高去化率VS促销降价打折霸屏，什么才是楼市的主流声音？

地盘说

房地产的高光时刻已经过去，未来房子必定居住价值大于投资价值。

✍️ 撰文 | 赵开心 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

楼市逢节假日促销的消息再一次霸屏，渠道、分销接连上演朋友圈神助攻。

今年的金九银十，分明变成了价格战场，没有最低，只有更低，抢客户大战一触即发。就连北龙湖也连连失守，部分楼盘的价格甚至退守到26000元/m²以下。

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开盘量骤减

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上周发布的开盘数据，只有四个项目开盘，其中3个位于金水北，都是大宗城改项目。金水北区这个城改大户，终于要整体爆发了，实力不容小觑。

©主城项目开盘备受关注

位于国基路文化路交会处的美盛教育港湾，推出297套房子，卖了247套，成绩还算不错。要知道，18500元/m²的房价，比上月首开高出了近1000元/m²，这个价格直逼同属国基路沿线，定位改善的瀚海思念城，再次验证了楼盘历来“低开高走”的习性。

只是在楼市静淡期，美盛教育港湾价格如此逆流而上，实在需要魄力。估计，上个月1600组抢528套房，去化100%的不俗战绩，给了它这么非凡的勇气。本次开盘距离上次不足一个月，蓄客周期短，只有277组到访，再次实现首开神话，一开始就是一个伪命题。

位于中州大道与贾鲁河交汇处西南角的保利海德公园，推出54套房源，去化46套，典型的小步快跑。项目是小高层，精装交付，本次开盘17800元/m²，价格还算有诚意。

©上周开盘数据

该项目背靠贾鲁河，是郑州少有的河景房，不足之处是目前生活配套还不成熟，地下轨道交通稍欠缺。就居住的舒适度而言，这个项目还是值得期待的。

位于金水区文化路与三全路交会处的瀚宇天悦城，项目首开，推出406套，去化402套，去化率99%，去化成绩十分亮眼，首次开盘均价16600元/m²，对比片区整体水平，这个价格当属“低开”。

关键是项目位置十分有利，三全路文化路主交会，毗邻北龙湖，有东风渠，有双地铁。网红盘的特质被占了十足，开盘之前就赚足了眼球。不出意外，后期瀚宇天悦城会成为区域内与美盛教育港湾争抢客流的头号选手。

©下沉式商业地铁入户成为瀚宇天悦城亮点

事实上，单看开盘项目的去化率，还是比较喜人的。只是，对比去年九月开盘28次，今年的“金九”有点过于寒酸了。

截止目前，本月只有11个项目开盘，高去化是主流。

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楼市预期良好

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楼市的降价潮自从7月份就开始，郑州远郊盘量价双双失守，主城热门区域的网红盘看似依然风光无限，但也如灶上的抹布，尝尽了酸甜苦辣。

国家统计局最新数据显示，2019年8月70城房价涨幅整体回落，新房价格环比上涨的城市数量进一步缩减至55个，二手房价格已连续三个月有20个城市环比下跌。

©房价整体呈现下落趋势

2019年大概还剩100天，看情况今年的楼市，势必要把“凉”字贯彻到底了。其实，从4月份融资环境开始逐步收紧，楼市就产生了一连串的反应。面对资金告急，很多房企为了回笼资金降价促销、以价换量逐渐成为主要手段。

大多数人“买涨不买跌”的心态，让购房者犹豫不决。一边生怕自己错过了好时机，一边又怕买完之后房价还会降。

说白了，就是对楼市的信心不足。

其实，当前的大环境，楼市的调控方向和力度已经很清晰了，“房住不炒”必定是一个长期机制。对于开发商和炒房客，这不是什么好消息，但是对于刚需购房者却是实实在在的利好。

©房住不炒是调控的主旋律

毋庸置疑，房地产这艘巨轮即使现在吃水很深，但势必还要远航。从哪个角度看，房价都没有继续下降的先行条件。

就郑州而言，历数所有降价促销的房子，或多或少有些“瑕疵”，或是户型过大，或是距主城远，或是位于顶层或底层等。

一句话，楼市比你想象中坚挺的多。

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郑州机会

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当下，城市之间的竞赛愈发激烈，每个城市都在奋力前行。对郑州来说“新一线”的称号，即是荣誉也是挑战，杭州、成都、重庆等城市的形象、规模、消费力都是郑州的追赶方向。

©奋进中的郑州

2014年郑州就全面启动城中村改造计划，如今让整个城市面貌大变样，又借着全国少数民主运动会的契机，城市主干道重新修缮，绿化再升级，城市形象焕然一新。

近日，高科技产业的代表阿里巴巴、海康威视落户郑州，京东也即将在此布局，是郑州在城市竞赛中脱颖而出的又一个风向标。

全国少数民族运动会圆满收官后，第十二届“汉语桥”世界中学生中文总决赛、 2019年国际乒联世界巡回赛总结赛又将在郑州隆重开幕。这些全国人民都能看到的盛会，最能让郑州与世界接轨。

©第十二届“汉语桥”即将在郑州开赛

这一切看似与房地产毫无关系，但是指向的却是郑州巨大的发展潜力。

房子是聚集人气的平台，随着城市的发展，城市框架不断被拉大，这个扩张过程中，对房子的消费，是衡量城市综合实力最直观的标尺。

河南是人口大省，郑州的人口虹吸效应巨大，尽管有南阳、漯河等地市如火如荼的抢人大战，也无法阻挡人往高处走的迫切。

©明显的虹吸效应让郑州迈入千万级行列

不少人认为，眼下是郑州楼市的深秋，但实际上去售楼处看房的人依然络绎不绝，即使这些人短期内不买，但实际的需求仍在。因市场静淡而雪藏的需求，从来不会消散，只是等待时机释放而已。

老话说，供求关系直接影响市场。其实，城市人口和需求是房产市场发展最好的良药。尤其是郑州这样的城市。

以目前郑州的发展趋势来看，未来，郑州一定会聚拢更多人，而这些人来郑州不仅只为买房子，也是为了更美好的生活。在一个规模化人口消费驱动下的市场，一切交易都会变得热烈而活跃。

那才是推动郑州发展的真正力量。