深度研究丨皖豫苏鲁4省11城楼市分析，哪些城市长期被看好？
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01
淮河经济区具备人口优势，但购买力存短板
从区位上看，4省典型11城位于淮海经济区，处沿海中心位置。这是一个颇具规模的市场，全国近一成人口聚集在此。
公开数据显示，淮海经济区2018年常住人口1.2亿人，约占全国总人口的8.57％。不过淮海经济区覆盖城市多为人口输出型城市，地缘性人才外流严重，核心区各城市2010年至2018年来人口增速最高增长仅7.11%，商丘更是呈人口负增长。
由于产业结构仍以农业主导，淮海经济区面临经济短板，基本面显著落后于长、珠三角。截至2018年数据统计表明，淮河经济区GDP总量57193亿元，不足长三角GDP总值184649亿元的1/3，较之京津冀GDP总量86213亿元和粤港澳GDP总量81049亿元也有明显差距。考量到其“农业大省”的战略定位短期内难以扭转，经济发展后劲略显不足。
淮河经济区由江苏、山东、河南、安徽各省经济谷地组成，同时也是中国南北方经济的过渡地带，资本吸引力较差，区内整体收入水平不高，人均年可支配收入普遍不足2万元，仅处于第一梯队的徐州、临沂、济宁拥有较高收入水平。
经济发展迟滞，缺乏市场的依存度，活力不够，一定程度上限制了楼市成交规模扩大以及房价攀升。这是4省11个典型城市发展的大背景。
02
四省年人口流出近2000万，城市基本面普遍较弱
即便四省人口占全国总人口的五分之一，但近年来人口流出严重，2019年四省常住人口共低于户籍人口1895万人。近两千万人的外出务工使得皖北、豫南、苏北、鲁南等区域的三四线城市房地产市场具有很强的节点性的返乡置业特点。
1、围绕人口绝对量和人口流出程度，并初步对城市综合前景作出判断
户籍人口大于800万人且常住户籍人口比低于1的城市以及部分重点关注城市，包括徐州、盐城、临沂、济宁、阜阳、周口、商丘、驻马店、南阳、信阳、亳州共11城，是人口流出下的皖北、豫南、苏北、鲁南等区域房地产市场的典型代表。
图：11个典型城市地理分布
备注：深蓝色为近期重点调研区域，橙色为我们筛选户籍人口大于800万且常住户籍人口比小于1的典型城市
数据来源：CRIC整理
截至2019年底，南阳、临沂、周口、阜阳、徐州户籍人口均超过千万人，其中南阳超过1200万人，是河南省人口第二大城市。此外对比年末户籍人口与常住人口，11个城市常住户籍人口比普遍在0.8上下，周口、信阳常住户籍人口比更是低至0.73，2019年人口流出分别达300万人和242万人。
数据来源：统计公报
2、城市前景：临沂、徐州、盐城排名靠前，阜阳、驻马店购买力弱
通过克而瑞研究中心此前发布的2020年中国286个城市房地产投资前景排行榜，不难看出：首先，临沂、徐州、盐城3城排名较高，楼市前景较好。主要由于3城在具有较大人口规模的同时，自身经济发展较好，产业转型较为成功。在自身内生购房需求释放的基础上，返乡置业所带来的购房需求是为锦上添花。
周口、阜阳、驻马店、亳州4城楼市前景相对悲观。主要原因在于一方面劳动人口大量抽离下自身经济发展失速，在全国楼市下行背景下外出务工人群返乡置业热情不高；另一方面则是城市居民购买力薄弱，对刚需产品支撑不强。
数据来源：中国286城市房地产投资前景排行榜
03
下半年下行压力加剧，购买力较低制约楼市增长
（一）楼市：降价、分销等持续加码难挽市场“颓势”
苏北、皖北、豫南、鲁南各城市疫后楼市整体下行压力较大。类似周口、阜阳、驻马店等依赖返乡置业的城市而言，疫情影响下“金九银十”爽约，房企分销、降价、首付分期对成交的刺激作用有限。此外，客户呈现出明显的两极分化现象，刚需价格敏感度较高，改善观望情绪浓厚，纾困政策相对有限也使得楼市去化风险持续加剧。
1、政策面：三四线调控宽松有限，徐州“三限”依旧严苛
在房地产市场调控方面，11城调控力度相对宽松，均无限购政策出台。仅徐州较为严苛，出台了限价、限贷和限售政策，遏制炒房的意图明显。
山东临沂出台了限价和限售，手法常规，力度较弱；安徽阜阳则出台了限贷和限售。驻马店和盐城则适时推出了降低预售门槛、购房补助等利好新政，为市场减压、房企纾困。余下城市诸如南阳、信阳、周口等城市调控力度相对温和，不限购、不限售。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
2、新房成交：多数城市5-6月小幅回升后转冷
过去“去库存”政策和棚改货币化安置政策加持，2015-2017年，典型11城基本处于高速增长期，整体购房需求迎来一轮集中释放，部分城市诸如临沂、信阳、驻马店等热度延续到了2018年。
2018年以后成交迎来稳步回调，增速或放缓或由升转降；2019年，随着楼市政策环境由“去库存”向“房住不炒”转变，货币化安置退潮，整体成交显现出疲软态势，临沂、盐城、信阳等前期需求透支严重的城市跌幅显著，信阳跌幅居首达到了15%。
数据来源：各地统计局，CRIC整理
2020年初因新冠疫情疫情影响，各地均有不同程度的购房需求延后现象，3-7月迎来集中释放期，月度成交略有回升，不过步入8月以来，市场迅速转冷，尤其是“金九银十”，并未出现明显的“返乡置业”现象。以徐州为例，作为四省之间的中心城市，购房需求相对坚挺，疫后3-6月基本都在稳步放量，6月单月成交面积达164万平方米，创2019年以来新高。7月以来，整体成交增长呈现出疲软态势，“金九银十”波动下行，十一黄金周“返乡置业”普遍缺席，后市增长相对乏力。
图：徐州2019年以来商品住宅月度成交变动情况（单位：万平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
3、营销动作：分销、降价、首付分期等屡见不鲜
一是拓客层面，加码渠道分销，部分城市也出现了被“渠道绑架”现象。二是销售层面，首付分期、打折降价、特价房等降低购房门槛等营销策略层出不穷。而从实际的成交效果来看，市场瓶颈期下客户总量有限，对于成交的驱动作用并不算太大。部分城市诸如南阳、阜阳等降价还是刺激了部分刚需购房者置业需求，短期成交均有了不同程度的放量，而对于信阳、驻马店、周口等城市而言，即便依赖渠道，导客效果依旧一般。
4、客群特征：“两极化”分层，刚需客价格敏感度高
市场下行压力之下，客户的“两级”分化现象比较显著：刚需客群价格敏感度相对较高，月供压力大于首付，存在明显的房价天花板效应，他们对交通、学区、商业配套等高性价比房源更为关注。中高端改善类客群则更加关注舒适度、物业、园林等产品品质，品牌房企可通过精装溢价。
实地调研的南阳、信阳、驻马店、周口、阜阳等城市刚改客群较为偏好的都是120-130平左右三房产品，一方面户型功能性完备，满足了多数年轻家庭“一步到位”的置业需求；另一方面，总价适中，夫妻月供压力不算太大。反观150平以上洋房产品因总价过高，基本都存在不同程度的库存积压现象。
（二）地市：热点区域同质化竞争加剧
与楼市形成鲜明对比的是，各三四线城市地市维稳，但整体也呈现出显著的“冷热不均”现象。新区板块土地资源稀缺，“地王频出”，非热门板块频繁“流拍”。值得注意的是，由于前期热门板块供地过量，潜在库存高企，项目扎堆，房企同质化竞争加剧。
具体到成交量价来看，临沂、徐州、信阳等三城涨幅显著，主要源于疫情之后政府供地积极性上升。另一方面，商丘、阜阳等城市成交量则出现显著滑坡。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
从潜在库存来看，多数城市库存高企，阜阳、临沂、盐城位列前三甲，三年累计成交量均超过5000万方，而阜阳、亳州、盐城、济宁、周口的商品房土地消化周期均在5年以上，潜在库存风险依旧较大，其他多数城市商品房土地消化周期集中在4-5年，整体库存风险基本可控。
图：十一个典型城市2016-2018年商品房土地消化周期对比情况（单位：万平方米，年）
备注：商品房土地消化周期=2016-2018年经营性土地成交建筑面积/2016-2018年年均商品房成交面积
数据来源：各地统计局，CRIC整理
目前三四线新区品牌房企竞争格局依然比较严峻。一是目前招拍挂净地价格较高，但售价上涨乏力，也使大型房企利润空间相对有限；二是区域内品牌房企项目扎堆，产品同质化现象较为严重，加之市场行情转淡，客户基数下降，后期去化均面临较大压力。
（三）中长期发展：临沂、徐州、盐城位列TOP3
1、经济基建：徐州、临沂等GDP超4000亿元，驻马店、商丘等基建配套不足
在城市发展层面，分别通过经济规模、产业结构、基建配套3类指标判断11个典型城市现阶段的发展情况。经济规模方面，徐州、盐城、临沂、济宁总量较大，其余典型城市增速较高但总量略薄。
第一梯队的徐州、盐城、临沂、济宁4城，其2019年GDP总量均超过4000亿元，其中徐州GDP高达7151亿元，在总量上是10城最大。但短板在于经济增长出现了一定“失速”，此外产业结构仍以第二产业为主要经济支柱，占GDP比重超过40%，可持续化发展方针对其经济增速也存在一定消极作用。
第二梯队则是阜阳、周口、商丘、南阳、亳州等其余7城，这一梯队城市发展尚处于初期，经济总量较为薄弱。但7城经济增速相对较高，2019年GDP增速均高于全国整体水平其中阜阳增速达9%。
图：2019年11个典型城市GDP及其增速（亿元、%）
数据来源：统计公报
产业结构方面，11个典型城市基于人口与地理优势大多具备丰厚的工业基础，如周口锅炉、盐城汽车、商丘煤炭等。也正因如此，11城2019年第二产业产值占GDP比重多在40%以上，其中周口更是高达44%，超过该市第三产业产值占GDP比重。在这一类以第二产业尤其是工业、制造业为支柱的城市中，临沂、南阳、徐州产业转型相对较快、完成度相对较高。3城2019年第三产业产值占GDP比重均超过50%，其中临沂占比达到53%。
图：2019年11个典型城市第二、三产业产值占GDP比重（%）
数据来源：统计公报
基建设方面，周口、徐州、阜阳亮眼，相比之下，周口、徐州、阜阳城市基础设施建设相对完善，其余城市则明显薄弱。
图：2018年11个典型城市地均基础设施建设投资额（万元/平方公里）
数据来源：统计年鉴
综合分析，我们认为临沂、徐州、盐城城市基本面较为扎实，房地产中长期可以持稳；南阳、济宁、商丘经济与人口存在明显短板，基本面较脆弱未来房地产市场波动较大；驻马店、周口、阜阳、信阳、亳州经济、购买力偏低，中长期房地产市场较悲观。
图：10个典型城市整体发展情况综合示意图
数据来源：CRIC整理
2、人口基数：信阳、周口常住人口负增长，每年超200万户籍人口外流
人口增速方面，11个城市中绝大多数出现了明显的增长失速。由于11个城市均有明显人口流出现象，因此常住人口年增速最贴合城市实际人口增长表现。对比2019年各城市常住人口同比增速，除阜阳、亳州、临沂分别同比增长0.63%、0.5%、0.41%，高于全国总人口增长水平外，其余8个典型城市常住人口增速均低于全国水平。
图：2019年11个典型城市常住人口同比增速（%）
数据来源：统计公报
人口体量方面，11个城市间人口流出差异明显凸显，信阳、周口、阜阳最为严重，接近3成居民外出务工使得全市人口已然出现负增长现象。而相比之下，济宁、临沂、亳州、徐州、盐城等城市人口情况相对较好，虽也存在一定程度的人口增长降速，但常住户籍人口比均在1左右。
图：2019年11个典型城市常住户籍人口比及常住户籍人口差（万人）
数据来源：统计公报
3、居民购买力：徐州房价收入比超10年
综合收入与房价交叉分析来看，11城中阜阳居民的购买力尤其薄弱。
从2019年各城市城镇居民人均可支配收入和商品房销售均价来看，11个典型城市可大致分为四类：第一类是“收入低、房价高”的城市，首当其中的是阜阳、亳州。第二类是“收入、房价双高”城市，代表城市是徐州、盐城、临沂、济宁。第三类是“收入、房价双低”城市，代表城市是周口、驻马店、信阳、商丘。第四类是“收入高、房价低”城市，以南阳为代表。
数据来源：统计公报
综合来看，南阳、济宁居民购买力较强，徐州、阜阳、盐城则较为乏力。南阳、济宁新房房价与居民收入之间相比较为契合，2019年2城房价收入比分别只有5.8年和5.7年。徐州、阜阳、亳州、盐城4城房价收入比超过7年，其中徐州已超过10年，城市内生购房者购房存在较大压力。其余典型城市如周口、信阳、驻马店、临沂、商丘虽居民收入较低，但房价收入比均保持在6.5年上下，综合购房能力尚可。
图：2019年11个典型城市房价收入比（年）
楼市表现来看，苏北&皖北&豫南&鲁南各城市疫后楼市整体下行压力较大，多数三四线市场下行加剧，楼市普遍“冲高回落”、地市“冷热不均”。短期内市场风险下行风险加剧，中长期临沂、徐州等发展可期。
具体城市而言，临沂、徐州、盐城、南阳等房地产中长期持稳，楼市有“返乡置业”现象却不单纯依靠“返乡置业”驱动，经济和产业发展为本地楼市提供了良好的支撑，楼市需求存释放空间。
与此同时，部分城市诸如驻马店、周口等虽然人口基数量较大，但是外溢情况也较为严重，而拖累周口、驻马店楼市增长的核心问题主要在于本地经济产业匮乏，使得人均可支配收入偏低，刚需购买者购房压力相对较大。