论当下房企的7大核心竞争力
地产看销量的时代过了，现在是看负债的时代
文|潘永堂
今天的地产，准确说该叫“地惨”！
万科之前提“白银时代”，“活下去”，很多房企不以为然，今天来看并非危言耸听!
龙湖10年前就将住宅回款10%投入商业地产，很多人龙湖耽误了住宅规模，太保守，但如今单一住宅缺乏竞争力，双轮驱动被认可的今天，都反过来佩服龙湖期初的远见！
早年我们对地产央企国企都认为管理业务效率低下，市场化程度低，跟跑马圈地的民营房企没法比，但没想到今天房地产的格局是，十强中央企已经占据大半江山，未来10强几乎就等于央企10强！
今天激进房企都在饱尝高负债的“苦果”。但事实上，房企高债务、高杠杆就像吸毒，一旦染上再自律的人都无法自拔。炒过股票的，做过融资的都有体会，没几个人愿意主动去卸掉杠杆，上涨时都是越融越多，下跌了都会死扛，最后到警戒线不得不卖股平仓。
一位名为房地惨砖家的投资者表示：“地产股看销量的时代过了，现在是看负债的时代。当下最严厉的不是开发商的三条红线，而是银行的房贷红线。小银行房贷占比超标，只能维持或者抽贷，地产贷款剩余额度都集中在几大行手里，稀缺的额度贷给谁不必多说。预计银行红线至少还要18个月也就是到明年年底才能基本达标，这个窗口已经够死上N多家房企了。所以，今天地产投资是排除法，目前高负债问题的房企根本不用考虑，直接拉黑就是了。”
今天房地产的天的确变了。
房地产的游戏规则正在改变
比如万科提出的由发展战略改为竞争战略，开发与经营并重的战略，比如龙湖2024年经营性收入破1000亿，这个新目标不亚于当年万科在百亿级销售时提出1000亿宏伟目标对行业的冲击波，而且经营性业务与收入比住宅买了卖、卖了买的滚动开发更稳健，更长久，更低风险！
今天老潘也特别推荐一位地产投资者分享《论房企的7大核心竞争力》，观点很犀利，代表一家之言，供更多地产中高层参考！
作者：房地惨砖家 雪球
曾经的地产企业风光无限，注重销量和利润的高增长，在新的环境下，行业出现了一个新名词：长跑者！
告别了土地红利，优秀房企率先开始了全方位比拼，这里细数房企的几大核心竞争力：
在房住不炒的背景下，多数城市房子的投资属性减弱，消费属性增强。
也因此，产品力是一家企业最根本的赖以生存的能力。过去不断深耕优势区域，花精力打磨产品，注重品牌形象的企业优势开始慢慢显现。
产品力又可分为三重境界：
第一重境界是具有打造高端产品的能力。比如头部开发商万科，保利，华润，中海，融创都有高端产品系列。中等规模，深耕一二线的开发商绿城，滨江，仁恒，金茂，金地也都擅长打造高端产品。
第二重境界是用比较低的成本实现中高端产品力的能力。
典型的代表是以中海为代表的几个一线开发商和专注产品打磨的绿城，滨江。
第三重境界是不仅是低成本实现中高端产品力，同时在布局的几乎所有区域能实现光速周转的能力，能达到第三重境界的目前来看唯有绿城和滨江。
能实现这个境界，靠得不仅仅是产品力，而是全方位运营能力，高端产品的标准化，还有深耕区域供应商间多年的配合信任。
地拿对了，地产项目就成功了一半。
再强的产品力也离不开优质地块。
首先，拿地能力在招拍挂战场，拿地就像炒股。
一线大型房企不择时，全区域拿地，就好比基金定投。
中小型房企拿地，有择时倾向，更偏重于区域深耕，好比专注投资股票的某一板块，做波段，押对了更可能取得超额收益。
的确，对中小房企来说，踩准拿地周期和拿地板块可以迅速使公司跨越一个阶层。
评价拿地水平是很复杂的事，至于优秀程度，可以拿中骏作为代表，在实现千亿规模的过程，基本避开了所有的坑，如有神助。
其次，相比招拍挂，勾地能力是更重要的竞争力。比如
新城，龙湖综合体勾地模式。
华侨城，融创文旅勾地模式。
金茂城市运营模式。越秀TOD模式。
奥园，时代旧改模式。
金地，招商的产业园运营模式。
先不去讨论这些模式最后是否能够都成功，至少在土地拓展方面已经具备第二曲线，不用为土地储备发愁。
地产的本质是金融行业。对于高杠杆行业，企业治理水平显得尤为重要，所以我把它列为核心竞争力的第3项。
虽说管理难以评价，但作为投资者，我们可以明显的感受到这几年中海宏洋和保利置业的差距，股权结构相似的央企子公司，公司治理导致发展的巨大差异。
所以评价一个房企，不只是简单看PE，PB，货值，净利润率、ROE等硬实力来估值，更重要的是管理，制度，战略，文化，品牌价值这些容易被忽视的软实力。
一般来说，国企央企缺乏效率和灵活性，怕承担风险，缺少激励。而同样，民企往往喜欢搞一人堂，有实控人风险，融资信用不够。
最好的股权结构是类似于绿城的多个实力股东，一方主导，多方协助。既有民企的灵活性和激励，也有国企信用背书，能拿到廉价融资和优质政府资源，运营上相互监督，相互协助。
投资一家企业之前，要问下自己，这家企业是否有清晰的发展战略或未来规划。
企业的本质是要为股东赚钱！
但也不能简单把赚更多钱来当做发展战略。
急于赚钱的企业更加短视，我们需要长跑者。
有些企业的战略和规划是比较清晰的，比如中骏的一体两翼，绿城的五年规划，金科的五年规划，中海宏洋的千亿计划。
反倒是一些大型房企的战略规划并不清晰，比如销量不设目标，具体就不提了。
如果把地产看作金融行业，融资成本就是极为重要的核心竞争力。
资金是房企的血液，随着行业内卷，利润率不断下降，地产开发容错率越来越低，资金成本显得尤为重要。
今年由于一系列暴雷事件，资产负债率超过80%的民营企业，无论是国内债还是美元债融资都达到历史最难水平。意味着未来18个月很多企业只能被迫降负债，甚至缩表，将无法在一二线土地市场竞争，下半年融资额度更紧，土地市场大概率回归理性，可以预见的是——属于国企和央企的土地饕餮盛宴也将来临。
远洋集团刚刚发行的4年期美元债利率只有2.7%，对于融资成本8%以上的民营开发商，这一项优势就使企业利于不败之地。
关于融资利率，主要取决于与房企大股东的背景和信用，资产负债率，开发区域，经营水平，不再赘述。
在低利率时代，谁能融到更多的钱，融到更便宜的钱，融到更长期的钱，谁就拥有更强大的竞争力！
投资者常常关注房企的运营情况，其实公司背后的股权结构也非常重要。
想想当年新城控股的黑天鹅，公司紧急更换董事长，管理层动荡，停止拿地，出售项目回笼资金，股价跌停，人心惶惶，好在最终走出危局。同样，类似金科股份的离婚闹剧，万宝之争，都对公司的长远战略和管理层心态造成了较大负面影响。
今天房地产企业逻辑已经改变，三条红线的限制，相当于银行业的巴塞尔协议。在这之前民营房地产企业类似于股份制银行，魄力强，经营灵活，最终风生水起，但在三道红线、集中供地后，很可能是未来是国企和央企的地产时代。
想想大股东具有国企央企背景，公司又被当亲儿子养的，绝对是一项核心竞争力。比如看看越秀地产通过各种途径定向获取的广州项目，可以说是一场不公平的竞争。
我把它列为最后，也可以看成最重要的。
运气，有地运，有时运。
我们常说某某房企十分优秀，是真的优秀吗？
也许仅仅是因为运气。
比如北方的开发商，远洋，首创，首开，北京城建，天房，华夏，华远，金融街。为什么北方，尤其东三省没有几个像样的开发商，也许是地运不济而不是管理能力不行，重仓区域房价长期不景气。
为什么长三角，珠三角，成渝这么多高增长的开发商，也许仅仅是因为房价持续上涨，以至于投资者也把这些企业的运气当做了能力。
为什么看似前途无限的房企，比如金茂、融信，后来纷纷暴雷。也许不是公司不够优秀，只是时运不济，刚刚拿了大量高价地，结果突发面临限价政策来临。
最后我想说：谋事在人，成事在天。我们所能做的就是投资具有核心竞争力的优秀公司，至于最后结果如何，接受自己运气是最好的心态！
