深度研究丨揭开特色小镇的真相

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以“量”取胜,平地“造”镇可行吗?

在2017年底统计入库两千余公布小镇之外, 2018年又有不少省、市、区提出新一轮的小镇计划或创建、认定名单,这些计划多以数量为目标,使特色小镇持续了在全国的蔓延之势。

数据解读

① 小镇“计划”、“创建”忙,“命名”少

自克而瑞特色小镇数据库建立以来,月均监测新增小镇达213个,但是其中命名的小镇不到1%,说明当前特色小镇的发展正是“插秧忙”,还未到“收获季节”。

②“小镇”成为时髦的帽子,谁都喜欢戴

从热度走势上看,“特色小镇”在2016年7月之后成陡坡上升,与此相关的各类媒体及公司仿佛发现了“万能的帽子”,单就是挂上小镇的名,就瞬间高大上了许多。

真相点评

① 新瓶装旧酒,“小镇”蹭热点现象严重:不可否认,一些知名的特色小镇是由之前的园区或项目改造过来,但是当前各类园区、基地均想跟小镇扯上关系,就使得特色小镇“鱼龙混杂”成为一种虚假的繁荣。

②“宽进严出”,上了名单只是第一步:八成省份明确了特色小镇的创建制,经过考核的小镇才会被最终命名为特色小镇,因此进入名单只是第一步,可借助政策和资金快速推进小镇建设,也可能因为考核不合格而被逐出名单,进行降格。

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千镇一面?从产业定位看当前小镇同质化

特色小镇在产业上有两大现象,一是产业上集中,体育、文旅占多数;二是主题上类同,基金小镇、运动小镇在国内存在多个相似定位的小镇。

原因分析

①垂直领域政策引导作用

中央部委垂直领域的特色小镇起到了示范带头作用,如体育总局96个体育小镇。可以预见,在其他部委公布相应小镇名单之后,特色小镇的产业格局将出现新一轮变化。

②各个地方经济竞争作用

由于特色小镇的土地、资金、财税支持,地方在数量上和主题上有比拼的趋势,比如各地涌现的基金小镇、航空运动小镇,这与地方之间产业竞争不无关系。

③数量目标下,地方快速完成任务的心态

由于地方多以数量作为目标,以获得相应政策支持和倾斜,在有限的时间内捧出更多的小镇为入选全国特色小镇增加了基数,成为孵化全国特色小镇的基础。

真相点评

①小镇创建“长跑”,强者胜出

各地创建名单约定的小镇建设时期为3-5年,当前小镇均处在起跑准备阶段,更多小镇甚至尚未开工,也就是说其实连跑道都没上,小镇建设中的复杂和困难,不亚于这是一场“马拉松”比拼,小镇创建长跑,最后只能强者胜出。

②盲目上马,会造成资金、土地等稀缺资源浪费

以争夺资源、盲目上马出发的小镇,势必会有一部分未能实现当初的愿景,在几年之后会造成土地和资源的浪费,同时也会给地方小镇建设蒙上一道阴影。

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为什么说特色小镇27亿/平方公里的投资“杯水车薪”

数据分析

①特色小镇平均投资27亿每平方公里;

②特色小镇平均首期投资10亿元;

真相点评

①特色小镇持续性投资大,投资预判过于乐观:特色小镇区别于住宅等销售型产品的一次性开发投入,其涉及的长期运营所需的持续性投资巨大,因此以试探性为目的的轻投入并不能支撑特色小镇的长远发展。

②资金的持续投入情况将成为制约现有特色小镇发展的重大问题:缺少了资金投入,小镇很快就没有了血液。当前的特色小镇示范项目很少有不依靠“输血”的,尽快建立起小镇的自我循环和持续性运营能力是成功的一大步骤。

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开发商能否一夜之间成为特色小镇运营商

数据分析

① 在推进小镇业务上,房企快慢不一

中国有数万家房企,真正涉足小镇的比例可能不足百分之一,但是最新统计中TOP50中有30家已涉足特色小镇业务,从TOP房企比例来看,说明头部房企已经嗅到了小镇业务机会。但房企之间依然进度不一,有明确提出数量计划,有借单个项目进行试验,未来格局还不能判断。

② 房企“口号响亮”,协议多多,开工寥寥

通过对公布小镇数量计划的房企进行追踪,在过去的一年半,提出特色小镇计划的房企陆续增加,协议签约项目势头非常之猛,但回到落地开工项目上,却出现了不少尴尬,反映了小镇与传统快周转开发业务迥然不同,短期成效的基础必然是长期的积累。

③ 尚无真正示范项目建成

TOP房企进入程度不同,做法各异,但不算在政策出台之前的项目,尚未有真正落地示范项目建成。这造成房企探索小镇仍在跑马圈地的蛮荒阶段,市场空间尚留,但如何参与,需要房企想清楚,“假小镇真地产”将不被政府也不被市场接受的。

真相点评

① 产业和运营能力是开发商必须正视的短板

企业主导地位被政府文件确定并强调,但开发商不会天然成为特色小镇运营商。产业和运营能力是开发商必须正视的短板。面对新形势,想要开拓业务版图,应转变思路,摈弃房地产思维,用好开发经验的同时借好力。

② 用好政策,小镇和企业都有机会。

现在是特色小镇的政策黄金期,政府支持,政府需要,企业地位得到承认,因此特色小镇大有可为,特色小镇给出了优厚的土地政策和资金扶持,这对企业来说是双重的利好,有助于解决项目最重要的两大问题。

小镇作为新生事物,其自身含义相当长一段时间也有争议,而各个地方在实际建设过程也会有不同的侧重,无论是特色小镇和特色小城镇之辨,还是浙江模式和住建部模式之不同实践,均说明这是一个仍在探索中,未有成熟路径可以参照的领域。缺少了销售型物业的直接收益,企业创新收益模式被提上日程,如何突破成为企业自身经营能力的考验标准。优秀企业可借此探索出新的业务模式,再上一个台阶。

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