仅1家卖完！最惨不到一成，苏州25家楼盘最新卖房数据曝光
马上年底，各家楼盘都进入了冲刺阶段！考虑到网签结果有滞后性，我统计的都是10月拿预售的楼盘，开盘大多超过20天了。不包括吴江盛泽、同里，苏州10月份约25家住宅领预售，有的网签率超7成，有的网签率不足1成。可以看出，苏州楼市冷热不均较为明显，热销红盘不愁卖，而有些楼盘去化比较惨。
备注：数据来自苏州商品房销售管理系统已售包括签约中，制表时间为11月19日重点：· 从数据上看，热销楼盘大抵地处热门区域，不断有新的规划落地，比如园区的青剑湖和吴江太湖新城；而且仔细分析热销楼盘不是本身产品很有特色、稀缺，就是性价比特别高。· 网签率比较低的楼盘大抵集中在一些边缘板块，以地缘性客户居多，外区客户出行不便，投资客也很少过来，所以人气不足、去化不佳。· 同样是园区的价值洼地，娄葑和胜浦网签率差异很大，究其原因，还是娄葑目前出行更便利、配套成熟度更高。可见买房人不是只看见“价值洼地”这四个字。01、热门区域、品质楼盘遭哄抢中海上园湾网签率竟高达95%今年的苏州市场比起去年，绝对是比较冷静了。在这种情况下，可见榜单前几名的实力之强！
经我总结，这几个楼盘卖得好主要有以下几个原因：其一：地处热门区域，比如园区的青剑湖和吴江太湖新城自带流量，整个片区的销量就高；其二：本身产品要特色，要么就是性价比特别高，比如金地翡翠星辰是片区单价最低的新房；要么就是产品稀缺，比如中海上园湾，是园区新房供给不足，又是低密度改善社区；建发悦江南，是太湖新城新中式低密社区；中铁诺德姑苏上府本期开售的是稀缺叠加产品。中海上园湾：网签率95.06%基础信息：147-447㎡；均价3.5万/㎡；园区青剑湖；8-10F纯洋房社区
三大优势：1、园区新房整体需求量远高于供应量，园区位置不错的改善盘，逢开必抢；2、配套优质：青剑湖环境优美，项目紧邻龙湖星湖天街和青剑湖学校；3、品质比较高，8-10F纯洋房社区，容积率1.2，绿化率40%。
建发悦江南：网签率73.33%基础信息：138-267㎡；均价2.7万/㎡；吴江太湖新城；共打造了10栋洋房，27栋叠墅，纯6层社区
三大优势：1、太湖新城核心区位，周边为低密度别墅区，本身产品是纯6层社区，容积率仅1.3；2、配套优质，稀缺湖景+水秀天地等商业林立+苏州湾实验学校等优质教育资源等；3、产品力过强，项目是建发新中式园林风格。在苏州都已经刮起了一阵建发风，而建发悦江南还是在售的几个当中品质最高的。
还有新希望锦麟芳华、金地翡翠星辰、中铁诺德姑苏上府表现也不错，去化率均比较高。新希望锦麟芳华在最后一部分讲，在此先介绍一下金地翡翠星辰和中铁诺德姑苏上府。金地翡翠星辰：网签率55.56%基础信息：93-123㎡；均价2.4万/㎡；新区科技城管辖；16-18F小高层
三大优势：1、上车盘，是片区单价最低的新房，这就是最大的优势；2、对比苏州同等价位段，该项目周边配套算很不错的，相城得买黄埭、渭塘，吴中得买度假区、胥口和甪直；3、体量低，户型也很棒，得房率高达82%。中铁诺德姑苏上府：网签率50%基础信息：143-193㎡；均价3.1万/㎡；吴中木渎；小区业态丰富，高层+小高层+洋房+叠墅
三大优势：1、稀缺叠墅产品，3.15米层高，高赠送，北区容积率仅1.3，产品本身是占很大优势的；2、市面少见的是实景准现房，所见即所得；3、木渎本身配套也不错，共享狮山商业配套，地铁高架出行都方便。
02、偏远地带、竞品太多很难卖品质高也很难弥补地段劣势不少楼盘的表现可以说是不尽如人意，网签率不足1成。
经我总结，这几个楼盘卖得不好主要有以下几个原因：其一：非核心区位，以地缘性客户居多，比如蔚蓝花园、天樾人家、前山澜庭、临澜墅等，要么就是片区有不利因素，比如江月时光。其二：竞品多的地方很难杀出血路，除非自身产品过硬，比如自在春晓旁边就是楼盘扎堆，竞争过于激烈。自在春晓花园基础信息：106-116㎡；均价2.4万/㎡；新区浒关；11-18F小高层社区
原因分析：1、浒关大码头周边的项目今年的整体销量都不是特别好，大部分成交都在永旺梦乐城周边。2、竞品太多了，面对这么多盘，买房人很难不纠结：洛克公园便宜，内部有泳池、篮球场等设施；运河与岸精装修带地暖，户型也好；弘阳上熙是现房；苏悦湾户型好；首开金茂熙悦，展示面很有质感。
路劲江月时光基础信息：95-128㎡；均价2.6万/㎡；吴中木渎；17-26F小高层、高层，自带会所原因分析：本身品质是不错的，金钥匙物业，还带会所，不过片区内有光大环保厂，同时紧邻高架，部分买房人会介意。
蔚蓝花园、天樾人家、临湖墅和前山澜庭原因分析：1、地理位置相对偏远，比较适合地缘性客户：比如蔚蓝花园在阳澄湖镇，前山澜庭在科技城；2、本身产品在当地算不上刚需。尤其前山澜庭，纯改善社区，品质非常高，但地缘性客户有限，售价又高，产品认可也会三思；3、临澜墅也很偏，但是它的网签率反而还高一点，还是因为便宜，这个价格，除了吴江南部乡镇，其他各区没得选。
03、同是园区3万+/㎡命运也不一样娄葑网签秒杀胜浦，锦麟芳华首开卖7成不过我还注意到，有一些楼盘的去化结果与预期不太一样。比如说同样是园区价值洼地的娄葑和胜浦，去化差别就很大。娄葑的新希望锦麟芳华网签率高达71.52%，而胜浦的辉映时代花园花园和嘉樾时代花园网签率分别为39.62%和27.43%，“星”字头学校这次没火起来！我顺便还看了娄葑的朗诗熙华雅苑，9月首次领证套数489套，目前网签267套，网签率在54.83%。看来娄葑的楼盘是比胜浦的热度高。
究其原因，还是娄葑目前的地理位置更好一些，西是姑苏，东是园区，而且配套成熟度更高，地铁已经通车，还能看到部分工厂在拆迁，胜浦在园区边缘，客群有限。至于新希望比朗诗的楼盘去化好那么多，有一点在于新希望锦麟芳华先开的大户型。朗诗和风熙华雅苑开盘现场我采访了不少业主，本地改善为主，都是冲着大户型去的。朗诗和风熙华雅苑目前在预约中，主力面积段89-164㎡，均价32500元/㎡。项目为17-18F小高层，是市面少有的科技住宅。
新希望锦麟芳华二期90㎡的小户型价格已出，11月28号开盘，可以期待一下。项目为17-32F的小高层、高层，绿化率高达55%。
———— / END / ————