苏系千亿房企“新城”和“中南”的崛起之路
2015年，新城控股和中南置地这两家苏系房企的合约销售金额均低于250亿元，但在短短两三年时间内，销售规模飞速增长，分别在2017和2018年跻身千亿房企行列。
虽然两家房企的业绩差距逐年增大，但呈现了相似的增长趋势，2015年之前，两家企业销售金额虽保持增长态势，但总体不温不火。
2016年开始，销售业绩迎来了巨大转折，当年业绩实现翻番，并在接下来的两年中，也保持了强劲的增速。
2017年销售业绩增速维持在90%以上，2018年的增速也高于top30强房企33.6%的平均水平，2019年至今企业销售增速也同样领先TOP30平均水平。
2016年，新城控股和中南置地分别实现合约销售金额651亿元、502亿元，同比增长104%、123%，两家企业在当年都实现了业绩翻番。
为何企业能够实现业绩的快速增长？究其原因，其实与企业的土储布局息息相关。
新城控股方面，2016年总土储达到1900万平方米，其中围绕一线以及强二线城市布局的土储达到总土储的96.2%，长三角地区土储占比62.9%。
再看中南置地，2016年土储规模为1395万平方米，其中24.21%的土储位于核心一二线城市，其余土储则位于核心一二线城市周边地区，长三角地区土储占比为56.88%。
对比两家企业后不难发现，他们当年的土储布局存在相似之处。大体上都是围绕着四大城市群的核心城市及其周边区域进行布局，且一线城市土储占比均比较低。
而这样的土储布局恰恰顺应了2016年中央“紧一线”以及“去库存”的政策方针。因此企业乘上政策东风，实现业绩的快速增长。
如果说第一阶段的新城和中南发展凭借着苏系房企地利的土储优势取得了高速的发展，那么2017年至今，在这个百强房企加速分化，行业集中度持续提高的环境之下，他们更多的采取主动出击的方针：
凭借敏锐的市场嗅觉，以引入职业经理人改善企业运营、撬动杠杆，坚持高周转策略等多种手法积极扩张规模，始终保持在国内房地产队伍的前列。
3.1 引入职业经理人，调整发展战略，内部改革
新城通过大量引入前万达商管职业经理人来加速商业发展。
自2015年报首度提出双轮驱动以后，新城持续加码商业运营发展，其中重要一环就是引入万达商管经理人来提升人力资源，包含原万达商业管理常务副总裁陈德力，原万达商管公司综合管理中心副总唐剑锋、南区营运中心副总经钱文虹等等。
2017年下半年，新城又宣布聘任原万科副总裁袁伯银任集团副总裁负责人力资源，同时聘任原万达集团总裁助理黄春雷为公司副总裁，分管集团信息管理中心及创新业务，负责集团信息化建设。
经过一系列的人才引进，新城完成了从商业管理、招商运营、信息化建设、人才革新等等一系列环节的优化。
效果而言，职业经理人推动了新城商业运营方式的改革，并推动建立与集团规模相匹配的信息系统。
副总裁陈德力上任之初即将新城商业整个产业链进行整合，从项目获取土地、到开发建设、招商运营、资本运作、资产证券化全部由一个全新团队管理。
随后在2016年商管年会上提出了“有情怀、不复制、具规模”的商业理念，宣布将原本商业集团的战略规划2020开业80个吾悦广场的目标提升为100个，加速商管业务发展。
随着集团业务的高速发展，加速信息化建设提升传达沟通效率，有效梳理有效数据也成为重要命题之一。
2017年新城新引入的黄春雷也主持开发了集团的新城商业智慧广场的核心应用、新云智能管控平台等一系列系统，加速新城商管的信息化建设。
中南通过引入曾有过优秀成绩的明星经理人将传统家族式企业转变为职业经理人架构。
2017年中南接连引入陈凯、鲁贵卿两位重磅管理层，打破原有的家族式企业架构，正式进入由职业经理人牵头时代。
从两位管理层曾经的表现来看，中南此次选中这两位经理人的原因或许均看中其曾经创造的规模增长神话。
大盘变小盘，企业轻装“奔跑”。中南引入职业经理人后企业经营方面的变革最为明显的改变便是缩小单体项目体量，以高周转的小盘项目为主。
根据公告数据计算，2016年中南新增土储平均单项目体量为18.1万方，而这个数据2017年仅为15.3万方，2018年新增土储单项目平均体量为14.4万方，再度下滑。
与此同时中南也保持了业绩的高速增长，2017年销售额几近翻倍达到963.0亿，行业排名首度进入前20，2018年实现52%的销售增长，行业排名前进两位至第18名，2019年1-9月实现销售金额27%的增长，行业排名再前进两位至第16位。
3.2 积极撬动杠杆加速发展
新城、中南在市场形势转好时积极撬动杠杆以扩大规模。房地产作为重资产行业，企业拿地开发等经营活动需要大量的资金的支持，整体负债率较高。
但由于预售制度的存在，传统的资产负债率不能准确显示企业负债水平，因此选用根据有息负债水平计算的的净负债来代表企业的负债情况。
从新城和中南的净负债率变化情况可以发现，两家企业的净负债率变化虽然与20强房企平均走势相同，但是变化的幅度却明显大于平均水平。
尤其是在2016以及2017年行业形势转好期间，两家公司大幅度加大了杠杆，通过扩大拿地开发实现了业绩的高速增长，而在2018年银根收紧，企业负债风险上升时两家企业又快速降低杠杆增强自身的抗风险能力。
3.3 快速增加土储保障，销售快速增长
从新城方面来看，自2016年开始步入了快速增长期，在销售业绩腾飞的同时，新城持续积极纳储以保障企业业绩长期增长。
从2014年开始，新城控股的拿地建面呈现出倍数增长，从2014年的400多万平方米到2018年的4000多万平方米只用了5年时间，在此期间总土储建面也增长将近10倍，复合增长率达47.7%。
从销售拿地比来看，新城连续四年拿地销售比处于高位，2018年新城拿地销售比0.50，相比百强房企2018年0.39的平均水平高出0.11，2019年上半年拿地销售比0.60，高出同规模房企0.24，充分说明企业纳储力度之大。
另外，从新城近5年新增土地城市能级分布来看，企业拿地方向持续向三四线下沉。
2017年、2018年两年新增土地建面中三四线城市占比已经达到了61.9%和72.4%，在之前三四线城市利好时期实现了公司销售业绩规模的迅速扩大，为之后的持续扩张奠定基础。
从中南置地的拿地情况来看，在陈凯成为中南置地董事长后，沿用了此前其在阳光城的高周转策略，在三四线城市进行快速布局，不断通过合作拿地、小股操盘等方式扩张，在提高市场占有率同时，也能更好的保障企业财务健康。
中南置地的发展进入快车道。从可查到的年报数据可以看出，中南置地在2017年新增土储建面同比大增2倍左右。
也正是由于中南提早布局三四线城市及快周转策略，在2017~2018年三四线城市火爆的这一轮周期中收获很大，因此让中南销售规模也实现了翻番。
从近两年的销售拿地比来看，2018年中南置地拿地销售比为0.52，和新城控股一样处于高位，高于百强房企18年的0.39的水平，2019年上半年拿地力度略有收缩，但仍保持在0.33。
截止2019年中，中南拥有在建开发项目规划建筑面积3214万平方米，未开工项目规划建筑面积1309万平方米，约可维持中南未来3年左右的销售增长需求。
可以看出，苏系房企的迅速扩张与其快速拿地不无关系，且较多的三四线城市拿地，尤其是长三角区域发展较好的三四线城市，对苏系房企的扩张也提供了良好的支撑。