法拍房过户都这么难？费时费钱还不一定解决？遇上这五类确实是这样！
这些法拍房，需要处理之后才能过户
跑了四趟外地去法院拿裁定，差点赔了32万，花了半年多才拿到产证？
第一次买法拍房的婷婷心力憔悴地问：是不是所有的法拍房都这样？
不是所有的法拍房都这样。
但是，法拍房的过户与二手房完全不同，甚至更麻烦。
买受人不仅要按二手房流程办理过户手续，并且还要等法院解封解压，才能在交易中心顺利过户。
壹
为什么这套法拍房过户困难？
参拍前，婷婷没有对这套房子进行完整的尽调，只是在拍卖行组织看样时去看了一次房子，觉得房型、位置、采光、价格都挺好的，便参拍了。
银行的贷款预审，竞拍中标到银行贷款发放，一切都很顺利。
本以为自己捡到了一个大便宜，却没想到过户的时候出了大问题。
原来，这套法拍房的原房主还没有办产证，公告上显示的产权信息还是在房地产公司名下。
行话来讲，这套房只有大产证还没办小产证，也就是原房主（被执行人）只是签了预售合同，交房后并没办理产证。
要想顺利过户到婷婷名下，就必须得办理二次过户：先将房产从房地产公司名下过户到原房主名下，再从原房主名下过户到婷婷名下。
说起来容易，可具体怎么操作，就连交易中心的工作人员都得先与法院协商着办，但是法院在上拍公告中明确表明“不负责办理过户等相关事宜”，这让婷婷犯了难。
婷婷只能自行处理，前前后后跑了四趟外地法院，又费尽心力找到原房主办理小产证并且还要承担过户税费。
除了原本预计的买房成本，又花了32万才顺利过户。
贰
有哪些法拍房，过户费时又费钱？
像这样一类“难”过户的法拍房，并不常见，但谁也不想遇到。
根据多年参拍经验，总结了法拍房过户时出现的问题，一般有五类情况。
1.连体房屋
（连体房屋上拍页面）
连体房屋，指原本是两套连着的单个房屋，但是由于开发商或者一手买家的原因，使得这两套房屋在结构上成为连体，但实际上，各自有各自的房产登记。
一般上拍公告中会写明连体房屋信息，但不熟悉法拍房流程的朋友很难注意到公告里关于连体房屋的提示。
对于标注连体房屋的法拍房，在过户时，交易中心会规定，必须先将房屋的连体登记撤销之后，才能办理单套过户。
此外，连体房屋是无法办理银行按揭贷款的。
如果一定要办理按揭贷款，也需要将房屋的连体登记撤销之后才能办理。
2.大产证办小产证
（大产证未办理小产证的法拍房上拍页面）
这种就是婷婷遇到的过户“困难”。
原房主还没来得及办理新房产证，自己名下的房产便被执行了。
这对原房主倒是没什么影响，不管过没过户，只要有登记备案，该执行的房产都是要执行的。但对买受人来讲，区别可大了。
买受人在拍中后，要先向法院申请，大产证过户到小产证的执行，再申请从原房主名下过户到自己名下的申请；或者直接向法院申请将大产证直接过户到自己名下。
各法院的流程不同，办事效率也不同，总而言之就一个字——等！
就像婷婷这套法拍房，前前后后跑了四趟法院，光是裁定就已经拿了三版不同的。
虽然费了半年多时间才过户，但最终是解决掉了，相比之前买到不能过户白白赔了保证金的朋友来讲，结果不算太坏。
3.大产证未办好
（产权人还是开发商公告页面）
前段时间拍卖的棕榈滩高尔夫别墅中就有这种情况，由于开发商烂尾，导致一批房子被司法拍卖。
开发商的大产证还没有完善，要想顺利过户，就必须要等大产证办理完善之后，才能过户。
4.多次过户
由于原房主从上家买进房产时，为了避税或其他原因，交易中心还没来得及办理过户拿房产证，只有网签合同，没有产证。
于是，这样的房产要完成过户，不仅要找到原房主，还要原房主配合办理原始产证，补缴过户所需的税费。
并且，原房主并没有义务配合买受人过户，一般情况下原房主是不愿意无偿配合的。
5.一套房多本产证
（上拍页面）
这是位于嘉定的一套三层别墅，当时有客户委托我们做房屋尽调，起拍价609万，真实市场价1050万，初步判断捡漏空间较大。
但是经过调研，我们发现这套房屋存在重大瑕疵风险：一套房屋却有三本产证，过户“困难”，且不能贷款。
造成一套房子多本产证的情况，是历史遗留问题。
2009年，为了抑制开发商肆意建造别墅、扩充大面积住房，有关部门制定了7090政策，为了多增加刚需住房的供应，要求开发商在建造小区时，必须满足：小区内70%的房屋，面积小于90平方米。
个别开发商为了造出别墅和大面积的房子，只能将两套甚至三套房屋的面积拼在一起，形成别墅或大户型卖给客户。
因此，这些一整套房屋，实际上却有2-3本产证。
这类多产证房屋，银行并不认可它一整套房屋身份，因此无法为整套房屋办理按揭贷款。
叁
如何辨别过户困难的法拍房？
与上篇“五类不能过户的法拍房”一样，要想识别不能过户、过户“困难”的法拍房，必须要在参拍前对房屋做完整的尽职调查。
如果无法及时在参拍前就对标的充分了解，拍中后一旦发生风险都必须由买受人自己承担。
到时候再想怎么解决，就不会那么容易了。
根据多年经验，总结了三种方法，可以识别过户“困难”的法拍房：
1.上拍公告中标注的产权信息
产权人是公司的，要判断是否为房地产公司，一般产权人为房地产公司的法拍房，需要大产证办理小产证的可能性较大。
通过产权证号的时间和备注信息，也可以看出房产有无过户瑕疵。
2.房产的产调信息
房屋的产调信息必须由案件当事人或律师法官拿调查令到当地交易中心才能查询到。
竞买人是无法直接获得这一方面信息的。
3.房产的历史交易记录
一般的商品房都有历史交易记录，非商品房的历史交易记录除非实地考察，否则调研不出来。
如果有历史交易记录，并且，产调信息中的备注信息如果没有特别提示，基本都可以正常过户。
过户困难并不等于无法过户。
有时，一些有问题的法拍房意味着存在捡漏空间。
只是，在购买这类过户困难的法拍房时，我们需要提前判断问题的难易程度以及需要花费的时间精力。
就如婷婷，虽然比预期多花了32万，跑了四次外地法院，等了半年多才拿到产证，但是她仍然以低于市场价的价格买到了心仪的房子，解决了她在上海限购的问题，让她在上海这个大城市里安了家。
便宜有便宜的原因，但贵有贵的好处。
根据近几年团队积累的法拍房过户经验，整理出法拍房尽调报告流程，为每一套法拍房制作尽调报告。
帮助大家解决法拍房过户“困难”问题，让参拍者在参拍前就合理评估自己的风险和承受能力。