棚改政策新变化 三四线城市房价要跌了

昨日（7月2日），沪指收跌2.52%，创两年半新低。地产股成了近期下跌主力，申万房地产指数下跌4.68%。从个股来看，保利地产盘中一度跌停，最终收跌9.75%，华夏幸福、泛海控股、招商蛇口、万科A跌幅超过7%。市值方面，万科A、招商蛇口和保利地产三大地产股市值蒸发均超百亿。

值得一提的是，这已不是地产股下跌的第一日，从上周一棚改政策收紧消息一出，地产股就进入了下跌态势。数据显示，申万房地产指数在最近6个交易日内下跌11.25%。而上述117只成分股在近6日整体市值蒸发了2465亿元。

而在稍早之前，在港上市的内房股上周也出现集体下跌。从上周数据来看，中国建材、佳兆业集团、碧桂、中国奥园、嘉里建设、融创中国、华润水泥控股等一周跌幅均超过10%，招商局置地、中国恒大、西部水泥等跌幅均超过6%。

对此，专家们认为，近期沪港两市地产股的大跌，主要是棚改增量资金收紧，导致了市场的过度恐慌。因为目前上市房企大多在三四线城市有布局，如果棚改货币化安置收紧了，三四线城市房地产就会降温。

众所周知，去年上市房企在布局三四线城市后，恰巧遇到三四线城市想通过棚改货币化安置来去库存的机遇，所以房企业绩出现大幅上涨，并且获得了历史新高的佳绩。

而现在三四线城市货币化安置要收紧，势必会影响房企今年的销售业绩，况且今年下半年房企集中还债期即将到来。地产股下跌应该也在情理之中的事情。

通常在棚改项目中，主要分为实物安置和货币化安置两种方式，后者通俗讲，就是政府出钱补贴居民让其购买商品住宅，或政府直接出资购买商品住宅。自2014年开始，棚改货币化安置比例逐年提升，2017年估算在60%或以上，而到今年上半年高达80%以上。因此说，棚改货币化安置成了当前棚改的主要手段。

那么，这次棚改新变化将从哪能几个地方改变呢？其一，国开行近期在重新全面梳理授信白名单，棚改项目也受到影响。目前棚改项目的审批权限上收至总行，且新上报的棚改项目已经处于暂停状态。但已放款的存量项目会继续进行。

其二，国务院去年制订的未来三年棚改计划不会变更，但是后续的棚改货币化安置将会减少，可能会由今年上半年的80%直接降到30-40%甚至暂停。面对房价上涨过快的三四线城市棚改货币化安置将被实物安置取代。

其三，现在人们普遍认为PSL作为棚改货币化安置的重要资金来源，在释放大量基础货币的同时，也推高了三四线的房价。未来棚改将由发布专项项债来扩容，承担部门PSL的供血职能。这样由原来的提供大量增量资金，变为通过发债的方式盘活社会存量资金。

实际上，导致近期地产股下跌的主因，乃是国开行对棚改货币化安置的权限上收。其实，国开行上收权限主要是基于两方面的考虑：

一是，这些年国开行分行在审批棚改货币化安置项目时，发现违规现象非常严重，国开行总行担心后期的风险隐患难以控制。

二是，棚改货币化安置在一定程度上推高了房价，现在地方政府的去库存已经结束，就没有必要再拿真金白银去进行安置了，未来尝试发行棚改专项债就很有必要。

现在问题是，将棚改货币化安置收紧，对于当地的房地产市场走势有多大影响呢？对于房企来说，棚改货币化安置本身就是借了政府“去库存”的政策，这相当于政府出资鼓励群众去向开发商买房。

借此利好，开发商在三四线城市房产销量肯定非常不错。而如今货币化安置将退潮，在缺乏产业支撑的三四线城市，房地产销售肯定是不可持续的，未来棚改货币化对房地产销售的推动将会减弱。

对于三四线城市房价来说，本来楼市长期处于低迷中，近两年因棚改而被助推的房价上涨，随着棚改货币化见顶回落。预期后市三四线城市房价上涨乏力，而且三四线城市人口的净流出现象严重，并不足以支撑当地房价的持续上涨。

棚改政策变化，不仅使地产板块整体下跌，而且下半年三四线城市房价也会出现下跌。房企股票下跌主要是棚改政策有变，预期下半年三四线城市上市房企的销售业绩将大幅回落。而棚改货币化安置结束，将导致三四线城市各路炒房者逐步冷静下来，退出市场，这恐怕会使三四线城市房价出现较大调整。