郑州九区组团新区大起底，你最看好哪一个？
覆载万物者也，洋洋乎大哉！
■ 撰文 | 熊瑞 ☞ 《地盘》金牌撰稿人
近几年，郑州的新区们层出不穷，大有“乱花渐欲迷人眼”之势。
而这些组团新区们到底是怎样的隶属关系，又有怎样的特色，很多人却并不清楚。
1
全国新区建设阶段
▽
中国的新城区建设始于1979年，郑州的新区建设跟其他地区的新区建设一样，都在国家大势下而为。
1979-1999是全国新区建设的第一个阶段，以东部沿海城市为引领，出现了很多依托开发区的产业新城。
©示意图
1979年首批经济特区，1984年首批国家级经开区，1988年首个国家级高新区（中关村），1992年首个国家级新区（浦东）陆续设立。
此时，郑州也开始了产业新城的建设，高新区（1991年获批国家级）和经开区（1993年）相继成立。
©郑州高新区
1999-2010是新城区建设的第二个阶段，随着西部大开发，全面振兴东北地区，中部崛起等区域性战略的推进，全国各区域均衡发展，地方大量设立新城新区，一些大学城、临港新城和行政新城大量出现。
郑东新区（2001年）就是在这个阶段开始的。
©郑东新区示意图
2010年后是第三个阶段，国家层面提出“一带一路”战略，国家级新区快速发展，高铁新城和空港新城大量出现，2017年国家级雄安新区设立达到高潮。
此时郑州的代表是港区，2013年国务院批准《郑州航空港经济综合实验区发展规划（2013-2025年）》，港区设立。
©国家发改委印发郑州航空港发展规划
除郑东新区、港区、经开区、高新区之外，郑州还有不少组团、新区，大部分也都是像港区一样成立于2010年之后的第三个阶段。
2
郑州的新区们
▽
前几日，郑州市印发《2018年郑州市组团新区建设专项工作方案》对郑州市区及周边组团新区的发展建设提出目标，其中组团数量和划分延续的是2017的情况。
2017年明确郑州辖区内新区共有11个，其中市区内5个：金水科教园区、中原新区、二七新区、管城商都新区、惠济新区。周边县市6个：中牟新区、荥阳健康园区、新密新区、新郑新区、新郑教育园区、登封新区。
©郑州各主要新区区位图
可人们日常见到的组团、新区却远远不止这么11个，比如：双湖科技城、滨河国际新城、常西湖新区、中牟新区等等如雨后春笋般涌现，几乎让人眼花缭乱。
为简单明白得讲解清楚各大组团新区之间的层级关系，我们做了一些表格和图片来说明。
鉴于篇幅所限，本篇主要介绍主城区的各大组团新区，下篇介绍周边市县新区。
郑东新区
©郑东新区总体规划图
郑东新区作为郑州一众新区中的带头大哥，目前虽然还是省级新区，但正在申报国家级新区。
©郑东新区各组团
龙湖组团是宠儿，北龙湖作为组团内扛鼎之作更是金光闪闪之地；
东站和龙子湖组团在区域内相对成熟，可开发土地有限；其中前一段声势浩大的云湖智慧城板块也是属于龙子湖组团，位于龙子湖湖心岛和高校群的北部西侧，与湖心岛共同组成郑东智慧岛，是河南省落实国家级大数据综合试验区战略的重要举措。
©云湖智慧城一期规划
原属于中牟的白沙组团，因为象湖、省府目前也极为瞩目；
金水科教园区一直被认为是扶不起的刘阿斗；东北角的黄河沿岸地带多为农业，暂未开发到。
目前房地产火热的组团是北龙湖组团和白沙组团。北龙湖全省土豪聚集地，白沙东区新一代改善之选。
经开区
©经开区示意图
经开区作为国家级经济技术开发区，成立时间早，各项优势明显，如上图经开区分为三个板块。
©经开区各组团
经开老城区开发早，之前一直被认为是大郑东的价值洼地，近年来价格被填平。
东北部的物流园是全名是郑州国际物流园区，与郑东的高铁和港区的航空联合发展，俗称“铁、公、机”，主要发展物流产业。
区域内最火的是滨河国际新城，其中城内的6.7平方公里纳入河南自贸区范围，且全区容积率限制在2.5，跟北龙湖一样限地价又限房价，一度被称为是“北龙湖第二”，不能更火。
而且滨河背后是中建股份、中建七局和经开区三家加持，力量雄厚，是中产阶级新贵们的首选之地。
郑州国际航空港区
©郑州航空港区总体规划
作为国家首批航空港区，郑州航空港经济综合实验区是郑州乃至中原地区布局航空行业的重要一步。
港区规划面积415平方公里，而截止到2016年官方公布的数据显示，郑州中心城区建成面积也就443平方公里，也就是说港区的定位不同于其他新区，是卫星城。
区域发展分为北港、南港、东港三个部分。北港住宅开发早，居住氛围成熟，不过目前可售楼盘少；东港有会展中心和高铁南站，公共资源丰富。
©航空港区各组团
南港是目前发力区，随着园博园的开园，以及南部双鹤湖公园的建立，区域生态价值凸显。
不过目前入驻房产少，仅有和昌、瀚海、绿地三家，但地已经没有了，你懂得。
©南港楼盘区位图
总之，港区有国家政策支持，同时占尽航空产业的时代先锋优势，腾飞是一定的，就是时间问题，目前正是市区外溢刚需，以及投资客的青睐之地。
整个港区负担着航空行业的未来，是中部地区产业升级转型的主导，未来潜力不小，产业属性明显。
中原区
©中原区示意图
中原区是郑州老牌区域，以产业闻名。
整个区域分为三个部分，中原老城区，常西湖新区，中原新区。
©中原区各组团
中原老城区是棉纺产业时期的工业区，常西湖新区2012年成立，
规划为未来行政办公用地，目标是打造西部核心区。分为南北两个板块开发，其中市民文化中心等设计，相当高大上。
目前，常西湖新区正处于基础建设阶段，所售项目不多。但高逼格的规划，、郑州市委的强力支持，以及配套先行的建设思路，使得常西湖成为西区改善们普遍看好的区域。
常西湖以西是中原新区，2013年成立，因为距离主城区稍远，且不比常西湖，是中原区政府主导，发展相对逊色一些，为西区刚需偏改善人群的选择。
惠济区
©惠济区示意图
随着“城市向东、生活向北”的发展口号，惠济区的宜居属性被充分挖掘。
以大河路为界，惠济区分为惠济老城区和惠济新区。
©惠济区各组团
大河路以南最近几年一直是北区购房热点区域，很多热门楼盘都诞生于此，而且迎宾路上的别墅区也是郑州最早的富人区。惠济新区是也是郑州组团新区之一，但目前声音并不大。
不过由于背靠黄河、邙山，独特的生活居住氛围使得惠济区呼声一直很高，而且由于前些年城改范围大，入市项目多，所以房地产竞争激烈，产品涵盖刚需、改善等多种需求，所以惠济区在郑州购房者心中也是仅次于郑东新区的选择。
管城区
©管城区示意图
管城区是郑州最有历史文化气息的区域，历史要从春秋时期算起。
©商都新区示意图
以南三环为界，北部是管城老城区，定位于商城遗址保护改造，南部是商都新区。
©管城区各组团
管南长期以来给人嘈杂凌乱的印象，不过随着二号线的开通，区域交通优势显著。而且商都新区楼盘众多，价格适中，成为市区上班族，刚需族的首选之地。
二七区
©二七区区位示意图
二七区是郑州商贸集中区，享尽火车运输时代的红利，二七、德化街、老火车站见证了一个时代的繁荣。
但二七新区规划早，因而相比目前主流新区起点低。目前二七新区分为运河新区和马寨新区两个板块。
©二七区各组团
其中运河新区楼盘较多，大盘林立，在前一段的抢房大战中虏获了大批刚需客户。
但是比较郑州三环边房价，可以发现，北三环1.7w+,东三环2w+，而这里仅仅是1.2-1.3w+，价值被严重低估！
马寨新区位于运河新区的西南，片区涵盖了尖岗水库，拥有良好的生态资源，新区内又分为三个板块：老城区以食品产业为主，重点打造产业新城。
©二七区马寨镇总体规划
中部新镇区毗邻尖岗水库（后改名龙西湖），又称为龙西湖片区。
©龙西湖航拍图
目前招商蛇口进入进行开发，后劲很足；南部着力打造申河—闫家咀健康养生田园小镇。
西南片区改善人群目前可重点关注龙西湖片区。
高新区
©高新区区位示意图
高新区是国家级经济技术开发区，开发早，入驻大型企业多，目前已逐渐成熟。
©高新区各组团
其实在政府规划中高新区分为四个片区：连霍以北为北部生态产业区、东部为西流湖休闲创意区；中部为建成区域；西四环以西为高新新城。
©规划超前的高新新城
西四环以西的高新新城是以IT产业为主导的科技新城，目前核心规划为双湖科技城，被称为是 “中原硅谷”。
高新区近年来政策利好不断，2009年获批为首批国家创新型科技园区；2013年获批国家知识产权试点园区；2016年国家批复创立“郑洛新自创区”，高新区为核心。
跟滨河国际新城一样，高新新城的一级土地整理商也是中建，这一点还是比较强悍的，但是区域以产业园区为主，所以房屋购买力主要是各个产业园的产业工人。
上街区
©上街区发展示意图
上街区是在郑州主城区中存在感最弱的区域。
©上街区各组团
上街区是铝工业区域，有着亚洲最大的氧化铝生产基地，但铝厂的衰落，也带来上街区的边缘化。目前上街区正着力发展通航试验区，国际航展声势浩大。
上街区由于地理位置的原因，决定了房地产的市场也是以地缘性客户为主。
总结：
纵观郑州主城区的组团新区可以发现：新城建设都伴随着产业调整和升级。
之前的老牌区域也是上一轮产业核心区，比如中原区、上街区等。所以目前的新区规划都尽量做到产城融合，这一轮的产业布局以航空产业、国际物流、金融、信息科技等为主。
行业数据显示全国范围内20%的新城新区存在问题，所以对待这些组团新区，盲目悲观或盲目乐观都不可靠，因为新城区的效果与建设、规划、执行以及每个参与主体都有关系，不能单一而论。