房企4月操盘榜:龙湖、新城双轮驱动,招商、华润等央企全面发力!

01
每逢月末,作为地产媒体人,我最重要的一件事便是查阅房企操盘的最新榜单。
一般而言,如果房地产局势稳定,TOP100格局不会发生太大的变化,不会像2015-2017年那样,出现闽系崛起,浙系、西南、河南房企其后的大震荡。
然而,近两年因为疫情和国家宏观层面对楼市,特别是对房企调控的关系,不经意间,TOP100格局已经出现巨大改变,甚至于可以说,翻天覆地。
以下是TOP20房企今年4月与去年4月排名的对比(操盘榜单):

▲数据来源:克而瑞地产研究
为什么选择操盘榜,而不是权益榜或者全口径榜单呢?
因为全口径榜单中还包括代建产生的销售业绩,反应的是企业城市布局和项目拓展能力,比较宏观;
而权益榜是以股权占比为口径,反映的是企业的资金实力和投资能力,比较微观;
而操盘榜则是以企业操盘能力为口径,反映的是企业营销和操盘能力,宏观微观各占一半,个人认为更为允当。
从操盘榜的排名看,TOP20以后的房企,业绩互相咬得很“紧”,差额大都在几亿几十亿以内,解析意义不大。暗流涌动的是TOP20以内的龙头房企。
02
其实仔细看看榜单就知道,前10强房企中,除了碧桂园、恒大和融创是国企外,其余都是根正苗红的央企、国资及其控股企业。10名以外的中国金茂,业绩也大幅上涨。
为什么会出现这样的情况?其实回过头来看,当前针对房企的政策调控,对央企国资构成利好。
例如集中拍地政策,招商蛇口、保利、中海等房企负责人喜上眉梢,为了腾挪出更多的资金拿地,自然也就加急推售项目;例如三道红线,国企地产商一向比较重视风险和降杠杆,加上融资成本也一直较低,事实上对国企影响并不大。

而更为重要的是,2021年开始,央企、国资开始发力了。
其中最典型的就是华润。从去年11月起,华润接连夺得武汉江岸滨江地王、沈阳五里河地王、西安沣西地王、佛山陈村地王、广州白云金沙洲地王....可谓动作迅猛,令人叹为观止。
除了全力拿地之外,华润还正在全面进行内部摸底和对标。此前就有媒体报道,华润已经在内部号召全面学习、对标龙湖。从集团、大区到城市,都在层层响应。这也意味着,华润总部开始释放做大百亿级城市公司的野心,誓要把2021年,变成业绩追赶年,同时做大地产和商业两条业务线。
03
就拿龙湖来说,目前龙湖账上现金流,可谓业界第一,旗下龙湖物业,商业地产龙湖天街齐头并进,已经摆脱了单一地产模式;
而再看龙湖的综合融资成本,龙湖居然比万科、保利还低,市值仅次于万科,排名全行业第二,如果还看市值销售比,龙湖甚至还能遥居第一。
因此,站在当前三道红线、供地两集中、限价限融资的政策背景下,龙湖表面的销售额排名虽然跌了,但账上现金流、融资成本等指标都比较优秀,称得上是房企的稳健派代表;
而再来看看销售排名下滑最严重的新城。翻阅新城最近两年的财务数据,我们可以说,新城的销售规模、毛利率、净利率,确已出现增长疲态。2020年,新城的销售额较2019年下降7.33%,销售面积同比下降3.42%,毛利率同比下降9.14%,净利率同比下降4.21%。
而从另一方面看,新城的商业运营又在快速增长:2019年,新城开业63座吾悦广场;2020年,新城开业100家吾悦广场;2021年,新城目标新开业吾悦广场30座。其中,新城物业出租及管理毛利率达到70.8%,表现明显优于住宅销售。
由此,单看住宅销售额,地产江湖大局貌似已定,未来可能会出现很多百强房企被收购或者消失;但是如果论企业存活率,龙湖、新城这类房企未必不是长寿房企。
04

05
