婚后买房，单方父母出资，房子就一定是你的吗？

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作者

大衍律所朱作洋律师

自古以来，房产、土地都是家庭生活的重要资产，在现今北上广等一线城市，房产占家庭资产的比重越来越大，不容忽视。甚至以一个年轻家庭的经济实力还不足以支撑其独立购买一套房产，大部分年轻家庭在购买首套房产时，仍部分依赖于父母的经济支持。

就爱情而言，婚姻是两个人的结合，就情感而言，婚姻是两个家庭的融合，但就经济而言，婚姻让经济关系变得更复杂，可能是两三个家庭、也可能是五六个个体，复杂就容易产生争议和纠纷。

本文我们就来谈谈父母出资的性质认定、财产权属问题。

一、相关法律规定

1、2004年4月1日施行的最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十二条

第一款“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”；

第二款“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。” 

2、2011年8月13日施行的最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第七条

第一款“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”；

第二款“由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”

3、2021年1月1日施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条

第一款“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”；

第二款“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理;没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。”

二、历来法律规定的差异分析

三个司法解释对于结婚前的规定基本一致，所以着重分析结婚后的规定差异。

• 婚姻法司法解释三相较于司法解释二，有两点重大差异：

第一点变化是从出资延展到了不动产。司法解释二规定的是出资资金归属，而司法解释三讲的是不动产归属；

第二点变化则是婚后父母出资为子女购买的房产归属问题，司法解释二认为在没有明确表示的情况下，财产归属于夫妻双方，而司法解释三规定以房产登记为意思表示，登记在自己子女一方名下的即为个人财产。这一点在施行初期引起了社会的广泛关注，公众普遍认为司法解释三是对先前法律规定的反转。

我认为，其实不然，就如上述提到的，一是两者规定的财产对象不同，司法解释二是资金，司法解释三是不动产；二是司法解释三将房产登记作为父母的明确表示，也是对婚姻法和司法解释二的操作补充。均不存在冲突问题。

• 民法典施行后的规定，其实给现实的出资留出更合理的操作空间，也弥补了司法解释二的立法表述瑕疵。

作为婚姻法的司法解释，规定处理的应当是婚姻家庭关系，而司法解释二语义上直接将父母出资认定为赠与性质，我认为这样的表述已经超范围，因此，民法典婚姻家庭编的司法解释作了很好的改进，出资依约定（如存在借款关系等），否则以“夫妻共有，明确除外”为原则。

因为司法解释三在民法典施行后已经失效，故以房产登记作为明确表示情形的规定也不再适用，后续仍会结合实际情况来判断真实的意思表示。

三、父母出资购房的律师意见

司法解释二、三虽然已经失效，但立法上的变化并不是凭空而来的，故对于实际操作也有相应的参考意义。

根据民法典的新规，父母在出资时，如果意向为只是对自己子女的帮扶、赠与，应当签订相应的三方协议，同时也要保存好完整的出资证据链，当然，协议的条款涉及也很重要，除了约定父母出资的性质、用途外，还应明确夫妻之间对于出资或出资购买的房产份额、产生的债权债务的约定；房产登记时，也要做好按份共有、共同共有的区分，以保障自身的合法权益。