老旧小区“加装电梯”,你想知道的都在这里！

01

楔子

先来看一组数据：

A.2017年60周岁及以上人口24090万人，占比17.3%。65周岁及以上人口15831万人，占比11.4%。

B.到2030年，中国老龄人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。

按照联合国划分标准，一个国家或地区65岁及以上老人占总人口的7%，即该地区视为进入老龄化社会。

目前，中国已经成为世界上老年人口最多的国家。上海作为中国经济最为发达的城市之一，2017年老龄化率已达到14.3%。与国际上大城市相比，也处于较高水平。

“人口老龄化问题”已是社会发展过程中必然面临的严峻挑战，是关系到上海每一个家庭的重大民生问题。为每一位老人提供生活场景中的便利，使其能够安享一个安全而有尊严的晚年，是一个城市的社会责任。

上图中白色部分为7层以下住宅

再来看一组数据：

A.据住建部标准定额司巡视员倪江波初步统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。加装电梯潜在需求量约200万部。

B.根据住建部数据，2018年，全国老旧小区加装电梯已经完成了1万多部，在施工的有4,000多部，正在办理前期手续的有7,000多部。其中，广州成功加装电梯总量占全国的45%。

C.据上海市电梯行业协会统计，上海有约20-22万栋老旧多层住宅未安装电梯，数量接近上海已有的电梯总量——25万台。

截至2019年4月15日，上海全市加装立项429台，已经加装完正在运行的137台。北京预计在2020年前实现增设电梯1000部以上。

一边是“十万级”的需求，一边是“几百”的实际安装量，这是什么原因呢?

一边是城市进入“老龄化”，一边是“助老设施”电梯加装推进缓慢，这对矛盾该怎么解决呢？

02

困局

解决问题的首要条件是找到问题的症结。加装电梯并不是技术方案有多少难度，也不是政府审批流程有多么的冗长，更不是费用高的难以企及。最大的问题在于“居民征询工作”难做。

在上海加装电梯最新要求是：

A.物业管理区域内三分之二以上业主同意

B.加装幢90%以上业主同意,

C.其他业主无明确反对意见.

上面三个条件，缺一不可。

以一梯两户6层的楼举例，只要一楼的住户不同意，那么5/6的比例铁定是<90%，那就很遗憾，没办法进行后续的工作了。

这还是上海市政府为了推进加装电梯这个“惠民工程”，做了大量工作后的结果。很多城市还处在“一票否决制”的阶段（只要一户不同意，整栋楼都装不成）。

那什么原因导致了反对声的产生呢？

居民不同意加梯的理由大致可以分为三种：

1.低楼层居民因为电梯加装导致自己的房产贬值（没增值）。

因为电梯会遮挡采光，而且会有一些噪音等干扰。即使自己的房子没贬值，但楼上的每户都因为加了电梯（售价）增值了，心理总不是太好受。不患贫而患不均，也是人之常情啊。

2.对于加装电梯没有迫切的需求，也不愿意得罪反对者。

人是情感的动物，也最会趋利避害。5/6的同意者是解决“生活问题”，而1/6的反对者是解决“生存问题”，所以多数派未必很坚决，而少数派有时是“性命相搏”，这个决心是不一样的。

3.还有些房东很难联系上，要得到他们同意，沟通成本很高。

这类业主有可能在外地，房子是出租的。也有可能人在国外，房子是朋友在打理的。面对这种重大问题，不是本人同意一般没有法律效力。

所以这类既没有迫切需求，又容易“失联”的业主，也是不容易征得同意的。

以上是加装电梯不顺利的主要原因，那困局怎么破呢？

03

契机

伴随着中国社会老龄化的到来，另外一个课题也如影随形——“城市更新”。正是城市更新给老旧小区“加装电梯”带来了契机。

从政策层面的一系列利好消息到社会层面的经济转型，都给老旧小区“加装电梯”提供了很多便利条件。有政府简化审批流程的（从原来的46个减少到15个），也有政府补贴资金的（对于自主申请加装的小区，每部电梯补贴24万元），还有电梯运营商技术支持的（每部电梯的安装费用降低至约70万元）。

除了政府支持和技术能力的进步之外，另外还有三个角度可能会使“加装电梯”迎来春天。

1.随着经济概念的深入，带来了有产者的觉醒。

“物业费的上升，房产的增值（保值），房产税的陆续开征”让普通老百姓越来越对房子的“价值”有清楚的认识。加装电梯能让自己的房子增值，这是毋庸置疑的，这使得除了底楼之外的所有住户都没有反对的必要。

链家做过一个经济性分析：：老旧小区加装电梯如何分摊费用？“，结论是底楼的价值并不会因为加装电梯降低。虽然前设的条件我觉得并不准确，结论我觉得是可信的。

因为加装了电梯的小区，其实整体的价值增加了，底楼的价值也是水涨船高的。只是底楼涨得没有楼上快而已，那就用经济手段去贴补他，就好了嘛。

下面是链家的研究院给出的一个补贴方案，供大家参考。

2.老一辈多产者退出历史舞台，年轻一代管理资产的方式在转变。

随着老龄化的深入，父辈已经慢慢把房产交给子女来管理了。老一辈因为白手起家，艰苦奋斗习惯了，所以关注的点会比较细，或者更世故圆滑。但年轻一代受过不错的教育，对资产管理更理性，更高效。往往认定这个事情“有利可图”，就愿意从旁观者变成“参与者”，这就消灭了原来的“骑墙派”，征询的进度会大大加快。

3.人人都会老去，可有可无的需求变成了刚需。

底楼居民往往是加装电梯工作成功与否的决定因素。小区是个小社会，即使住在底楼，没有上楼的顾虑，但远亲不如紧邻，偶尔还是需要邻居帮衬的。所以，可有可无的需求也会变成刚需。即使底楼自己的房产价值没有别人升的多，也可能会成人之美。

04

技术

对一个建筑师来说，老旧小区的改造，技术上的挑战并不是很大。加装电梯一般涉及到建筑、结构、电气和地下管网等几个专业。具体我不在这里展开，我只把加装电梯的几种情况，通过图示的方式给大家介绍下，供有需要的朋友参考。

情景A

一跑楼梯+电梯

如果是一跑能到楼上的楼梯（中间没有转方向），我们叫一跑楼梯（如上图）。这种加电梯相对容易一点，基本上在楼层平台位置加就能满足，对户型的影响也很小。

因为紧贴外墙，新加的电梯对（北侧）小区的道路影响也不大，是比较理想的一个状态。

情景B

两跑楼梯+电梯

如果是两跑才能到楼上的楼梯（中间有转方向），我们叫两跑楼梯（如上图）。这种情况加电梯会不太彻底，即使和上图一样加装后，老年人使用电梯也不太方便，因为需要上（下）半层楼才能乘坐电梯（如下图）。

下面还有一个改良方案（如下图）：

将原来的双跑楼梯改成一跑楼梯，这样能满足平层进电梯的要求。但是改造楼梯涉及到施工周期。好几个月居民不能使用楼梯，这显然是不可行的。

但这个改造方案适用“成套改造”，因为居民会迁出，这给楼电梯改造提供了便利条件。

除了建筑方案作为基础，结构专业的支持也非常重要，加装一般都是钢结构的。如何保证安全，控制成本，缩短工期都是考验一个结构工程师能力的。

施工同样非常重要：管线的综合和避让，工序的组织，居民工作的衔接，都是对一个施工单位的考验。

05

流程

不管是翘首以盼的群众，还是对加装没那么迫切的人们。要想办成这件“大事”，还是需要了解些流程的。

1.房管局是管理老旧公房的主管部门。

2.规土局是因为小区的土地和规划面积发生了变化，要征得这个部门的同意。

3.建交委是审批建设项目的部门，所以也需要征得同意。

4.市场监督局是对施工单位进行价格等的监督的。

5.监督检验技术研究院是对施工质量进行验收的。

可能还涉及其他部门，流程大家就按照上表按图索骥。

下面一张表是按照不同的主体进行的分类，主要分为：施工方/业主（加装电梯小组）/政府相关部门。

毕竟是工程项目，即使政府再简化流程，也不能没有审批，没有验收，没有监督。一旦要管理，这些政府职能部门也就无法省略了。

如果有专业的代理公司，帮助加装电梯的居民跑这些流程，确实能更加高效，我相信市场有需求，市场就会有供给。

06

结束语

“加装”只是整个流程的一个环节，后续的电梯使用、维护既涉及到使用费用分摊，还涉及到后续电梯维护费用怎么出等问题。都是“吃螃蟹”的事情，需要摸着石头过河。

“加装电梯”是件利国利民的好事，既符合社会发展规律（老龄化和城市更新），也与国家经济转型契合（增量往存量转变），大面积推广只是时间问题，我仿佛看到了一片“深蓝”。