【建纬观点】商品房存在质量问题的，法院如何认定开发商应承担的责任——基于马某某诉南尚公司商品房预售合同纠纷案的分析
作者简介
刘寒 上海市建纬律师事务所房地产部律师，毕业于华东政法大学，获法律硕士学位，曾作为国家公派交换生，赴爱尔兰科克大学留学。为旭辉、中船等多家大型企业提供常年法律顾问服务或专项法律服务。目前专注于项目收并购、房地产开发、建设工程、公司法等领域诉讼与非诉讼法律服务。
【问题提出】
近年来，房地产开发企业与购房者因商品房质量问题引起的纠纷日益增多。对于预售商品房，购房者在接收房屋时往往会碰到一定质量问题，如墙体开裂、地板渗漏、现浇板与设计标准不符、装修质量不达标等问题。在遇到上述房屋质量问题的情形下，购房者是否有权拒绝接收房屋，是否能够追究房地产开发企业逾期交房的违约责任，亦或购房者是否能够以房屋质量问题为由解除商品房买卖合同，房地产开发企业在该情形下需要承担何种责任，本文将通过案例解析的形式进行详细分析。
【案件名称】
马某某与南尚公司商品房预售合同纠纷案
【法院】
上海市第二中级人民法院
【案号】
（2021）沪02民终3376号
【当事人】
上诉人（原审原告）：马某某
被上诉人（原审被告）：南尚公司
基本案情
2019年8月，南尚公司(甲方、卖方)与马某某(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，甲方如未在合同约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金。第十九条约定甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。合同补充条款一第8.5条约定，除非出现房屋地基基础、主体结构经核验确属不合格或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，该商品房出现的建筑工程或装修装饰质量通病(主要指不严重影响功能或安全的常见观感性质量瑕疵)，不属于买受人拒绝收房或退房的事由，买受人拒收房屋期间，不算为出卖人逾期交房期间。但出卖人必须快速履行保修责任，消除质量瑕疵以及影响，前述合理维修期间不适用逾期交房的约定。如因出卖人造成买受人实际损失的，由出卖人依法承担赔偿责任。
合同签订后，马某某按约向南尚公司支付了房款。2019年12月，马某某在《交付流程单》及《业主入伙物料签收单》上签字。2020年1月，马某某向南尚公司寄送《通知书》，载明因南尚公司未能在合同约定期限内交付符合法定和约定条件的房屋及公用、配套设施等，构成严重违约，特发出拒绝收房通知书。
一审法院审理中，马某某申请委托鉴定机构对于系争房屋质量进行鉴定，并出具相关建议修复方案。另鉴定机构出具修复费用估算表和修复时间的补充说明，分别载明修复费用为12，595元，综合考虑季节、人工等因素，系争房屋修复时间(含空置期)约为3个月。
案件争点
1、 马某某是否有权主张逾期交房违约金。
2、 马某某有权向被告主张的赔偿损失范围。
裁判要旨
一审法院认为，马某某已按合同约定履行付款义务，南尚公司应在合同约定的期限内按约定的交房条件履行交房义务。南尚公司已取得系争房屋的交付许可证，系争房屋已符合交付条件。南尚公司确已在合同约定的交房日前通知马某某前来收房，然马某某认为系争房屋存在质量问题未达到交房标准故主张逾期交房违约金，结合马某某、南尚公司陈述、司法鉴定意见书等证据，法院认定案涉房屋确实存在装修瑕疵，然马某某提供的证据不足以证明系争房屋存在主体结构质量问题及其他严重影响居住使用的质量问题，故对马某某所主张的逾期交房违约金，法院不予支持。
因案涉房屋确实存在装修瑕疵，马某某、南尚公司双方一致同意由马某某自行对装修瑕疵进行修复，南尚公司支付修复费用12，595元，故对于马某某主张修复费用的诉请法院予以支持。至于马某某主张的租金损失，南尚公司表示认可马某某主张的租金标准，但抗辩称系争房屋仅需对地下室进行维修，仍可对地上一层房屋进行使用，故实际损失不应按照该标准。系争房屋的地下室与其他部位是一个整体，地下室的维修必然导致维修期间该房屋的部分功能无法使用，且司法鉴定机构出具的司法鉴定意见显示地下室以及一层地面均存在装修瑕疵。南尚公司的抗辩意见无事实和法律依据，法院不予采纳。马某某、南尚公司一致认可在起诉之前南尚公司已经进行维修，维修行为肯定会对马某某正常使用系争房屋存在影响。综合考虑起诉之前南尚公司的维修情况、鉴定机构给出的修复时间等因素，法院酌定南尚公司应赔偿马某某因质量问题导致的空置损失费为22，500元。至于马某某主张的房价损失，南尚公司已向马某某交付房屋，房屋的装修瑕疵问题，法院已判令南尚公司支付修复费用及空置损失来弥补其履行瑕疵，且马某某亦未提供其他证据证明南尚公司交付的房屋与合同约定不符，马某某主张房价损失无事实依据和法律依据，法院不予支持。
二审法院认为，马某某认为系争房屋存在质量问题未达到交房标准，故主张逾期交房违约金。系争房屋确实存在装修瑕疵，但该些瑕疵并非主体结构质量问题，马某某也并无证据证明上述装修瑕疵严重影响居住使用，故一审法院对马某某所主张的逾期交房违约金不予支持，并无不当。
马某某、南尚公司一致认可南尚公司已经进行维修，维修行为肯定会对马某某正常使用系争房屋存在影响。一审法院综合考虑维修情况、鉴定机构给出的修复时间等因素，酌定南尚公司应赔偿马某某因质量问题导致的空置损失费，并无不当，其金额尚属合理，本院不再调整。至于马某某主张的房价损失，马某某认为南尚公司交付的房屋与合同约定不符，但未提供确凿证据予以证明，一审法院不予支持，并无不当。
驳回上诉，维持原判。
延伸思考
一、商品房质量问题能否成为购房者拒绝收房的理由及购房者是否有权主张房地产开发企业逾期交房的违约责任
购房者能否以商品房存在质量问题拒绝接收房屋并进而向房地产开发企业主张逾期交房违约责任，需要从房屋交付的条件、房屋质量问题是否属于主体结构质量问题或是否会严重影响购房者正常居住等因素综合认定。
对于房屋的法定交付条件，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”由此可知，房屋交付使用的基本条件是房地产开发项目竣工验收合格。本案中，南尚公司已取得系争房屋的交付许可证，系争房屋已符合法定交付条件。
除法定交付条件外，房地产开发企业通常还会在商品房买卖合同中与购房者约定房屋的交付条件和质量标准，在合同有效的情况下该约定亦具有法律效力。因房地产开发企业拥有制定商品房买卖合同的主动权，因此房地产开发企业通常会在合同里约定，除非出现房屋地基基础、房屋主体结构经核验确属不合格或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，商品房出现的建筑工程或装修装饰质量通病，不属于购房者拒绝收房或退房的事由，购房者拒收房屋期间，不算为出卖人逾期交房期间，并约定出卖人此时仅需履行的是保修责任。
也就是说，房屋的一般质量瑕疵问题无法满足合同约定的拒绝接收房屋的条件。而认定房屋地基基础、房屋主体结构是否合格，通常是委托鉴定机构来判定。对于房屋质量问题是否属于严重影响购房者正常居住使用的情形，往往是庭审中购房者与房地产开发企业争议的焦点。
如何判断何种情形属于“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的，相关法律法规未作明确规定，该情况通常属于法官自由心证的范畴。但一般情况下，需具备以下两种要件才会被判定为“房屋质量问题严重影响正常居住使用”：1、影响正常居住使用是与房屋本身的特性有关。房屋应具备居住和使用的功能，如果该部分功能出现问题，都会影响房屋的正常使用，如天花板出现裂缝，现浇板厚度不足等。2、影响程度必须达到“严重”。何为“严重”影响，属于法官自由裁量的部分。通常构成“严重”影响的情况，一是房屋质量问题已达到危害居住人的生命安全或健康的角度。如本所曾接受委托的类似案件中，房屋的现浇板厚度偏差超过规范允许的偏差，这种情况下势必会影响房屋抗震隔声性能，尤其是抗震性，关系到生命、财产安全，因此法院认定该种情形下房屋构成严重质量问题。二是房屋已不可修复或修复的成本过高或多次修复仍难以达到应有的状态，该些情况下通常也会被认定为严重影响正常居住使用。
综上，在通常开发商制定的商品房买卖合同文本下，只有达到房屋地基基础、房屋主体结构不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，购房者才有权拒绝接收房屋并向房地产开发企业追究逾期交房的违约责任。一般质量瑕疵问题，购房者无权拒绝接收房屋。
二、购房者是否能够以房屋质量问题为由解除商品房买卖合同
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》（以下简称“《商品房买卖合同司法解释》”）第九条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”；第十条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。”此外，《商品房销售管理办法》第三十五条规定：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”再者，如上海市商品房销售合同范本，亦会列明房屋主体结构质量经核验确属不合格的，购房者可主张解除合同。
由此可知，在房屋主体结构质量经核验确属不合格的或房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者方可主张解除合同，一般的房屋质量问题房地产开发企业承担修复及赔偿责任。如何认定房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的，与本文上述一致。
三、购房者因商品房质量纠纷向房地产开发企业要求赔偿损失的范围
根据《中华人共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；《商品房买卖合同司法解释》第十条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”及其他相关规定可知，房地产开发企业因房屋质量问题所承担的责任主要是维修责任、赔偿责任。由此可知，若交付使用的房屋确实存在质量问题，修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。本案中，因案涉房屋确实存在装修瑕疵，马某某、南尚公司双方一致同意由马某某自行对装修瑕疵进行修复，并由南尚公司支付修复费用。
对于在维修过程中购房者能否向房地产开发企业主张租金损失。本案中，法院认为房屋的维修行为肯定会对购房者正常使用系争房屋存在影响。综合考虑起诉之前的维修情况、鉴定机构给出的修复时间等因素，法院酌定房地产开发企业赔偿购房者因质量问题导致的空置损失费。因此，若房屋的质量问题确实引起了购房者对房屋使用的障碍，购房者有权向房地产开发企业主张该损失。
综上，基于合同的诚实守信原则以及维护房地产市场正常的交易秩序，购房者并不能轻易的拒绝接收房屋或者要求退房。购房者在房地产开发企业交房时，应当审慎查验房屋质量。若在交房环节中遇到对于不影响房屋正常居住的房屋质量瑕疵的情形，应当留存瑕疵证据并及时要求开发商对质量瑕疵进行修复，并承担维修的相关费用。若遇到房屋主体结构质量问题，则可要求房地产开发企业解除房屋买卖合同和赔偿相应损失。