REITs投资指南

最近，关于中国版REITs又有了新消息：9只公募REITs获交易所审核通过，上交所5只，深交所4只。

上交所的5只获批产品，项目底层资产涵盖了收费公路、污水处理、产业园和仓储物流；深交所的4只获批产品，项目底层资产包括垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流四类资产类型。

对于投资者来说，这一全新类型的基金是否值得配置呢？

1，什么是REITs？

REITs的全称是Real Estate Investment Tusts，中文译为不动产投资信托基金。简单来说，就是不动产的证券化。

以前我们搞基建项目，政府如果缺钱了会发债券，等基建搞好了开始赚钱后，再连本带利返还给投资者。

而有了REITs就不一样了，我们普通人也可以通过购买公募基金变成这些基建项目的股东，用有限的资金参与到体量很大的基建项目中，等未来项目赚钱了还可以跟着一起分红。

具体形式上，REITs成立后，80%以上的资产需要投资到基础设施ABS上（这个ABS叫做资产支持证券，意思就是把符合要求的基建项目及其收益打包做成标准化、能在交易所交易的证券产品），剩下的20%投资到债券、货币市场工具等安全性更强的资产上。每年，公募REITs将可供分配金额的90%以现金分红的方式分给投资人，从而让投资人享受这个基建项目的收益。

当然了，是投资就有风险，只是风险的大小不同。从具体的风险点来看，如果REITs投资的基建项目长期未有盈利或者物业租金下滑、估值下跌，就会影响到投资者的收益。毕竟不动产行业发展与宏观经济形势息息相关，REITs同样可能因为宏观经济不确定性受到影响。

总的来说，对于项目的原始权益人而言，REITs变成了一种有效的融资方式；对于普通投资者而言，多了一个可以低门槛参与地方政府、有国企/央企背景的基建项目投资；而对发行和管理REITs的基金公司，也赚到了属于自己的管理费，三赢。

2，REITs基金的历史表现如何？

REITs最早诞生在20世纪60年代的美国，经过半个世纪的发展，目前全球REITs规模大约为2万亿美元，其中美国占比64.6%。从总体收益上看，截止2019年底，美国NAREITs综合指数3年期平均收益率为10.30%，低于标准普尔500指数15.27%的收益率；5年期NAREITs综合指数平均收益率8.45%，同样低于标普指数收益率。但从更长期限来看，NAREITs综合指数10年期收益率与标普收益率差不多，20年期收益率11.32%，高出标普收益率5个百分点。

以前，受市场条件的限制，我国一直没有标准化的REITs，只有类似REITs的产品通过私募发行，投资门槛高，普通投资者很难参与进来。但是国内的投资者也不是完全参与不到基建项目的投资，一些QDII基金就通过发行人民币份额来帮助消费者间接实现REITs投资。我们来看一下它们的业绩表现（数据截止到2020年5月17日）：

从上述简介实现REITs投资的基金来看，与传统的股票型、混合型和指数型基金相比，收益确实不占优势，年化收益率只与类固收产品相近，但是胜在若长期持有相对稳定。毕竟收益来源不同，股票的收益大多来源于股价上涨，而REITs的主要收益则来源于项目本身是否盈利，体现在基金里就是以分红的形式分给基金持有者。

3，适合什么类型的投资者？

由于基建规模大，回报周期会比较长，结合风险-收益特征，REITs基金适合有中长期投资计划的稳健型及风险承受能力较强的投资者。

如果考虑配置，也不建议重仓此类基金，毕竟这类基金还很新，可能出现一上市就暴涨的局面，也有可能出现一上市就下跌的情况，至于是硬币的哪一面，很难说。

4，如何从这9只中挑选一个投资呢？

挑选这类基金，不太适用于挑选其他公募基金那样，通过历史业绩、基金经理的选股、风控和择时能力等指标去衡量，毕竟底层资产完全不同。

有两个挑选思路：

一是，如果你对投资方向或是项目所在城市的发展情况相对熟悉，比如你在北京，那么这其中的富国首创水务和中航首钢生物质可以考虑；如果你在苏杭地区，那么浙商证券沪杭甬杭徽高速和东吴苏州工业园区可以考虑。或者你对项目本身，比如仓储物流和高速公路有理解的话，也可以选择相关的基金。还是秉承着“不懂不投”的大原则。

二是，如果你对项目本身确实不了解，那就选原始权益人里资质比较好的，比如有国企/央企背景的，或是政府牵头的，虽然这并不能简单的等同于优质资产，但起码风控会做的好一些。

5，如何参与REITs基金的交易？

公募REITs采取封闭式运作，份额只能在交易所交易，不能申购和赎回。

在认购期内，投资者可以通过场内证券账户或场外，如基金公司官网、或第三方销售机构认购基金份额。

等REITs基金上市后，投资者在场内认购（证券账户）的份额，可直接参与场内交易；在场外认购的，需要先转托管至场内后，才能参与场内交易。

但要注意的是，场内的价格是买卖双方交易出来的，相比于基金净值会有折价或溢价，如果是在溢价时买入，收益可能会有影响。

最后我们来做个总结：

公募REITs基金的流动性较强、投资门槛低，收益虽不高，但长期相对稳定。从资产配置的角度看，适合有中长期投资计划，想改善资产配置组合结构的投资者。

另外，REITs基金虽然叫房地产信托投资基金，但从已获批的这9只基金看，并没有投资房地产的，毕竟是“房住不炒”嘛，而基建项目虽然在后疫情下是基础、是趋势，但也有风险。