「物业管理方案实例」物业维修养护管理方案

一、技术力量配备

我们将从公司储备的各类专业技术人才中抽调熟悉土建、机电、给排水及空调等专业的技术人员充实到『xx印象』管理处,以满足物业日常管理及维修养护的需要。

同时,我们将加强维修技工的培训工作。通过开展长期连续的专项培训,促使维修技工不断提高维修工作技能,熟练掌握公共部位、共有设施设备维修养护的内容、周期及质量标准等。

二、制度保证

我们将严格执行《物业管理条例》及《xx市物业管理办法》等相关法规,并结合公司质量管理体系的要求,根据现场实际情况编制《房屋本体及设施设备管理程序》、 《业主房屋维修管理程序》等程序文件和《设施设备管理工作手册》、《维修工作手册》、 《设施设备维修养护工作流程》等工作手册及文件,作为物业维修养护的制度保证。

三、建立和完善维修档案

我们将对物业的公用设施设备、共用部位进行统一编号,建立相应的设备设施档案卡片和台帐(包档案台帐、分户台帐、分类汇总台帐),并输入电脑,利用现代化的管理手段进行登记、查询和控制,全面掌握公用设施设备、共用部位的运行使用状况,为物业的维修养护提供科学的参考。

四、空房的管理

空房钥匙接管并统一编号、分类、保管,使用确认并登记,确保受控。保持空房卫生与房间状态,定期清洁、通风。确保空房设施完好和安全。巡视管理,对发现问题及时解决。

五、预防性维修保养

根据设施设备台帐,制定预防性维修保养计划,对所有的设施设备实施分级预防性保养,确保得到有效的维护,保证正常的使用功能和延长其使用寿命。

六、节能降耗

能源约占管理开支的百分之二十以上,因此在节减管理开支中,节能便是最有效的方法。具体节能方法需根据现场实际和安排成立专题小组研究及监管,由物业公司统一协调,监督日常运作,制定每月工作进度表,确保指定的工作如期完成。

七、公共部位的维修养护

公共部位是指主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板等)、外墙、屋面、楼梯间、通道等。

每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次,掌握房屋设施设备完损状况,对完损程度做出评价;

每半年检查巡视1次房屋主体结构,发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议;根据业主或业主委员会的委托,组织维修工作;

每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等;每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次;

业主已委托管理的空置房,每周户外巡视1次,发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主,并采取必要的紧急处理措施;

顶棚每年全面检查一次,雨季前必须检查一次,发现问题及时修复;

巡检有记录;巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。

八、共用设施设备的维修养护计划

共用设施设备包括变配电没备、消防设施设备、水泵、通风、楼宇对讲系统、监控系统、公共照明、给排水管道、园林绿化、通道沟渠、停车场、文化娱乐及休闲设施等。

1、给水设施

饮用水水池(箱)半年消毒1次,水质每3个月化验1次,冬季水箱有可靠的保温措施,且不得对水质产生污染;保持泵房清洁卫生,良好的通风、照明和采暖,地面排水畅通,每3个月(结合清洗水池)清洗1次泵房;水泵运行正常,每2小时巡查泵房1次,每月启动1次,保持水泵能正常运行,每月检查1次消防泵及管道阀门,每半年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修,对轻度锈蚀将脱皮清理干净;专业人员专人巡视,每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况,定期保养、维护,出现问题随时处理。

2、排水设施

化粪池每年清理2次,每日巡查1次.出入口畅通,井内无积物浮于面上,池盖无污渍、污物,清理后及时清洁现场;楼面落水管落水口等保持完好,开裂、破损等及时更换,定期检查,每3年全面更换1次;每周清扫1次以上排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾,拔除沟内生长的杂草;达到目视基本干净无污渍、无杂草,排水畅通,无积水、臭味;每2个月对地下管井清理1次,捞起井内泥沙和悬浮物;每季度对地下管井彻底疏通1次,清理结束地面冲洗干净。清理时,地面竖警示牌,必要时加护栏,清理后达到目视管道内壁无粘附物,井底无沉淀物,水面无漂浮物,水流畅通,井盖上无污渍、污物。每日清扫1次沟内的泥沙、纸屑等垃圾,拔出沟内生长的杂草;必要进用洗涤剂擦洗排水沟。达到干净污渍、无青苔、杂草、排水畅通,无积水、臭味。

3、供配电系统(非移交供电部门的部分)

建立和完善有关规章制度,包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度;每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行1次测试、试验等项目的维修保养;每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养;保证正常电力供应,限电、停电按规定时间通知业主(使用人);每年检测1次保安接地电阻;每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度;每年检测2次配电房内消防器材,保持消防器材完好;妥善保管高压操作工具,并每年送供电部门检测1次;每日填写运行记录,建档备查。

4、弱电系统

操作人员受过专业培训,持证上岗;工作时认真负责,精神集中,对异常情况能及时识别;发现异常,及时处理;有切实可行的维修保养计划;保养检修及时;对相关设备、设施定期进行调试,使系统处于最佳工作状态;工作、维修、养护有记录,特殊系统、设备的进入经过授权,密码有有效保护;分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态,定期对各类信息、数据进行统计分析,形成日、月报表。

5、避雷接地系统

每年雨季来临之前,对整个避雷接地系统进行检查维护;在大雷雨过后也要及时系统检查,发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

6、道路、停车场、(车棚、车库)及路灯等配套设施

加强道路维修与养护,制定详细的道路维修养护计划,按照合同约定实施;保持居住区道路畅通,路面平坦整齐,排水畅通;设立报修渠道,并有巡查制度,专人负责,发现损坏及时修补;道路、车场每天检查1次;劝阻人为损坏路面,制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物;停车场、棚、房完好无损,有大、中、小修计划;每日对道路、停车场进行巡检,发现缺损立即维护。对进入小区的施工单位,派人跟踪,确保道路、停车场不受损坏。每年对道路、停车场路牙、车位线刷新一次,每2年对道路,停车场设施进行一次维护,每5年进行一次大修。停车场内照明设施完好,通道畅通无阻,配备必要的消防设备,符合停车场规范要求,便于管理和车主停放车辆。每日对路灯进行检查,发现损坏立即更换,发现损坏,及时通知工程维修部。每月清洁灯具一次,每季检修线路一遍,每年对于破损灯具及老化线路进行更换。

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