法拍房真的适合你吗？
上周直播我们和大家分享了上海的限购规则和限贷规则以及如何破限购的几种方法，从能落地的5种破限购方法来看，买法拍房是其中比较合适大多数的破限购的方法。
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但是买法拍也不一定适合所有被限购的朋友，所以昨天在B站蓝鲸法拍，蓝蓝&陈宇老师和大家一起分享了一场《法拍房虽好，但不适合这些人》的直播。
从法拍房和大家较为熟悉的二手房做对比，用了两个鲜活的案例对比，法拍房不适合哪些人。（为什么是和二手房做对比呢？因为在上海北京这种一线城市，大家买房一般还是默认买二手房，且二手房和法拍房的共同点比较多。）
错过这次直播的朋友也不要遗憾，现在就跟随小编一起来回顾一下吧！
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01
法拍房VS二手房
从五个方面分析下法拍房对比二手房的优势。
（1）购买条件：
法拍房：无条件，不限购，有钱就行。首套贷款65%，拥有二套及以上贷款3-5成。不必须看家庭贷款情况。
二手房：必须满足限购要求。二套以上不可以贷款，并且必须看家庭贷款情况。
（2）税费支付：
法拍房：大部分法拍房税费各付，买家只需缴纳契税。
二手房：上海上家默认到手价，下家需要承担过户需要的全部税费，包括增值税、个税、契税。
（3）捡漏机会：
法拍房：一拍起拍价格7-8折，二拍起拍6-7折，变卖5-6折，捡漏房源月月有。
二手房：笋盘难得公开出现，一旦出现都被中介和老熟客消化，基本不会被外部知晓。
（4）交易机制：
法拍房：公开竞价，价高者得。不担心有中间人赚差价，也不担心下手晚了被别人抢先下定金。
二手房：常有中间人协调，需要一直讨价还价，一不小心就会掉入中间人陷阱。
（5）卖家风险：
法拍房：卖家是法院不会成交后因房价波动而违约，不会出现一房多卖等二手房常见违约风险。
二手房：个人卖家会因为市场波动违约，甚至设置现金骗取房款。
举一个实际案例。
H先生，即将有购房资格，但了解到法拍房，想看看哪种购房方式更合适，我们先来分析下H先生家的房票情况。
再来看下H先生家的购房需求。
H先生家心理预期购房预算是首付：350-400万左右，月供：目前能承受月供在3万以内。根据这些我们给出了H先生三种购房方案。
滑动查看方案1-3
三种购房方案对比后，购买法拍房的优势更明显，H先生选择着手购买法拍房。
最后H先生以759万的价格拍中了浦东新区中外环的一套房子，这套房子二手房落地价格要840万。由于H先生低价拍中且税费各付，法拍房最后落地价格771万，捡漏了近70万，并且提前半年买到了房子，真的是可喜可贺！
02
法拍房不适合哪些人
进入这个话题前，我们先看一个买了法拍又想悔拍的情况。
案例主人公C先生打算买一套房子作为投资，短期收租长期赚取差价。
我们先分析下C先生家“房票”情况：C先生夫妻均为上海人，名下有房贷款记录还清。
C先生，夫妻名下1套房，和父母名下有2套房。
C太太，夫妻名下1套房，和父母名下有1套房。
1个孩子未成年。
综上家庭买房、C先生，C太买房，是有购房资格的，属于二套。
C先生家的买房需求是：投资收租，长时间持有。期望的购房预算：首付：500-550万，月供：能承受月供2万以内。
C先生之前尝试拍了几套房子后没有拍中，在偶然一天晚上刷手机时，刷到了一套房子，并把这套房子和同板块其他小区同户型的市场价做了对比，看上去这套评估价低了很多。
而且这套没有人报名，差价很大，C先生也没有去调研，认为捡漏的机会到了 ！第二天一举拍中了这套房子。
但是C先生没有具体去调研，对房子所在版块了解不多。这套房子是6楼无电梯的房子，拍中的是小区里大面积的顶楼复式，在刚需小区里的这种户型是不好出手的。
这套房子的市场价是要低于原评估价的，和C先生的判断刚好相反。
我们现在对比下C先生购买这套法拍房和购买二手房的区别。
滑动查看
我们可以看出实际C先生购买法拍房落地价格是790万，购买二手房落地价格是706万。差了将近80万！C先生后悔不已。
从这个案例我们可以看出法拍的一些劣势。下面我们分析下法拍房和二手房对比的劣势。
（1）房源信息
法拍房： 法院发布的拍卖公告不对标的房产的市场信息、权属信息等进行瑕疵担保（公告信息会出现误差）。
二手房：二手中介或者上家房东，若有隐瞒真实信息的事实，会导致交易无效。
（2）房源数量
法拍房：平均每年，法拍房中住宅成交在2000套以内，房源总数量相较于二手房市场较少。
二手房：全上海约700万套住宅，每年有35万套左右房源出售，房源选择余量大。
（3）贷款流程
法拍房：7-10天内，必须完整放款到法院账户，银行需要第三方公司为买受人做担保才能给快速放款。
二手房：1-2个月内，抵押贷款可以办理完毕，期间与上家协商，支付节点没有强制性，交易更人性化。
（4）时效性
法拍房：提前30-45天，法院会在指定网络平台上发布拍卖公告，错过最后时间就没有机会竞拍。
二手房：可以先提交意向金，锁定交易，之后再详细商量房产交易的细节，支付剩余部分。
（5）竞争程度
法拍房：刚需房源少，被限购的人却很多，需求旺盛，参拍竞争激烈，公开出价，价最高者得。
二手房：市场稳定期，供应需求平衡，不会出现抢房现象，买家几乎没有对手，很少公开竞拍。
（6）能力要求
法拍房：无论是对于自己购买还是请服务机构购买，都需要专业知识和实操经验排除风险，确保安全。
二手房：二手房市场成熟，交易流程很规范，直接按照政府指导流程办理即可，没有额外的交易难度。