从一座资源枯竭型城市的兴衰，看城市进入性研究的背后逻辑
鹤岗，黑龙江的一个小城，前几天因为网上出现的一张房价的照片而成了“网红”。在这张照片上，标明了鹤岗一个小区的房价，320平的复试高层只要15万，一套140平方米的住房，只要10万元左右就能买下，而价格最低的房子，虽然面积也相应缩小了，但2万元不到就能搞定。折算下来，这些住房的价格每平方米大概不到300元。
可怕的是，这不是个例，而是鹤岗的普遍现象。其实，鹤岗楼市的衰落不是偶然，而是必然。
其实去年我们进行城市进入性研究，对全国326个城市进行判断，对鹤岗的判断就是弱熊转强熊的走势，也就是说2019年市场信心持续走弱，全年均在熊市当中。
这时候，我猜有杠精要蹦出来了，你可能想说，鹤岗现在也有两三千甚至五六千的房子，300元的是棚改房。的确，我们说的是趋势，说的仍然是鹤岗楼市的衰落不是偶然，而是必然！
01
鹤岗楼市白菜价背后的逻辑
鹤岗是一个资源型城市，有着丰富的煤炭资源。但是鹤岗没有其他像样的产业，没技术、没人才、没营商环境，即便是有稍微成规模的产业，三四线城市的吃拿卡要现象很普遍，此风不绝，城市难以发展。
经历了一百多年的煤炭开采，资源濒临枯竭，其城市衰落是必然的。真可谓兴也因煤，败也因煤。
鹤岗煤产业坍塌，导致了几十万人失业或者濒临失业，所以很多人就得出外谋生。
再加上近日，发改委《2019年新型城镇化建设重点任务》中，在明确大城市全面放开落户限制的同时，首次公开提及“收缩型城市”
城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市，要全面取消落户限制；
城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市，要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。
简单的说就是要对中小城市收缩规模，把人往大城市哄。是三四五线小城人口的加速外流。
房地产市场本身来说，长期看人口、中期看土地、短期看金融。现在严重的供大于求，人口还持续流失，房子变白菜价是必然的。
其实，因为人口外流、房子供大于求情况不止鹤岗一地，而是整个东北、乃至全国很多中小城市的通病。
比鹤岗人口流失更为严重的城市还有黑龙江的鸡西、大庆、通化、德惠、阜新、新民、开原、营口巴彦淖尔、石嘴山、攀枝花等等，这些城市过去三年人口在8000~20万人。
所以一些资源型城市、或者三四五线中小城市衰退已是大势所趋。
2007~2016年间，中国有84座城市出现了“收缩”。这些城市都经历了连续3年或者3年以上的常住人口减少。这些城市，就是我们说到的收缩型城市。收缩型城市大概有四种类型，分别是资源枯竭导致收缩（比如甘肃玉门）、产业变迁导致收缩（比如东北的一些重工业城市）、偏远城市收缩（比如甘肃定西、内蒙古呼伦贝尔、黑龙江齐齐哈尔、广西河池等城市）、大城市周边的收缩（北京周边的三河、高碑店，成都周边的都江堰等）。
所谓鹤岗现象，其实不过是步了发达国家的后尘，
例如作为美国第一个铺设水泥公路，第一个拥有城市高速公路的城市底特律，底特律随着产业、人口空心化，反而成了美国最悲惨的一座城市。
例如英国著名的“瓷都”——斯托克市，随着全球制造业的转移大潮，英国许多工厂把流水线迁到中国、马来西亚、印尼等亚洲国家。曾经是英国高级瓷器代名词的韦奇伍德工厂关闭，宣告了瓷都乃至英国瓷器业的死亡。
还有很多，在美国、英国、意大利、日本等国家，房价“鹤岗化”这股妖风早已不新鲜。
但是究其原因，它们大多都有一些通病：
产业太过单一，容易遭遇结构性危机；地处大都市圈的最边缘，人口被大城市所虹吸，持续流出……
一旦经济衰退，这些城市很容易就被抛弃。所有人都会用脚投票，连根拔起，奔向大都市圈的繁华。
一旦你有幸成为了收缩型中小城市怎么办？要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。这些人口流失、产业衰退、城市空间不断闲置的城市，未来发展将会受到诸多限制。
02
中小城市，如何避免成为“收缩型城市”
只有城市发展了，当地楼市才可以发展。那么，中小城市要想避免成为收缩型城市，需要做好三点：
第一，人才吸引
人才外流是趋势，也不是说所有中小城市都得收缩或都得死。
首先，不能妄自菲薄，自己决不能甘拜下风、坐以待毙，要看到自己的优势，或者主动挖掘、锻造自己的核心竞争力，主动出击，才能突破重围。
在一些行业领域，大城市因其政策、规划、人力成本等问题，出现供小于求、竞争激烈的现象，但三四线城市相反；三四线城市在资金、高精尖人才上拼不过一二线城市，但可以在给人才更理想的平台和用武之地上下功夫，大城市要高精尖人才，那我要技术型专业人才。同时，三四线城市可以通过政府补贴、科技成果入股、股权激励等吸引人，不一定要人才，是人都欢迎，比如石家庄可以携家带口的落户。
三四线城市与一二线城市相比，生活节奏较慢，竞争压力相对较小，房价低、生活和创业成本低，而幸福指数却往往高于大城市，这就是三四线城市的魅力。
第二，产业升级转型
“鬼城”鄂尔多斯又活了。近些年来，大力发展羊绒产业、旅游业；同时，对于传统煤炭产业精细化发展，加大科技投入，从开发转化为了煤制油气、煤制醇醚、煤制烯烃等多条产业链，如今鄂尔多斯又重焕生机。
同时，资源型城市发展必须要考虑长远，未来的退出机制；坚持科技创新和开放力度，让资源从上游开发变为下游研发。否则，以初级产品和原材料生产而生的城市，看似强大，实际是外强中干，随着时间推移而衰败。
第三，抓住发展机遇
小城市并入大城市，是挑战更是机遇，国家战略是要打造新的城市群，加强城市间的资源整合、产业协同，避免出现崛起一个点周边死一片的现象，或者区域内高度同质化竞争现象，充分发挥城市群协同互补优势。比如雄安新区、粤港澳大湾区的建立、一带一路等措施。
而三四五线城市如何发展就得考验地方政府的水平了。例如可以根据城市群的辐射范围，一些城市可以打造以1小时、2小时通勤圈为目标。
同时，大力发展基础设施、完善环境治安、减少沟通壁垒、加强和大城市之间的合作，承接大城市的一些产业等。
就像网上对大湾区各个城市分工的说法：香港弄钱、深圳设计、东莞佛山制造，各有分工，相互依存。
未来中国600多个城市，一定会发生非常显著的马太效应，强者越强，弱者越弱。
所以，去年“强省会”就热起来了，几乎全国各地都在搞强“市”扩张。2016年成都吃了简阳市，2017年西安代管西咸新区，2018年济南又吞了莱芜。强省会的动作越来越频繁，而这些动作，都是为了成为或进入大都市圈。要么进入大都市圈，要么成为大都市圈，要么在某些方面具备不可替代性，否则就难逃“收缩”的命运。
那么，作为房地产开发商，在国家定基调“因城施策”、开发商消化理解的大背景下，城市之间展现了明显的差异化，现在进对城市是投资决策的重中之重。
03
哪些城市可以进入，哪些又不可以进入？
城市可进入性指数有很多，这五点比较重要。基本上大势可判。1、GDP增速（含过去3-5年，现在规模）；2、人口（基数、净流入）；3、政策导向；4、城市规划（大投资、产业等）；5、城市内行业竞争激烈程度，房价当前是高点还是价值洼地等。
博志成拥有丰富的城市进入性研究体系，对全国326个城市具有深度的大数据研判，可以为房企投资决策保驾护航。