飘了?禅城类单体楼首开叫价3.2-3.6万元/㎡?

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三月新盘众多,百花齐放。
佛房君听网友爆料,禅城有个地铁上盖盘放风价3.6万元/㎡,看样子是要打造禅城天价盘
单体楼小编不信!
马上深入现场看个究竟!结果,网友没说错,销售确实吹风这个价!
这个盘就是——星河云颂府

项目实景
星河云颂府位于禅城区朝安路兆祥路交汇处东南侧,广佛地铁1号线朝安地铁站上盖。
项目体量不大,仅2栋住宅和1栋商业楼。
其中住宅楼南望祖庙街道行政服务中心,商业楼近兆祥路边,户型主打95-125㎡3/4房,吹风价带装修3.2-3.6万元/㎡!
这个价位,不但是目前祖庙板块的最高价格,也是整个禅城的天花板了。有梦想是好的,但是价值支撑点在哪里?
据销售介绍,区域内目前缺货仅此一家,加上项目定位高端带豪装,且属于地铁上盖,及星河产品品牌溢价等多个因素,底气自然足。
听完销售滔滔不绝的介绍,佛房君陷入沉思:星河云颂府究竟值不值?下面给大家逐一剖析!

地铁上盖、醇熟生活配套,加分!

朝安地铁B出口就是项目的大门,通过底层铺可直达小区。
公交十来分钟可达同济路或桂城市中心,不得不说项目路网的通达性确实十分便利。
且项目处于市中心位置,受到多个核心商圈的辐射,生活配套醇熟。这也是开发商敢于叫价的底气!

小区景观资源不足是硬伤

项目体量不大,仅为3栋单体楼,1-2层设计为大堂,3层做空中花园,4层以上为住宅
整体上小区共同活动区域较小,社区没有规划大型绿化配套,且周边现状多为童装制衣作坊或配套小商户,景观资源不足,未来业主居住活动空间也或将受限。
且该项目商住同区,同时被朝安路和兆祥路居两条主干路环绕,未来将难以避免受到商业、地铁人流、车流、厂房拆迁旧改等环境因素影响,居住环境较为嘈杂。
对比同样3.3万元/㎡均价的龙光天境,位于东平河一线,还有270度江景资源加持。从居住的舒适度出发,还是有所不及!
星河云颂府VS龙光天境景观图
而刚刚售罄的岭南盛世和星河云颂府是同属一个地段的,项目洋房均价2.5-2.8万元/㎡,可俯瞰整个岭南天地景区,且商业氛围更加完善。

客户定位与教育资源不对称

项目以95-125㎡户型定位的人群基本是以地缘性刚需及首次刚改客户为主,但项目售价破天荒卖到3.2-3.6万元/㎡,首付最低就达百万
门槛相对较高,很显然,项目的目标人群是中高收入人士,这类人群会更看重优质教育资源
但尴尬的是,项目属于禅城,临近桂城,入学只能选择禅城区,众多禅桂家长心仪的桂城公立教育资源却是可望不可求。
真是应了那句:“我住名校旁,却是别人的校服!”
幸好,项目旁边的培立实验小学可以作为替补,就看各位家长舍不舍得啦。

果房片区城市更新或是利好

朝安片区的城市更新力度很大,目前果房村已经开拆,周边都将是待拆的三旧物业,更新改造预计要八到十年会有改观,未来可期!但短期可能就要考虑出行不便!

广佛一号线沿线项目众多

针对小编提出的吹风价过高的话题,销售回应说项目首期可能更多是广州客群搭地铁过来购买;
如是,应该是从星河的深广业主群体中精准筛选的客群,估计实在的佛山本地人不会接受目前的吹风价。
广佛一号线开通12年,沿线楼盘百花齐放,可能坐多一个站,价格更实惠,环境更优越,网友们那么精明,肯定也会想到这点了。
其实广州地铁过来的网友,如果多坐四个站点,到达季华园站的龙光天宸,均价2.6万元/㎡左右,项目规模更大,配套更完善,难道不香吗?

陆壹

首期仅推50套,或借广深客打响头炮

星河集团早在祖庙铂顿城开放展厅,想来蓄客已久。
这次首开仅推50套货,说明项目缺乏信心,高吹风价仅仅是在试水?
也许星河想借助广深客户,来创造一波单价突围,以此来奠定价格基底,然后再忽悠佛山本地客群接盘。
但这一切最终还是由市场来检验。
附近的金茂悦、龙湖傲云均静观其变,而普君华府II也有货量在售,即使星河云颂在高价区有少量接盘,后面还要面对周边竞品的针对性供货,如此高单价或后继乏力!
这是个悬念!
不信邪的网友可以回看禅城华发四季,高吹风价调挑战天花顶,原计划开盘创巅峰,最后却换来0成交封盘至今。
当年,华发由于拍地成本过高,售价无法降低。在2019年1月开放营销中心和样板房后,渗透开盘价2.5-2.8万元/㎡,佛山市场一片惊呼声。
佛房网认为,佛山应该珍惜当前良好的楼市生态环境,引导更多周边城市资金到佛山非限购区域购房,帮在佛山高价拿地的房企解围;
中心城区楼价如果过快上升,不利于佛山本地人置业,更容易引发严厉政策调控。

星河云颂府项目介绍

小区规划2栋住宅和1栋商业楼(涵盖写字楼和公寓),住宅楼临近朝安路,总高30层,2梯4户,商业楼靠近兆祥路,总高19和24层,住宅总货量216套
项目区位图
产品方面,户型为95㎡三房、115㎡、125㎡四房,预计带装修3.2-3.6万元/㎡,暂定3月底开卖,物业管理费为2.7元/㎡/月,预计2023年上旬带装修交付。
小编还看了下样板间,项目挑高10.5米的首层入户大堂和不俗的公区交标是亮点。现场设置四个板房,小编首选125㎡户型来介绍了。
125㎡户型图
125㎡户型,经典3+1的四房格局,满足二胎或三代同堂的改善需求,户型虽好,会有西晒影响,靠近朝安路夜晚会受到车流声音影响。
此户型是全项目仅27套,位处一栋西侧。销售介绍价格肯定是最贵的,约3.4-3.6万/㎡,那么入手一套至少450万

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