龙湖袁春：2017年房地产很难突破12万亿"天花板"
地产随笔，文\潘永堂
嘉宾：龙湖集团副总裁 袁春
地点：观点博鳌论坛
你是做明星，还是做寿星？不同房企老板，有不同的偏好！
龙湖，是一家什么样的企业？恪守稳健，强调内功，客户至上，均好发展是他的4个标签！更通俗的讲，他是一家力图做寿星的长跑房企。
事实上，这两年看的见的是龙湖规模慢了点，看不见的是龙湖这两年内功练得足够深。有业内总裁曾表示，龙湖如果单纯想规模快，冲2000亿，3000亿，对他而言，其实并没有太大的难度，更多时候，是吴亚军想不想的问题。
原因有三点，其一，做大规模，无非是负债开关，利润开关调高调低的问题，龙湖是有能力快而不想快，其二，先做大后做强，还是边做强边做大，是不同房企老板的路径选择，但不同的是前者风险大，后者更稳健；其三，龙湖并不想按下业绩的快进键，一个现象是龙湖每年10%回款用于持有资产商业地产等的固定投入。背后的逻辑就在于——在中国做商业地产有一个前提，必须综合融资成本必须比商业地产收益率要低才可行。而低负债，高利润，合适规模是资本市场带来三大国际机构评级的关键指标，龙湖多年“均好”的财务表带来龙湖的综合成本融资成本极低。而这也是龙湖每年敢于固定投资商业地产的前提。
今天的房企，难的不是规模大，难的是规模高增长的时候负债，利润率还能同步优秀。
均好、全科优秀才是高手，单科（规模）牛逼，其他不及格，则相对容易一些。
事实上，龙湖今年业绩也是亮闪了地产圈和媒体圈。
8月7日，龙湖地产公布，前7个月累计销售额为1030.3亿元，龙湖正式跨入千亿元阵营。而且，龙湖是一家资本市场市值比销售额更快超过千亿的房企。
这说明啥，说明资本市场对龙湖极为看好！
在观点博鳌论坛，龙湖副总裁袁春分享了他关于龙湖的三个主题风险，第一，房地产公司如何穿越周期？第二、地产转型年代，龙湖聚焦4大主航道业务。第三、TOD领域持续布局。分享得非常精彩！当然，会后老潘有幸与袁总博鳌咖啡吧聊了2个多小时，袁总思维极快，观点醒目，对地产和龙湖变革如数家珍，以后有机会老潘再分享。
那么，接下来看看袁总20分钟分享了多少干货！
1预测不准，很难预测，但也依旧需要预测
我们说房地产很难预测，也不靠谱，因为说到这个房地产难预测，我们做这一行的还得预测，因为你不预测，你不知道下面该怎么办。
22017年房地产很难突破12万亿的天花板
预测未来，我一直用的一个词是“谨慎乐观”，我发现这个词用在任何地方永远不会错。但是从7月份来看，因为我当时对下半年的预测是相对比较保守的，我认为今年其实很难能突破2016年的12万亿的天花板。有几方面的原因：
其一，7月份确实整个房地产的销售，同比应该是增长的，但环比是下降的，比6月份降得非常多，我看了Top10的数据，大概是接近40%的降幅。
其二，从我们监控的数据来看，一线城市主要还是供应的问题，整体供应减少了很多。二线城市主要是限价的影响，政府的预售证的管理。三四线确实是在下降。
其三，对新房来说，可能这个天花板慢慢就看见了，去年是一个高峰，今年上半年也是一个高峰，很多房企都取得了历史的高位。
3三四线楼市下半年会有一个变数
包括从现在的因城施策的角度来说，对三四线现在还是一个支持的状态。毕竟三四线房地产的金融属性相对较弱，所以怎么走，确实很难预测。但三四线城市人均拥有量很大。
更深入的讲，三四线居民房产保有量很高，又没有城市人口流入，中高收入产业相对缺乏，需求是有限的，而一二线城市的房子都是”刚需”。相对而言，三四线割一波韭菜就走，不能恋战。
这一点老潘也与祥生、中梁朋友深度聊过三四线看法。
其一，不是所有三四线都值得进，优选有限三四线进入，
其二，做出当地爆款产品就好，秒杀当地存量房，当地有个围墙就是好小区，所以高库存变为无效库存，非竞品库存。
其三，不是深耕，而是轮耕！
其四，三四线城市目前还有半年的窗口期，不易恋战，久战。持续增加配置一二线布局是必然。
4过去房地产玩的是时间和空间的玩法
房地产创造价值的方式有四个：时间、空间、头寸、创新运营。
时间、空间比较好理解，即在合适的时间、合适的地点拿到合适的地，这就赢了大半。
在过往很长楼市上涨大周期和波段小周期里还是很好。但从2015年开始土地市场出现了一轮猛涨，包括拍地面粉贵过面包已经是一个大概率的事件，是一个常态。
所以未来楼市下，如果房企只是从时间和空间上入手，袁春提醒，这已经不够了。
5要做好房地产的头寸管理
头寸主要应对的是什么呢？市场好的时候可能大家放一些杠杆，或者去融资，这对规模的发展是没有问题的，但是如果碰到调控呢？
当然好在中国目前的房地产一直在一个大周期，当然在2008年、2014年有一些调整，但是它还是一个在往上的斜率，所以我认为中国房地产处在一个大周期。但是这个大周期会一直持续吗？向上的格局会不会一直不变？谁也无法预测，所以管控好头寸是非常重要的。
当风险来临的时候，头寸就非常重要了，也就是说你的现金是非常重要的。
这一点老潘最近密集访谈高层，也发现增加现金储备成为趋势。其一，准备迎接调控常态化下的安全度，甚至准备过冬，其二，更优秀的企业准备在下半年和明年收购更多的房企和项目。今天已经进入不是你整合别人，就是别人整合你的时代。
龙湖的牛逼不是规模轻松破了千亿，而是负债和利润的严格控制，这么多年，龙湖从来也没有用过非标的钱融资，在去年年底三大投资机构给龙湖一个投资评级，而最近龙湖发的美元债是3.875%，呵呵，才3.87%，这是什么概念。
你拿钱9%，龙湖3.87%,省下来的就是利润。
6龙湖的四大主航道
最后一个要点是创新运营的问题。即新房市场已经到了天花板，下一步房地产公司怎么走，往哪个方向走，或者去应对转型，这个当下困扰房企老板的关键问题。龙湖经过几年的蜕变，目前基本形成四大主航道的业务。即新房、商业、长租公寓，物业。
7龙湖地产开发板块策略
中国的大周期从现在来看还是一路在向上，当然小周期也是有的，比如说2003年、2005年、2008年和2018年出现的一些波动。
大周期目前还有，新房市场在未来还是应该能够有一定的空间。了解龙湖的应该知道，龙湖还是相对聚焦于一二线，当然我们最近尝试性的去研究了一些三四线城市，也进了一些三线城市，但主要还是集中在环都市圈，例如环京都市圈、环沪都市圈，下一步在粤港澳大湾区我们也会做一些尝试，但是一定是建立在我们对整个市场大环境的研究上，我们不会大规模的进入很多三四线城市。
对新房来说，包括对很多的产品来说，这个逻辑是相通的，你可以把客源、房源理解成产品和客户，用最短的方式把它连接起来，对应出你的一些节点和人的一些具体动作。过往可能大家觉得房地产的销售是一个很有意思的事情，甚至有时候会觉得有光环，在这里我要跟大家说，真的很简单，没有那么复杂。它的本质就是一个商品，所以你只要找对它的这个逻辑以后，针对性的把它的指标进行动作的分解，一定可以达到。
龙湖这几年也建立了自己的一个销售体系，龙湖的新房开盘前两个月基本可以预测出我们这个盘的销售量和价，当然提前4个月我们会做动作，它是完全可以量化的过程
现在我们每个月能销售多少，在月初的时候就已经能知道，而且现在你会发现必须要做这个动作，因为你的销售对应着你的回款，你的回款对应着你可以做多少事，因为我们还有很多其它的业务板块。
8龙湖商业打法
第二块是商业，从2003年在重庆做第一个北城天街到现在已经有14年了，龙湖积累了14年的做商业的经验，包括对商业的理解，专业团队的蜕变成熟。
投入上，龙湖内部有一个指标，即将回款的10%会投入到龙湖的持有业态，这里面包括了龙湖的商业和长租公寓，以及联合办公。所以这把尺子非常重要。对房地产公司，包括作为上市公司来说，背后就是财务的一张表，这张表非常重要。
今年上半年龙湖在各地获取的项目，涉及到天街这个业态的已经有接近30个，大多是集中在一二线城市的轨道交通的节点，也就是后面我要说的TOD的一个概念。现在已经开业的是21个，有200万的经营面积。龙湖到2020年开业的天街的数量将会超过50个。
9龙湖租赁，2019年达到10个亿
第三块是创新业务，现在主要是长租公寓，这一块有很多的房企都在积极的进入，这一块未来肯定是一个很大的空间。
因为租赁的业务，在一二线城市，特别是一线城市，现在新房的购买，从土地端已经可以看到，未来已经没有太多的新房可以购买，租赁一定是未来的一个大的风口。今年龙湖大概开业的公寓在1.5万间，预计到2019年，我们的收入能到10个亿，这一块我们也是在坚定的作为主航道业务在经营。
我们的长租公寓业务，这是今年才开始进入的，当然我们去年就开始做了研究，今年就迅速铺开。作为地产开发背景的企业，在进入长租公寓业态的时候确实有优势，无论是在它的选址、客户还是推广方面，确实有它的先天优势。
10龙湖物业，这里是富矿
物业，这一块我们过往的理解是对社区的管理，站在未来来看，这也是一个大的机会，甚至是富矿。
在物业这一块，我们首先要面对未来社区O2O的场景，我们要先把社区的场景摸清楚。针对这个业务，我们的认识就是连接和价值，也就是业主更便捷、员工更轻松、公司更高效，我们的平均满意度要达到90%以上，现在我们的合约面积已经超过1亿平方米。在这一块必须做业务流程再造，包括组织扁平化和IT的科技投入。
龙湖对全国的龙湖物业已经建立了集成的指挥平台，大家如果参与过物业这个业务的应该知道，物业企业最大的痛就是在人的方面，也就是人工成本是最大的，物业企业我相信都想做的两件事情，第一是增效，也就是增加收入，第二是降低成本。这一块我觉得是需要切入的。
对于物业来说连接三个端，第一个是业主，第二个是员工，我们在设备端下了很大工夫，在今年我们已经把所有的设备都进行了远程的管理，这个确实是极大地降低了成本，因为过往哪里出问题要看，现在有了设备之后，可以很快的解决问题。对员工我们用工单的模式，引进互联网的方式。当设备出现问题报警时，工程员工可以像滴滴打车一样抢单，多劳多得！有效激活组织，并又保证物业管理及时高效。
11地铁上盖TOD的模式
TOD是以公共交通为导向的开发，以轨道交通站点为中心，以5到10分钟的步行路程为半径，建立集工作、商业、文化、教育、居住为一体的城区，实现城市结构的优化。
回头来看龙湖做的天街项目无一例外都是这样的，只是以前没往这上面套，但是做完以后马上发现就是这样的理念。
大家知道中国的高铁和地铁，中国的高铁非常方便，最近从上海到北京的高铁据说要提速了，以后三个小时就到了。另外就是地铁，各个地方的轨道交通的发展非常快，我原来一直搞不明白为什么武汉发展的比长沙要快，去了武汉以后我发现确实不一样，规划十多条地铁，把整个城市的骨架拉得非常大，地铁改变了我们很多的生活方式。
聚焦这一点，我们在很早就在开始做，但是回头在总结的时候，发现我们更加驾轻就熟。龙湖做的很多天街的项目都是跟地铁的无缝连接，比如说北京的天街的项目，还有上海的天街项目，以及重庆的天街项目，这是我们刚刚在沙坪坝拿的天街项目，这是高铁和地铁双铁的上盖。
目前龙湖获取的和在建的TOD项目已经超过30个，未来在中国的轨道的节点，一定是下一步的大的发展空间。
12权力距离大的企业很难有创新
为什么龙湖可以做这些创新？
是因为龙湖的企业文化，因为我们相对还是比较简单，内部权力距离比较低，内部和吴亚军老总的对话，用微信就可以直接沟通，权力距离大的企业很难有创新，所以在我们企业为什么能做这些事，我觉得是因为我们的权力距离低，因为我们的企业文化。
看得还不过瘾，就加老潘微信继续聊 dczcpyt，非地产爱好者勿扰！