城市系列点评之五：南京，当前最火爆的二线城市
丁祖昱评楼市，独家原创点评。
展望今年市场表现，南京楼市走向依旧看好，二线城市领头羊地位不可动摇。
说到2015年房地产市场最火爆的城市，除北上深之外，应当就是南京了。
2015年南京楼市各项指标都非常抢眼：全年商品住宅成交量1278.7万平方米，成交金额达到1934亿元，均创下历史新高，也都超过了一线城市中的广州；土地市场地王频出，基本是月月刷新单价纪录，其中最热的河西板块，楼板价更是在上个月突破了4万元/平方米大关；基本面指标也很亮眼，投资指标逆市上扬，新开工面积同比增长超过三成。
具体来看，2015年南京楼市主要呈现以下七大特征：
一、市场火爆，商品住宅成交量价均创新高
2015年成交面积1279万平方米，成交金额1936亿元，较2014年分别同比增长了48%和63%；成交均价15140元/平方米，同比增长10%。
2015年南京市商品住宅成交量、成交均价均创下近09年以来的历史新高，行业景气转暖，城市规划利好（江北新区）、高端项目发力是南京市2015年楼市量升价涨的三大动因。
单价段方面，2014年以来，南京市单价万元以下产品成交占比迅速回落，这一方面是由于主城区成交占比攀升，但另一方面更重要的，还是来自于全市房价的普遍快速上涨。具体来看，每平方米均价低于1万元成交3.1万套，成交占比由37.6%下降至28.2%，而其他各单价段产品成交占比均有不同程度的上涨。
二、刚需产品价格上涨，改善需求成为市场主力
总价段方面，2015年南京100万以下住宅成交3.8万套，成交占比下滑了8.7个百分点；100-200万成交4.4万套，200-300万成交1.6万套，成交占比均有不同程度上升。
近年来，南京市百万以下住宅成交占比逐年回落，而200-300万总价段位的产品成交占比快速上升，河西南部、江宁中心、城北迈皋桥等新兴片区的崛起，是200-300万元档成交攀升的最大动力。
2015年，1000万以上豪宅成交共成交299套，比2014年多卖了86%，相比2015年另一个火爆二线城市杭州来说，南京市豪宅市场还是比较小的。但是从近年发展趋来看，南京豪宅市场已经开始启动，成交增长速度远快于其他总价段产品。并且随着市内景区价值的进一步挖掘，未来也有望涌现出更多的豪宅产品。
面积段来看，90平方米以下产品仍是成交主力，共计4.67万套，占比42%，其次是90-120平方米面积段，共成交3.5万套，占比32%。
近年来南京市房价虽在快速攀升，但户型结构变化却没有偏向于大户型发展，这一方面印证了近年城市建设快速发展的成交，为市场导入了大量的优质刚需项目；另一方面也说明了南京市首置群体购买力较强，在房价虽快速攀升的情况下，小面积产品仍能保持良好的销售。
三、商业产品成交量同比回落
2015年南京商办产品成交110万平方米，同比下滑8%，其中商业产品成交50万平方米，同比回落24%，为近三年来最低。具体来看，2015年南京商业地产市场老盘当道，鲜有纯新盘推出。并且主城区商业供应较少，多为分布在城南、江宁、江北等板块的社区底商。
四、二手房成交量大增，首置群体成为购房主力
2015年二手房共成交9.3万套，共计830万平方米，成交套数和成交面积分别同比增长了79%和86%。成交面积仅次于北上深，在国内重点城市中位居前列。
2015年，南京市一二手房成交规模差距进一步缩小。从户型大小方面，二手房套均面积为89平方米，远小于一手房109平方米的套均面积，以此来看，目前成交的二手房还是以中小套型为主。近年来南京房价快速上涨，新房中高总价占比在逐年提升，因此越来越多的“新南京人”开始选择套型较小、总价较低的二手房。
五、地王纪录频频刷新，土拍市场持续火爆
2015年南京土地市场也是热点颇多，火爆程度仅次于北京、上海、深圳，全年成交的平均楼面地价为6312元/平方米，同比上升66.75%；年平均溢价率30%，同比上升106.71%。成交的土地面积为530.60万平方米，同比下降37.36%；按规划建筑面积计算，成交量为1201.94万平方米，同比下降24.46%。
2015年全市土地成交面积同比回落，主要是因为供应量回落，但市场购买力开始抬头，市场量价稳步回升，致使开发商购地热情高涨。土地拍卖市场表现也是持续火爆，河西中部、江宁中心、栖霞燕子矶等热点区域更是屡创板块地王。在刚刚过去的2016年1月，全市地王又再度刷新，河西中部的2015G68地块拍出了42561元/平方米的天价。
六、中高端项目抢跑热销榜单，河西板块上榜最多
在南京项目金额榜单TOP10中，销冠项目成交金额40.2亿元，入榜门槛为28.51亿元，成交均价最高的为仁恒江湾城，达到3.7万元/平方米。
纵观南京市2015年成交金额TOP10榜单，绝大多数项目都位于建邺区河西板块，作为南京市最早开发的城市新城，目前河西板块已经成为古城墙外最炙手可热的置业区域，是大多数中高端购房者的置业首选。
七、行业基本面持续向好，消化周期全国最低
从楼市基本面指标来看，2015年南京楼市表现出色，库存、供求比均大幅回落，年底消化周期更是降至3.8个月，可谓全国去化压力最轻城市。
实际上，自2013年以来，南京市商品住宅市场即一直处于较为火热的状态，近年来快速推进的地铁建设，大大推进了南京城市边界的扩张速度，房地产市场也得以与城市建设共同快速发展。投资指标方面， 2015年南京市房地产投资同比增长27%，新开工面积同比大增32%，在全国商品房投资滞涨、新开工面积回落的大环境下实属罕见。
展望今年市场表现，南京楼市走向依旧看好，二线城市领头羊地位不可动摇。一方面是受到规划利好带动，另一方面是受到2015年土地价格快速上升影响，2016年房价还会继续攀升。需求面有出现变化的可能，在近两年成交量快速放大之后，再加上房价的快速上升，下半年或许会出现需求断层现象。土地市场方面今年仍会竞争激烈，地王频出仍会是南京的重要标签。
2016年，南京楼市仍会再上一个台阶！