更快洞察商业地产最前沿
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作者:王美丽
1992年,在东北师范大学和深圳大学都做过体育老师的的吴群力,决定顺应时代浪潮,下海从商。
在地产中介行业积累了“第一桶金”后,吴群力曾梦想什么时候“自己盖栋房子卖一卖”。
4年后,吴群力创立益田集团,介入地产开发。借地产经纪行业积累的市场与产品经验,深圳益田花园、益田名园、益田假日湾等项目很快打开了市场。有了代表作,在深圳的本地地产商中,益田立马榜上有名。2008年,益田集团在深南大道的标杆项目“益田假日广场”开业,成功实现了向商业地产运营商的转型。2018年,根据益田假日广场公布的数据,年销售额突破32亿元。
十年浮沉,深圳城市重心自东向西移,商业中心也随之改变。而益田假日广场,竟能一直屹立不倒。
出于对这个商场的好奇,独角Mall周日对它进行了实地观察。
商场区位(20分):18分
益田假日广场,地处深圳华侨城,紧临深南大道,占地3.5万㎡,总建筑面积13.58万㎡,是集购物、办公、五星级酒店为一体的大型建筑综合体。
作为一个商场,益田假日广场所占据的位置,注定是不愁人流量的。
首先,这里旁边就是华侨城、红树湾这样的豪宅区,聚集了众多高端消费人群;
第二,最近备受关注的白石洲城中村,就在周边,这里住着大量居民;
第三,世界之窗、欢乐谷、锦绣中华三大主题公园,每年都能吸引大量游客前来。
而地铁一号线和二号线在这里交汇,出口与商场负二楼无缝连接,出地铁站就是商场。地铁一响,黄金万两。据益田集团披露,2018年商场的客流量突破2600万。相信这个数字,地铁世界之窗站功不可没,地铁站和商场内部相连的出口就多达4个。加上地面还有出口,可以说益田假日广场,是充分享受到了地铁带来的红利。一般的商场,人气最高的是一层,而益田做的最值得称道的,就是将负二楼,负一楼和一楼都做的一样旺。首先说负二楼,与地铁出口直接连接,能够直接带来大量客流。这层主要是小吃、化妆品、鞋包和超市为主。强势店是Ole'超市,人气最火的是小吃区。小mall来的时间是周日,恰逢午饭时间,几乎所有小店都挤满了顾客,大部分都要排队。小mall感到遗憾的是,原来很有特点的滑冰俱乐部,现在改成了一个小足球训练场。
商场负一楼并不是完全在地下,而是和商场的下沉广场相连,有很大一部分是在室外。主要品牌是像gaga鲜语、乐凯撒、味千拉面、满记甜品、肯德基、星巴克等需要较大展示面以及大面积铺位的商家。这类强势品牌,一向都能为商场带来持续的人气,几乎可以说是商场及格的标配。下沉广场的空地区域,经常会举办一些创意集市,刚好把这部分闲置空间利用起来。让这个下沉广场与众不同的加分项,是引进苹果体验店。1000平米大店铺,加上店外的开阔空间,绿植,喷泉等景观,除了可以体验苹果产品,也是个很重要的社交场所。相比起来,一楼反而亮点不如下面两层,没有太多强势品牌的入驻。我们熟悉的那些奢侈品品牌,并没有专门的铺位,而是以COSCIA这种时尚奢侈品百货店的形式展示。整体来看商场的品牌,强势的有,但一线的少,更多的是一些相对小众或者独立设计师的品牌。餐饮方面相对出彩,围绕年轻客群引入人气网红餐饮,如:姚酸菜鱼、桂满陇、西贝、太兴、四海一家、湊湊、陈鹏鹏鹅肉饭等,都集中在三楼。小mall到的这天,负二楼中庭正在举办一场王者荣耀的赛事,整个活动区域聚满了游戏爱好者。事实上,益田在做活动上面,是挺舍得折腾的。而在吸引流量上,也比较善于蹭明星热度。7月初举办的杨洋粉丝见面会;7月23日送百事可乐校园最强音总决赛门票,能见到王嘉尔和邓紫棋;现在正在进行的日本动漫原画展……一轮又一轮的活动“折腾下来”,一个商场很容易就能成为年轻人的打卡地。西西弗书店、华夏世嘉儿童乐园、wonder forest、少儿英语……商场一楼有近三分之一的区域都给了少儿空间。童装品牌同样不少,FILA KIDS、SKECHERS、licilizi、Aimer儿童家居等儿童服饰类潮牌,目前在商场中都算是稀缺资源。效果确实不错,儿童教育和亲子类市场本身也是个大蛋糕。小mall在现场,不时能看到带着孩子来游戏或者学习的家长。整个商场是比较狭长的造型,因此动线不用费力设计就能很清晰,双回环的人流动线,逛着最轻松也最灵活。外部设计上,沿着深南大道,用绿植作为点缀,可以隔绝部分主干道带来的扬尘和噪声。在室内设计上,适当空出中庭区域,可以增强视觉体验。而顶部的透光区,可以为商场增加更多自然光。
商场开出通道,直通威斯汀酒店,也能大大方便酒店客户来回。
总分(100分):82分
在运营方面,益田已经有了自己的成功经验。但商场存在的一些缺点,也同样很明显:
1)
停车位不足
商场负一楼西边是人车导流的主要入口,但是没有人车分流,且过道狭小,除了容易造成拥堵外,还有一些安全隐患。
而在另一侧的停车场出口,一出来就是公交站,非常容易造成拥堵现象。
停车位的不足是硬伤,很多顾客都吐槽过这点。十年前应该不会料到如今车位远远不够吧!
且停车位不足,这个问题,在商场成型之后,是很难调整的。商场只能在支付停车费和人工引导上下功夫,但无法从根本上解决停车难题。
2)
手机信号差
商场里有时手机没信号,这种对年轻人的酷刑,被很多网友吐槽过。
小mall最直观的体会就是,在负二楼廖记买东西,因为信号差,需要店员开热点,才能扫码支付。
可想而知,这个购物体验并不愉快,而且后面排队的人又多,几乎都要发飙了。
3)
顶楼利用率低
在观看顶楼的日本漫画展时,发现顶楼大部分区域都没有利用起来,挺可惜的。
而顶楼这片空间,跟福田cocopark 顶楼非常相似,可以往年轻人聚集地业态的方向打造。
4)
美食层光线问题和占用过道
相信很多朋友都发现了,商场3楼的动线完全不一样,是一条单线,且通道较窄。
就餐人数多的时候,几乎挤得通道水泄不通。
另外,因为地砖和整体墙面颜色偏深的问题,显得整个餐饮的3楼,光线都比较暗。
瑕不掩瑜。益田假日广场开业十一年,确实在非典型商圈的区域,做出了自己的特色。
益田集团董事局主席吴群力也荣获“中国商业地产行业领军人物”。
2018年益田假日广场对外披露销售额突破32亿,客流突破2600万,客流销售实现同比双增长,年度销售增长达10%,客流量同比增长3.5%。
而此时,同为南山区深南大道上,万象天地如日中天,福田区新的商业正在酝酿,存量时代益田面对的新一轮厮杀,将会更加激烈。
(益田董事局主席吴群力(右5)上台接受表彰)
你平时会去益田假日广场吗?
是什么吸引你过去的?
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