州已经成为了比肩广州的外省毕业生就业城市（具体数据见下表）。
然而，就是这样一个吸引人才的城市，还是因为房价的波动太大而被不断增强调控。
更让炒房者心惊的是，6、7月作为过渡期，如得不到有效控制，7月苏州楼市调控或将会加码，包括扩大限售范围，提高外地人购房的社保门槛等。
至于刚刚楼市被全面限制的西安，就更为典型了。
数据显示，截至2019年4月30日，西安户籍人口共1004.9万人，流动人口317.9万人。两年零两个月的时间里，西安市共迁入落户115.1万人。从迁入人口文化结构看，学历落户和人才引进占比高达64.05%。
苏州和西安，两个人才流入的典型城市均未能为楼市争取到“特权”！
“房住不炒”进行到底，真的不是说说而已。
另一方面，积分入户，佛山入户人数或将下降。
如果说“房住不炒”决定了佛山楼市的上限，那么，买房入户的取消则是让佛山房价回归价值中枢的重要因素。
在许多人还陶醉于2018年佛山人口大增，楼市向上之力可期的时候，佛山自2019年1月1日起已经正式堵死了“购房落户”的大门。
2018年11月2日，《佛山市新市民积分制服务管理办法》(简称“新办法”)获得原则上通过。从2019年1月1日开始，外地买家将无法再通过购房实现入户和入学，房产情况只作为申请入户和入学的一个计分指标。
在政策刚刚公布时，很多人都还是持观望态度的，或者说，还是非常乐观的，毕竟，抢人大战已经在众多城市开展，佛山不可能不抢人吧！
然而，主管部门近期公布的一系列数字，却狠狠地打脸了这些乐观派——
根据《佛山市人民政府办公室关于修订佛山市新市民积分制服务管理办法的通知》（佛府办〔2018〕45号）要求，佛山市公安局牵头制定了2019年度积分入户指标数和分配方案：
2019年度全市积分入户指标数为8000个，具体分配为：禅城区1300个、南海区2600个、顺德区2600个、高明区600个、三水区900个。
8000个指标少么？
佛房君觉得看待这个问题，要从两方面看。
1、8000个指标的绝对值
根据《佛山市新市民积分制服务管理办法》第十九条，符合积分入户条件的人员，可申请为其配偶和未成年子女同时办理随迁入户手续。随迁人员不计入指标数。因此，全市通过2019年度积分入户指标入户的人数将远超8000人。如果每个家庭有3口人，那么，这里是24000个新佛山人；如果有老人随迁，这个指标就可能转换成4-5万名新佛山人。
2、佛山每年到底有多少人需要购房入户？
这是一个颇具争议性的话题。在这里，我们不妨摒弃自己的主管臆断，参照历史数据说话。
实际上，佛山新增人口急剧增加也就是2016年开始的，在那一年，佛山市公安局发布《进一步推进户籍制度改革的实施细则》,规定2016年6月1日起,只要购房即可入户佛山,此外,居住满3年以上,合法稳定就业满3年并有合法稳定住所(含租赁)或参加社会保险满3年的人员,均可入户。
一石激起千层浪，2016年常住人口比上年增长3 .21万人，到了2017年该数据达到了19.4万人，而2018年比上年增加了24.9万人。而也正式从2016年开始，佛山楼市看展了一波翻倍行情。
如此看来，8000个指标真的很少!
终极问题来了！
这些政策信息，会如何影响佛山的房价？
其实，这个问题，在历史中也早就有所答复了。
细心的朋友不妨再多翻看几年的历史数据——在2016年落户政策全面放宽之前的2014年、2015年，通过购房入户的仅有约7000人。而颇时，正是佛山楼市最为淡静的时期。
简而言之，刚需购房者的基数将无可避免地减少。
随着入户新政的施行，刚需者亦有利好：《佛山市新市民积分制服务管理办法》还增加积分入住保障性公租房的内容，增强新市民在佛山的获得感和归属感。为了确保新市民在佛山申请保障性公租房公平公正，拓展积分制的功能，经与佛山市住房和城乡建设管理局共同研究，将符合申请保障性公租房条件的新市民纳入到积分服务中，改变原来揺珠排名的方式。新市民可按照积分高低排序获得保障性公租房，让新市民感受到政府的公开公平公正。此外，增加租房加分项，体现租购平权的发展方向。办法对租住佛山市规范租赁房屋的新市民给予加分，鼓励在佛山长期生活的新市民租住符合条件的房屋，在一定程度上体现了租购同权。
当然，这一政策也是减少“接盘侠”数量的！
看到这里，我们不难而出一个结论，去年24.9万人的常住人口增量，将成为未来很长一段时间里面佛山人口增量的一个峰值；同样，2018年最后一季度和2019年第一季度成交业绩也极有可能成为近期佛山楼市成交的一个最高点！
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为何？我们可以从数据中获悉，这两个季度成交量的暴涨，是与佛山入户、入学新政发布的时间节点紧密相关的——不少具备购买能力的家庭为了入户、为了孩子的入学集中冲刺式购房。
在这样的背景下，2018年最后一季度的数据自然好看，而去年佛山楼市是采取限价模式的，不少高价房成交将也就被往后推移，这大概就是造成2019年3月限价解除后网签集中爆发的重要因素。
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在“房住不炒”和入户新政的双重影响下，再想暴涨？有这种想法的佛山人，真的要小心自己的财产了！
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