地产股向下，物业股向上
揭秘房地产“市值”密码
“千亿房企，百亿市值”是主流
1个贝壳=1个万科+1个碧桂园+1个融创
1个龙湖=1.82个融创；1.28个碧桂园；1.26个恒大
1个美的=2个万科
1个恒大汽车=6000亿市值
1个碧桂园服务=2000亿市值
……
你，看到了什么趋势？
地产随笔 文|潘永堂
地产上半场，房企喜欢谈土储PK、规模PK
地产下半场，房企喜欢谈多元化、谈分拆，谈市值！
刚过去的2020年，地产圈市值维度出现“两大超级分化”！
其一，地产股“跌跌不休”，物业股“蒸蒸日上”，一个落日黄花与热血少年的差异观感；
其二，地产板块内部，一面是优秀房企业绩上升，另一面却是房企市值下跌，“冲突感”很强！
围绕着这2大超级分化，有一些关键数据让我们对“地产”市值心生寒意。
好消息有几个。
1，多灾多难的2020年，中国商品房销售额神突破17万亿，增长8.7%；
2，2020年中国GDP首超100万亿,，房地产贡献7.46万亿，占GDP高达7.3%。
3，千亿房企在2020年增加到“43家”，凶得很；
虽然行业涨了，优秀企业增长了，但坏消息也有好几条。
1，收入增长了，市值下跌了，43家千亿房企中市值破千亿的仅只有10家，规模与市值严重不匹配。
2， 大多千亿房企呈现出“千亿房企、百亿市值”的尴尬格局，2020年更惨，这其中，千亿融信市值最低的时候只有76亿，算是典型；
3， 房企市值在2020年普跌， 2020年50家上市房企（含A股和H股）中，46家2020年末市值低于2019年末，也就是说92%的上市房企2020年市值“下滑了”！
不仅仅是2020年，未来地产开发，即使龙头房企销售继续增长5%~15%，但未来市值似乎并没看到乐观一面，整个地产开发陷入一种“成熟甚至是夕阳期”到来的未来观感。
唯一欣慰的是房地产这个行业太大，这个夕阳期可能足够长，而且还不会完全“消失”！老潘提醒的是哪怕今天房地产高度成熟，存量时代的美国，房地产依旧是第三大行业。
地产开发的故事似乎就这么回事了，未来是剩者为王，未来就是30强的天下了！但在这样一种命运已看穿的未来10年中，我们在2020年同样看到一些“惊喜”和“惊艳”的新画面。比如
第1个故事来自房地产交易战场的贝壳。
即 一个贝壳=1个万科+1个碧桂园+1个融创。
应该说，贝壳做为中国最大的房地产在线交易服务平台，上市后市值完全惊叹、震撼了中国乃至全球的房企。贝壳自2020年纽交所上市后，市值一年内增长9倍，以5010亿人民币市值规模，成为全球市值规模最大的房地产企业。
第2个故事来自物业服务战场的碧桂园服务。
即一个碧桂园服务，目前市值竟然闪电突破2000亿，目前看，超过碧桂园地产或许是不远的事情，截止今日2月24日碧桂园地产2060亿市值。
第3个故事来自“出了地产圈”的“恒大汽车”。
恒大汽车，市值过于疯狂，没造一辆车，恒大汽车总市值最高点已经突破6000亿；
更多的故事也在泛地产各个细分战场上演。
比如围绕地产上下游生态的内部经营管理平台明源云市值破千亿，远远超过众多1000亿，2000亿销售额的千亿房企市值。
比如房地产代建第一股绿城管理上市，
比如围绕房地产智能数字建造的远大住工上市
过去的2020年细分赛道，的确很热闹，作为中国天字一号产业的中国房地产在备受疫情，三道红线和行业天花板后，新故事、新曲线、新逻辑正在产生……过程中很痛苦，但这对行业，对企业而言，是好事！
应了一句老话，痛则变，变则通！
房地产不再以狭隘地产商来思考问题，而是站在大地产，泛地产，地产上下游，产业分拆上市，产业链生态、平台模式上更高逻辑、更高维去思考企业的未来！房地产集团开始变为财务管控的多元“大型控股集团”。
在这个时刻，行业市场扑朔迷离，喧嚣分化、热闹的背后，到底怎么看当下多元化房企的“魔幻市值”？老潘也做几个关键命题的解读。
1，地产股市值凭什么这么低? 90%房企市值下跌，说明什么？
现在资本市场对地产股整体并不看好，这不是针对一个企业，而更多针对整个地产行业！
其一，这个行业开始进入成熟期，后市很难有惊喜，而且甚至很多房企进入负增长阶段。
其二，地产行业虽然很大，10多万亿，但2020年三道红线扼杀了所有上市房企未来增长的空间、幅度，行业再难有黑马，大多房企在安全的负债结构“同一天花板”下发展。
其三，政策的调控持续加码，土地竞争和房价限制下的利润剪刀差空间越来越小，意味着业绩难增长的同时，房企利润率也在走低，一种“要业绩没业绩，要利润没利润”的巨大压迫感。
其四，房企自身财务指标，财务质量普遍不太好，比如高负债踩线的房企一大把，比如有规模没利润，有增长但负债高的房企一大把，比如房企普遍处于“高负债+高周转”的焦虑态势下……而且如此悲观行业、悲观行情下房企的内功和管理又很粗放，房企管理水准提升还需要时间。
市值，本身是对企业未来价值的反映，本身是一种预期认知。
应该说，地产股在2020年算是最受伤的一年。但2021年之后依旧不乐观，因为这是这个行业、政策、行业集中度等已经决定了整个态势和格局。
这个地产开发的赛道，已经失去了资本市场继续青睐的“底牌”，所以单一住宅房企估值低将是长期必然！
2， 地产股市值的不乐观，可以横纵向对比，比如与2019年比，比如与其他行业比，地产股2020年的确有些悲观。
其一，横向与其他行业比较，A股100多家房地产相关上市企业的总市值为2.14万亿元，相对另一个比较全民关注的白酒行业，A股100多家房企总市值不及一家贵州茅台2.59万亿市值。同样，据某机构研究统计，申万28个一级行业有7个行业全年是下跌的，但房地产指数是跌的最惨，跌幅接近11%。
单个企业，房地产市值最高的万科，一年利润400亿，而美的集团一年利润200亿，但市值却倒过来，美的集团市值6000多亿，万科市值3000多亿。
1个美的=2个万科！大家的利润、管理、未来预期的含金量还是不一样。
其二，地产股自己与自己比也很惨。
与2019年市值相比，50家上市房企市值1年缩水超8000亿；即截至2020年12月31日，50家上市房企市值总和为28767.1亿元，相比2019年同期的36881.3亿元，共缩水超过8000亿元。另外，2020年房企指数与2019年比也整体下跌超过8%，其中最大单个房企跌幅为48%。
市值下滑意味着啥？
老潘提醒2点。第一，别低估这个间接影响力。某种程度上，市值就是钱。房企只有做高股价，才更容易做股权质押、发债融资，如果市场对开发商弃若敝履，说明整个行业的前景都变得黯淡。第二，2020年的确疫情之困，虽然2021年疫情已经逐步可控，但2020年真正市值跌跌不休不是疫情，三道红线对中国房地产未来预期影响远胜新冠疫情，完全就不是一个量级的事，所以即使2021年之后疫情可控，但地产股估值2021年依旧不容乐观。
3，房企上市了那么多年，但中国如今市值破千亿的房企仅10家！
其中
万科第一，3334亿，
龙湖第二，2315亿，
而其他8强碧桂园、华润、保利、恒大、中海、融创、中铁、招蛇都1000亿多点。
10家千亿市值之间也有很多有趣的特征。
其一，销售额10强基本有7家是央企国企，而千亿市值的10家房企有6家是央企国企。
所以看当下中国房地产的实力格局，从销售额、市值两大维度来看，10强榜几乎是央企国企的天下。
其二，即使10强之内分化也很严峻，10强之内，水准也有大差异。
龙湖就是10强中比较耀眼的蓝筹。
比如与市值老大万科相比，龙湖2020年销售额2706亿，万科7000多亿是龙湖业绩2倍多，但龙湖与万科市值差距只有1000多亿。
再与10强其他民营房企相比，龙湖以最低销售额获得最高市值，老潘以今天港股市值来看。
1个龙湖=1.26个碧桂园
1个龙湖=1.24个恒大
1个龙湖=1.82个融创
龙湖今日2月24日市值2560亿港元）等于1.26个碧桂园（今日市值2029亿），等于1.24个恒大（今日市值2060亿）。等于1.82个融创（今日市值1406亿）！
市值上，1个龙湖相当于2个融创！
销售额上，1个融创=2.12个龙湖
（2020年龙湖2706亿，融创5752亿）
所以即使10强之内，销售额论英雄的时代过去了！
在价值投资理论上，龙湖的市值与企业价值打造，值得所有房企思考！
4,市值10强的分化老潘还提醒一下3334亿的“市值一哥”万科，未来万科市值同样值得期待。
其一，万科A过去一年市值其他90%都在下跌，但万科是少数上涨的房企，过去2020年万科市值反向增长200亿市值左右。
其二，每一轮市场调整期，一直都是万科扩大市场份额的机会。研究万科历史走势有个特点，即在行业上行期万科增长处于温和增长，而在市场下行期则大幅度增长。这在2008年，2010年，2014年以及2017年四个节点都有逆势走强特征。
其三，2021年预计要逆势再发力。一个关键迹象是万科在2021年竟然公布了销售目标，7900亿，高位再增长13%，要知道，万科是最早摒弃规模发展论的，万科也多年没公布销售目标了，但2021年突然公布销售目标，一则必然把握十足，二则也是基于郁亮坦言万科过去3年增长慢了些。三则也是万科的确过去多次在市场调整期获取相对更大更快成长。
对比恒大2021年销售目标只定在7500亿元，增速仅3.7%。
5，谈完地产股10强的整体和分化故事，另外当下一个更热的新话题是——
2020年房地产为何出现“地产股跌跌不休，而物业股蒸蒸日上”的分化格局？
与地产股跌跌不休，物业股的蒸蒸日上核心有不同的“赛道风景”！
其一，物业行业处于快速成长的上升期，地产处于高位调整和下行的调整期。
其二，物业服务行业更有民生性，社会功能更强，国家扶持，而地产开发比较尴尬；
其三，物业行业稳定性强，很少调控，而地产开发调控多，波动性强，风险大。
其四，物业收入稳定，增值服务利润高，而且扩张到城市服务想象空间巨大。
其五，物业企业很少用高杠杆，高负债，风险小，但地产开发企业玩法本身就风险大。
6， 地产股PK物业股，未来几乎一个必然趋势是物业股市值超过地产股市值的房企将越来越多！
老潘查了一下
这么多年过去了，但地产股市值超过千亿有10家，
但物业股短短2、3年上市，破千亿市值就已经有3家！
千亿物业企业有碧桂园服务、恒大物业以及华润万象生活。这其中，华润上市即破1000亿市值，而碧桂园服务在上个月突破2000亿市值大关。
而在2020年，在已拆分上市的物企中，大部分物业股价涨幅都跑赢其关联房企。
比如碧桂园服务、恒大物业、融创服务分别以 162.21%、104.78%、92.36% 夺下 TOP20 房企旗下物业管理公司涨幅前三位，相反其关联房企碧桂园、中国恒大、融创中国则分别下跌 21.85%、14.53%、30.99%。
物业公司，作为彼时的地产鸡肋，附属产业，变成如今的香馍馍、未来寄托！
数据来源：同花顺财经
7， 一个与传统地产开发相关度不高的贝壳找房，凭什么市值1年涨9倍，凭什么逆袭成为全球第一大房企？这太恐怖，估计也让所有巨头房企大佬都被惊呆，凭什么啊？以至于几大巨头恒大、碧桂园、龙湖、万科等，最近几个月，陆续高调进入房产租售领域，要与贝壳搏一搏。
这也是年底万科郁亮访谈中表示：“市值方面，一个贝壳约等于万科+碧桂园+融创之和”。
虽然万科几年前就开始建立自己的直销团队了，差不多一半的房子是自己卖的，而且也在建独立渠道，但未来不太可能取得像贝壳一样的地位。
贝壳的可怕之处或是高价值之处核心在于改变了行业的商业模式和服务模式。
正如高瓴资本张磊说：“贝壳找房的这项创举对于整个行业来说都是一项了不起的探索。贝壳找房结合国情，创造了具有中国特色的MLS，并将其开放给全行业，将企业目标和社会责任有机结合起来，这的确是一项了不起的成就。”
张磊的调子有点高，但落到行业变革上，贝壳基于房地产经纪行业的真房源、服务者专业化、基于ACN的行业交易效率提升，基于整个经纪行业服务体验价值提升，基于整个被投诉最多的经纪行业的生态优化，从业人员本科化、职业化、专业化等一系列的改变，的确，是对整个行业的超级进化！
小结
地产股未来已难有太大想象空间，那么，房企未来的路，将在何方呢？
在老潘看来，未来2类房企将获得更大发展机遇和市值提升空间。
其一，拥有相对靠谱的多元化业务的开发商。比如龙湖彼时被诟病的商业地产投资太多太早会拖累住宅速度，但如今看来龙湖四大航道都格局已成，赛道、模式、竞争力、收入都未来预期良好，类似龙湖、万科相对靠谱的多元化的房企未来将有更大成长机遇。
其二，三道红线之后，房企分化的逻辑除了之前的规模分化外，融资分化又将成为左右房企未来分化一大关键力量。未来在地产开发赛道，财务质量、融资质量、融资竞争力强的房企未来将拥有更强、更好的成长机遇。
未来不仅大型房企与中小房企会加速分化，未来融资方面差异更会带来房企的进一步深度分化！
专注中国地产30强之变
地产总裁内参
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