平民百姓，如何通过房地产投资安身立命，积累资产，把握未来？（以珠海为例）
本文包含投资内容，不构成买卖要约或者决策建议，请自行鉴别风险。以下文章采自真实案例，文中采用第一人称视角，内容有编辑，不代表本号立场及观点，读者明鉴。
1. 一个真实的故事
我是珠海本地人，生活近40年，基本策略是房地产投资。
2013年开始买房，7年买卖房5次，攒了3本本子，现有资产约1000W。
回想起2015年的一个下午，有一位前辈向我传授人生经验。至今受益匪浅。
前辈是一名香港人，在广州-香港两地工作。
他身材精悍，但是见识广，谈吐不凡。
闲聊之中，我们谈到了生活，工作，和房子。
当时的我，刚刚转业，初为人父，刚买了一套房子，对前路没有多少认知和把握。
我请教前辈：如何才能在这个社会安身立命。
前辈说：全世界的穷人都一样的苦，全世界的有钱人都差不多地宽裕。
无论是纽约，马德里，还是珠海，房子占据一个家庭的支出不会少于1/3甚至更高，要安身立命，必先搞定房子，再去拼搏事业，所谓无恒产者无恒心。
我又问：那怎样才算是安身立命呢？
前辈说出足以照亮前路的十六字箴言：勤俭、节约、不离婚。两屋一铺，五十岁小富。
多么朴素，多么耐人寻味的十六个字。至今想来，真是非常有现实意义。
目前我已经做到了勤俭节约不离婚，解决了基本住房和学区，现在离50岁小富还是要努力。
2. 一个平头百姓的购房历程
我从2014年开始，到2020年，6年买卖过5次房。
从购买区域看，我买过郊区（高栏港区），市区（南屏x1、吉大x3）的房子。
从房子类型，我买过1房，2房，3房，4房的，面积小至30 ，中至80，大至140。除了别墅还没买过其他都碰过。
从房子品种看，我买过投资用的公寓，也买过学区房，也买过自主房。加上想买但没买成的两个区域的（金湾、唐家）涨幅也可作为参考。
从战斗经验来看，我接触过不下50个中介。听过忽悠的，也见过实在的。
提醒一句：要买房买房的人，必须自己做做功课。不至于一窍不通。同时必须警惕不正规的中介，确实会有很多套路，让你防不胜防。中介是一门水很深的行业。一路走来积累了丰富的斗争经验。以后有机会慢慢道来。
3. 珠海投资房产的收益情况
先讲结论：珠海的房价必须结合城市定位以及你自身的工作、生活规划来看的。
首先，我要提出，在珠海投资房地产，收益率比较稳定，比较高，总比股票、基金靠谱一些。
从我自身买房的经验来说，看看我在2015年-2021年（6年）投入的涨幅对比，看出好区域投资的回报率：
唐家 140%
新香洲 135%
南屏 100%
金湾 100%
横琴 71%
平沙（高栏港区）57%
吉大 12%
看到吗？如果说，你2016年投入100万来买房，到了2021年，你的钱会变成：
唐家、 240万（最高）
新香洲 235万
南屏、金湾 200万
横琴 171万
平沙 157万
吉大 112万（最低）
同样是100万，产生的投资收益竟然有128万之差，足足相差了128%！！
所以说珠海人口少，产业结构单一，经济体量低的，对不起特区的名义，然后看衰珠海房价的人可以准备接受下一次打脸了。有些人，要么没有资金，要么没有投资眼光，要么两种都没有，后者占95%.
例如，我2016年曾经想下决心买金湾的房子（电力家和城，开盘当时9000不到）、或者金鼎唐家的房子（例如保利五月花当时15000不到，格力海岸也就18000出头），但是我当时刚结婚，手里压了一套房，不敢再借贷，缺口30万。
有点后悔当时没有拼一把，不然当时一年就赚回100万了。时也命也运也。所以，对于珠海房产投资，并不是你缺投资眼光，有可能你是缺少资本，胆略，勇气，和一个决心而已。
4. 珠海楼市的本质和内在逻辑
对于珠海的楼市，我有自已的理论根据和判断。
珠海的志向，野心不是吸纳大量的工薪阶层，而是延续了以前的执政思路，就是通过搞好整体基建，达到整体资产升值，吸引高收入人群（包括高质量人才）的作用。只不过现在做得更加科学，系统而已。
珠海绝对是有这个潜力的。这不，2021年4月份网签8000套，全省第一（想想2020年，全珠海网签才38000套，这一个月顶去年的20%了，火热程度可见一斑！。估计限购很快就会到来了。
好好品读这句话。这句话就值100万。
5. 珠海各个区域房地产的投资价值
哪些地区值得买？先说结论。我认同房地产必须选择在市区，学区，医疗资源，商业配套最好的地方：新香洲》拱北》吉大》横琴》前山》老香洲》金湾》斗门》高栏港等。
最值得投资的地方？当然是价格最低，潜力又最大的地方。珠海的野心不是三线城市，而是强二线城市。现在不行不代表以后不行。政策面、资金面上，有这个大势。市场其实就是信心指数，和实力不一定挂钩。
横琴？依然会领跑，会向澳门看齐，澳门目前均价11万左右。
新香洲？黑马中的黑马，甚至有超过横琴的风头。居住环境一流（香山湖公园太美）、交通配套好、市一中、文园中学等优质学校群的招牌无人能敌，这是铁律。未来6-7万不是问题，有人愿意出价，特别是学区移民。谁叫广东高考容易，珠海学区优质呢？12年免费教育，到处是公园，不香吗？
吉大？20年前的CBD，虽然有点老旧，但已经醒觉，正在升级改造，五年后有望突破5万/平（新盘），二手平均3万一平。很多区域值得发掘。
拱北、前山、南屏、湾仔会跟随者大势上涨，但是居住环境差些，影响升值空间。投资可以考虑，有合适价格的盘可入手，特别是南屏（相对价格低，涨幅高）。
唐家金鼎？深中通道红利依然在，大居住环境、大学学区，退休养老首选。投资客可适度观望。一手楼单价偏高，可以海淘一些二手优质盘。
金湾？一是洪鹤大桥通之后，可享受横琴发展红利。二是核心的资源珠海机场和相关产业集群会继续完善，产业发展基础和空间甚至比横琴还好，地也多。未来珠海机场会继续承接大湾区航空带来的资源，未来有可能升格为国际机场。目前一手楼已经有3万，未来冲5万不是不可能。
如果你有200万首付款，会怎么分配？我会在南屏、金湾、金鼎各入手一套公寓（每套60万左右）。
横琴不适合小家庭入手，有笋盘和杠杆除外。市区居住、学区、交通条件好，肯定是首选，至少要作为改善型追求。金鼎大面积居多，总价高。
市区，捡二手房就好，未来更新改造的地方可重点看（我看好吉大）。
总之，要投资一地，必须长期观察和实践，最后运用自己的直觉，还有一点点胆量。
6。对于有心来珠海发展的人来说，只需要看人口支撑
很多人和十年前一样，不看好珠海的房产市场。但是我认为，房产投资是普通老百姓可以翻身做主的，风险比较低，长期盈利率较高的一种方式。
对于珠海哪些区域值得投资，我信奉任泽平先生的三段论：长期看人口、中期看政策、短期看金融。
对于有志于珠海投资，在珠海安居的，其实只需要看人口就够了，因为珠海一直以来都是房地产导向的，以后肯定会继续涨，金融政策，无非是限购，对于刚需影响并不是很大。所以，剩下就是买哪个区域的问题了。
先看人口。这是2020年珠海市统计年鉴的数据：
看核心数据
香洲区（市区） 75万，增长率12.7%
斗门区 39万，增长率11.8
金湾（包括高栏港）18万，增长率14.98
结论：看人口总数和自然增长率，首选香洲区》斗门》金湾
各片区人口。
按照梯队，香洲>斗门>金湾，人口比例大约是 4:2:1
香洲区（75万）：
第一梯队（10万以上）：前山（14.7W）>翠香(11.1W)>梅华(10.8W)
第二梯队（5-10万）吉大(7.8W)>拱北(7.1W)>唐家(6.2W)>狮山(5.3W)
第三梯队（5万以下）南屏(4.8W)>香湾(3.9W)>湾仔(1.4W)>>横琴(1.3W)
斗门区 39万
第一梯队10万以上：井岸(11W)>白蕉+白藤(13W)
第二梯队：5-10万：乾务（5.4万）
第三梯队（5万以下）：斗门镇(4.6W)、莲洲镇(4.6W)
金湾区 18万
航空城：红旗（6.2万）>三灶（4.8万）
高栏港：平沙（5.8万）>南水(1.4万）
如果用均价排名来对比，就知道哪些区域是有潜力，哪些地区是虚高的。
例如：
值得留意的是，备受瞩目的横琴新区，常住人口只有不到14000人，惊喜吗？意外吗？当然，横琴的价格根本不是本地人的，所以可以印证了横琴自贸区极强的投机属性。门槛高，风险大，没有一定资本基础和抗风险能力的人远离。
斗门区人口占香洲区的50%，但是新盘均价才一半不到，有点低估，或真滴有点落后。斗门，中心镇区接近20万，体量相当于老香洲、新香洲。地大，盘子多，价格拉不高，和地区自身定位规划失误也有关系。
金湾区人口20万不到，新盘价格已经赶得上市区优质二手盘（3-3.5万出头），明显有虚高成分。这里说的金湾区是行政区域上的划分，但是从房地产片区，还需要撇除平沙和南水（高栏港区）的7万人。也就是说，金湾航空城及周边区域大概10万人，但是新盘均价已经接近市区10年内的二手盘。
前山是香洲区人口最多的片区，整个片区比整个金湾区（含高栏港）少几万人而已。人口实力担当！需求旺盛，这里的盘子出售率高。
新香洲=梅华街道+前山北部，估计也有20万人。占全市常住人口10%，占市区人口近三分一，配套好，优质学区林立，目前只有一中周边跑出5万，其余片区潜力可想而知。
老香洲=翠香、香湾、狮山，也有20万人。也就是说，新老香洲加起来有40万人，市区的半壁江山。
吉大、拱北、唐家，三片区人口都是6-7万，人口旗鼓相当。要考虑各自的定位，吉大居住环境好些，拱北热闹些，唐家比较远，但是地多，盘子多。
南屏、湾仔、横琴，加起来人口还没有拱北多，但是价格高这么多，价格虚高
高栏港区：偏远，地大，人口中等（7.2万），价格不高是有原因的。
结论：
用人口和价格排位比，可以清晰看到，哪些地区炒房的多，居住的少。
短期投资的，就看那些人口少，价格高的。长期投资的，肯定要看价格低，收入高，人口多的。具体盘子，还需要结合各人资金情况，工作和生活规划而定。
下次有机会，再分享具体的案例吧。