预见未来！深圳湾超级总部基地规划大揭秘！|华侨城|深圳市|深超
来源：建筑实践
采访 / 朱倩云；杂志编辑 / 陈居曈，朱倩云；新媒体编辑 / Sai；视觉 / Sai，izzy
深圳城市化的历史，其实也是一部城市高度的蜕变发展史。1982年，位于华强北商圈的电子大厦正式竣工，成为当时深圳的最高地标。1985年，深圳国贸大厦创造了闻名遐迩的“三天一层楼”的深圳速度，160m的高度为其赢得“中华第一高楼”的美称。
21世纪后，轰轰烈烈的中央商务区建设拉开帷幕，一座座彰显深圳“全球金融中心”城市符号的超高层建筑拔地而起。2011年，坐落于罗湖区蔡围屋的京基100，以441.8m的新高度打破了地王大厦“垄断”长达15年的城市最高建筑纪录。2017年，坐落于福田区CBD核心区的平安国际金融中心，以592m的高度再次刷新深圳天际线，并保持“深圳第一高楼”称号至今。
同其他欣欣向荣的现代大都市一样，随着城市化建设的快速推进，深圳正面临着人口持续增长、地价高涨等社会问题。为了解决土地资源约束和城市快速发展的矛盾，深圳正通过有序向空中生长、积极向地表以下延伸、加强空间功能的复合联接等方式，拓展城市空间潜力。
本板块将沿着深圳摩天大楼的“生长”轨迹，具体描绘当下城市天际线的发展状况，并通过近年来深圳超高层建成项目的代表实践，展示深圳这座城市蓬勃向上的生命力。
从深圳湾超级总部基地
预见未来
苏峰
SU Feng
深圳市住房和建设局
重点项目建设处处长
谢莎
XIE Sha
深圳湾超级总部基地
开发建设指挥部办公室技术总监
AP /首先，请简单介绍深圳湾超级总部基地工程开发建设的总体背景。在开发过程中，有哪些重要的关键节点？
苏峰
深圳湾超级总部基地（简称深超总）位于深圳市域核心地段，与香港隔海相望；南接深圳湾滨海带，北倚华侨城内湖湿地，西邻沙河高尔夫球场，东至华侨城欢乐海岸。区域规划用地面积为117hm2，总开发建筑面积约520万m2，目前已出让土地约占一半，片区14个项目都已开工，包括招商银行、中国电子、万科集团、恒大集团等世界500强企业总部，以及中信证券、碳云智能、OPPO、中兴通信等金融、通讯、生命科技行业的龙头企业总部。进度最快的项目主塔已经封顶，最慢的还在施工围挡阶段。
我认为项目在开发过程中有两个较为关键的节点，分别是2018年7月深圳市成立了深超总开发建设指挥部，2019年上半年市住建局成立了重点项目建设处。深圳市目前有18个重点片区，按照深圳市重点片区原有的管理机制，由各区政府作为各重点片区的指挥部和指挥部办公室。
2018年7月，深圳市人民政府认为深超总片区特别重要，区位条件十分优越，应该有更高的质量、发挥更大的作用，所以就将责任体系由南山区人民政府变为深圳市人民政府，成立了深圳湾超级总部基地开发建设指挥部，总指挥为刘庆生常务副市长，副总指挥兼办公室主任为市住建局局长张学凡，负责深超总片区规划、建设、运营等重大事项的决策和协调工作，推进片区建设。2019年上半年，市住建局在部门改革时，对内部机构进行了调整，成立了重点项目建设处，作为深超总开发建设指挥部办公室，负责指挥部日常工作。
城市设计总平面图
AP /请问在开发过程中遇到了哪些挑战？为解决这些问题，深超总办公室做了哪些努力和探索？
苏峰
目前深超总办公室由4名公务人员与10名企业优秀专家构成。深超总办公室成立之后，吸收了深圳市其他17个重点片区的经验，总结了一些教训，打造了相对独有的一套运作模式和体制机制。我们采用了总设计师负责制和国企担任区域开发建设主体这样一种“左膀右臂”的方式，负责片区的统筹、开发建设与运营。总设计师团队则采用了“1+N”的模式，形成了以孟建民院士及其团队为首，多专业团队协同的工作架构，其中N1为深圳市建筑设计研究总院，负责建筑设计；N2为中国城市规划设计研究院，负责城市规划；N3为MVA弘达交通（深圳）公司，负责交通设计。当然，今后可能还会有更多专业团队加入。
此外，深圳市投资控股有限公司为这个项目专门成立了深圳湾区城市建设发展有限公司，主要负责片区公共项目统筹开发等工作。以上单位为我们提供了一个技术和具体实施上的支撑。迄今为止，我们对整个过程还是比较满意和乐观的，也基本达到了预期。
至于说遇到的问题或者挑战，我认为主要有三点。第一，人员构成上的不足。工作人员的数量及经验还存在一定的短板，但通过不断的学习和进步，现在已经达到一个我个人比较满意的状态。
第二，目前入驻企业的开发模式仍是传统的，需要进行整体统筹。早期出让的土地，对土地出让之后的一些主要权利和约束，不是特别明确。这就要求我们与相关企业进行更具体的沟通和解释，以求通力合作，共同提高区域品质。
第三，客观环境的复杂性。一方面，深超总的北侧是一个国家级的湿地保护区；东南侧是国家自然保护区，与香港米埔自然保护区一水相隔。这几个地方构成了深圳市海鸟主要的栖息地，以及澳大利亚往返中国大陆的一些候鸟的迁徙中转站，也就是说它的生态环境非常复杂和脆弱。
另一方面，片区开发强度非常高，毛容积率达到了4.4，是传统高强度开发区的两倍以上，那如何解决高强度开发和复杂敏感环境之间的矛盾？通过大量的研究和充分的思考，我们正在逐步进行探索实践，也希望通过这个项目能够探索特大城市发展的一些规律，解决特大城市的一些通病。
“深超总”天际线效果图
AP /据了解，片区内的多项专题规划均在全球范围内公开竞赛，您如何看待国际设计竞赛这种方式？建筑设计在深超总开发建设中具有怎样的意义？
谢莎
首先，设计竞赛是目前国际上重要项目的通用模式。不管是哪个国家或地区，只要是有影响力的项目，可能都会采用全球竞赛的方式。并且深圳在各个方面都走在全国甚至国际前列，整个城市的氛围非常开放和包容，尤其是在设计方面，一向有“设计之都”的美誉。
因此在深超总的规划设计中，我们更加注重与国际前沿接轨，通过国际竞赛这种方式，能够获得全球最先进的设计理念，以及最新的技术手段。同时，这也是对深超总乃至深圳这座城市进行了有力而广泛的宣传，扩大了深圳在全世界的吸引力和影响力。
再者，建筑设计对深超总的开发建设具有很重要的作用和意义。在以往的一些开发建设中，大家会觉得建筑设计可能只是建设进程中一个小的环节或步骤，但是在深超总，我们希望片区能够成为一个“世界建筑博览园”。
其实深超总的宣传并不多，但是它能够取得这样广泛的影响力，我们认为与拥有一批能够让大众眼前一亮的设计作品关系很大。这些建筑作品除了别具创新的外观，还具备绿色节能的设计理念、新型材料构造以及前沿技术应用等方面，呈现给大众的都是内外俱佳的精品建筑。
超级十字结构分析
超级十字效果图
AP /请问深超总办是如何协调各部门、各设计方、各建设方之间的工作的？在整个过程中发挥了怎样的角色？
谢莎
事前、事中、事后——这三个关键词可以比较精准地概括我们在推进一个项目时处理不同关系的做法。首先，我简单介绍一下方案的落地过程。
国际招标的主要工作其实是在业主方，费用也是由业主方支付，但深超总办公室和总设计师团队在企业获得土地的第一时间，会对企业进行一个宣讲，其目的是鼓励企业或者说要求企业为片区打造精品建筑，同时介绍后续的相关工作流程，包括深超总指挥部审议定标、定标后方案报建、施工图报建、幕墙及灯光审查等工作流程。
在企业进行国际招标的过程中，我们会对招标文件的技术内容，甚至包括发公告时提供的奖金、选择团队的要求等，进行严格审核并提供书面意见。如果招标费用偏低可能导致不能吸引高水平团队，企业的招标文件将无法通过审核。在业主招标的过程中，我们会全程跟进，参与每一次评审会。
同时我们非常关注入围机构在提出方案时，是否遵从了深超总片区的上位规划，是否偏离了规划方向。如果偏离的情况比较严重，我们会叫停整个招标工作，然后会同总师团队与设计机构深入沟通，在充分尊重设计创作的前提下，明确上位规划的要求。我们不再采用以往招投标过程中背靠背、避免互相接触的传统模式，力求以公平公正公开的方式将高标准、高要求清晰传递给投标机构，这在目前的招标市场里也是一种创新。我们认为这种能够互相接触、互相交底的做法，也是众多优秀方案涌现的一个原因。
经专家评审后，进入前三名的设计方案会提交至深超总办公室，由我们去提请深超总指挥部审议定标。在此之后，我们会继续跟进方案的深化过程，审核深化图纸，保证设计方案在完善以后，保留原先定标方案的整个理念和精髓，这也是我们重点审查的一个部分。我们对后续施工图的设计也会进行严格审核，包括幕墙挂样板、幕墙材料，构件配件及开启的方式，再到后期整个泛光照明的设计等等，现场挂样会进行实地检查，无法呈现建筑最佳效果的材料或工艺，我们会书面要求优化整改。因此，深超总办公室伴随企业的过程基本上是从拿地开始，同步跟进后续的设计、施工，全程把控总体效果。
当然，在此过程中也会产生一些矛盾点。比方说，有的企业可能在设计方案定标以后，认为原中标方案中的某些做法成本较高，需要通过方案定稿以后的修改将其简化。这是我们特别关注的事情，也是与企业来往中遇到的比较多的情况。但是，我们会耐心与企业沟通，最终目的还是要保证设计精髓能够完美地呈现出来。
景观效果图
AP /对于设计团队的选择，深超总办公室是否有明确的标准？
谢莎
对于团队的选择标准，我们没有一个特别明确的要求，但是也会参考深圳市规划部门出台的一些文件中，对重要项目的设计邀请相关的一些标准，比如说普利兹克建筑奖得主、有影响力的设计大师、获得重要国际奖项的设计公司等。
但是，这并不代表深超总的竞赛方案一定要选择国际大牌设计团队或机构，我们同时鼓励接触和邀请一些有想法的新锐团队。例如，我们举办的第一个国际竞赛——城市设计优化国际咨询，肃木丁建筑事务所从80家应标机构中脱颖而出，当时他们还是一个成立时间不到三年、只有几名成员的深圳本地年轻团队。这是一支非常有潜力的团队，呈现的方案也非常有创造力，因此最后他们击败了许多世界一流的设计机构，赢得了竞赛的第一名。
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深超总部分项目
AP /深超总基地作为深圳战略重点及地标地段，将聚焦全球顶尖的高层建筑，区域容积率非常高，规划就业人口约30万。面对未来如此庞大的需求，如何考虑住房需求、消防问题和交通体系及流线？
苏峰
首先，我们实际上对未来的就业人口很难做到一个准确的估算。在出让用地的时候，企业会提出各自的需求，包括产值和办公人数等。然后，我们依据数据及过往的经验，按照大概人均建筑面积10m2—20m2的标准来测算建筑面积，并与片区经济贡献数值进行校核后，得出该结论，也是该片区内能够承受的就业人口的上限，所以这个数值并不代表最终的实际情况。并且，随着工作环境的提升，具体人数可能还会适当下降。
消防问题其实不是系统性的问题，而应该被看作建筑个案的问题去解决。我们现在已经按照国家消防总局出台的关于超高层的最新消防设计规范和要求进行设计，针对其他类似情况，如防灾减灾，紧急避难等，我们都有相应的专项规划。下一步，我们会配合相关主管部门做好预案和演练等准备工作，力争此区域在正式投入使用之后，能有一个良好的城市安全和城市发展质量。
至于住房和交通流线的问题，我认为更多的是一种需求的推动。深圳的城市特点与上海和北京有所不同，与香港的城市空间模式更为相似。未来深圳整体在城市空间布局结构上将呈现“三轴两带多中心”的组团结构，建立起三级城市中心体系——2个城市主中心、5个城市副中心、8个组团中心。
南山和前海便是两个城市主中心之一，按照需求，率先考虑提供配套的文化、商业、娱乐、医疗等功能。在土地资源有限的情况下，其居住功能则不可避免地会弱于卫星城，从而以一种放射加环状的方式，将周边卫星城的居民通过大运量的轨道交通和传统的公交模式引入就业区域内，这就形成了早晚高峰时的通行压力。而且在一些关键的瓶颈口，如果建设和后期管理不利，则会造成断面上的拥堵。但就目前而言，这种模式与传统的城市空间模式相比孰优孰劣，我们还很难评判。
深超总未来规划“六轨六站”，分为2条城际线、4条轨道线。借助这种大流量的公共交通，该片区确定的公交分担率大概在90%左右，以期达到公共交通优先的目的。
对于区域内的最后一公里，我们通过不同的慢行方式，比如建设地下的慢行通廊、地面上传统的慢行通道，以及二层的立体连廊系统，来综合解决慢行交通的问题。除此之外，为了减少传统私家车出行对交通造成的影响，我们正在该区域研究包括地下道路系统、智慧物流、无人驾驶、空间及设施的弹性预留等。
关于片区内住房需求的问题，我们也在积极检讨。深圳市以卫星组团式为发展理念，所以原特区外的副中心和辅助中心的居住面积会相对较多。同时，居住人口的增加意味着需要配套其他的基础设施，特别是学校等公共建筑，这就需要系统性的考虑。目前，我们正在研究相应的措施，但总体方向还是会进一步增加职住平衡的力度。
地下空间剖面示意
“六轨六站”示意图
AP /您对深超总片区未来的生活图景有何想象？如何看待新技术的发展与应用？
苏峰
我认为这应该分两方面来看。一方面，要营造良好的体验感，满足人们对基本功能的需求。深圳作为一个后起之秀，在人文关怀方面存在一些短板。可能之前由于经验不足或时间比较仓促，这方面的工作与上海等城市相比还有一定差距。现在我们也在反思，是否可以将一些较为成熟的城市功能或者居民需求的产品，打磨得更加精细化和人性化，包括城市雕塑、夜景灯光、景观设施等。
另一方面，我们希望能够站在未来看世界，期待至少10年之后我们是处于领先的位置。在深圳，高科技企业的数量比较多，相应的资源和理念也比较多，我们正试图利用当下热门的大数据、人工智能、5G、云计算等优势来打造一些新的城市服务业态，以符合城市居民的长远需求。这是对未来的城市场景的预测，于我们也是非常大的考验和挑战。
（本文插图由深超总开发建设指挥部办公室提供）
【深圳热盘系列】
2021，买房看这些就够了
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