【问问丽莎】把自己的房子对外出租, 哪些花费可算作支出抵扣我的租房收入?
丽莎知道，
英国境外的人投资购买了英国的房子然后出租，自己没有NI号，需要报税吗？能不能享受Personal Allowance？怎么报？
莎粉
丽莎会计行
首先，海外居民在英国有房，只要有房租就得申报。房租税是针对利润，而不是收入，就是说虽然有收入，但是如果没有利润的话不用交税。不交税，但是也要填表申报。
第二，根据中英税收双边协议，中国居民是不享受personal allowance的，就是说任何收入都要申报交税。
第三，海外居民可以通过 Non-resident Landlord (NRL) Scheme申报，即通过tenant或者letting agent来申报，让tenant或者letting agent代表自己来申报，也可以找自己的会计师申报。
第四，可以在线申报，但是不能通过HMRC 的在线服务来申报，只能通过商业软件来申报。当然，也可以填写纸质版的表格来申报。
第五，因为房子在您自己的名下，所以是不能以您在英国的亲戚或者朋友的名义来申报的。
自己开了个公司，在以公司的名义对外出租房产，公司已经注册了VAT，要对房租加收VAT吗？
莎粉
丽莎会计行
首先，是否对房租加收VAT主要取决于房屋的类型，是居民住宅（Residential Dwelling），商业地产（Commercial Property），还是假日房屋（Holiday Homes）。其次，对于居民住宅来说，是豁免VAT的（Exempt）；对于Holiday Homes的房租是要征收VAT的；对于商业地产来说，您可以放弃征收VAT的权利，也可以选择征收VAT。
怎么查自己的商品出口英国的时候交不交关税和VAT？
莎粉
丽莎会计行
要想知道自己的商品出口英国的事后交不交关税和英国的进口VAT，首先得知道自己商品的code，这个商品码在清关填写相关文件的时候都会需要。可以用这个商品码查看是否需要缴纳英国关税和VAT，以及查看是否有相应的税收减免。
莎粉可以登录https://www.gov.uk/trade-tariff 去查看对应的商品，举例说明，假如您是出口篮球鞋到英国的贸易商，您可以登录这个网站输入basketball shoes，之后在下属种类里找到对应商品码 64 04 110000。点开后在IMPORT处可以看到，该商品根据具体情况可征收20%的VAT，也可征收0%的VAT，对于关税而言，一般情况下是征收16.9%的关税。
税局钓鱼执法，假装顾客，积攒多次证据后，然后罚款，如果我们不服，告上税务法庭的话，胜算大不大，有没有以往的案例支持。
莎粉
丽莎会计行
税局乔装打扮钓鱼执法已经不是什么新鲜事了。税局通常会在不同时间段蹲点观察店里的人流量，同时会做一定的笔录和视频记录。税局也会在店里做现场监查(Invigilation)，有的时候也会乔装成顾客进店现金消费，然后做下记录，看店主是否把这些消费计入账内。通常来说，税局会在一定间隔内多次重复以上行为，并不会用一次的数据作为处罚的依据，而是会积攒够一定的数据后然后根据以上决定推断出您可能逃税的一个比例，然后做出处罚决定，根据我们对于税务法庭的案例研究，如果税务法庭认为税局已经行使了自己“最好的判断”，通常是会支持税局的决定的，当然，也有可能在支持决定的基础上调一下处罚数额。
我把自己房子的一间卧室租了出去，我听别人说一年内租金低于多少不用交税，这是真的吗？
莎粉
丽莎会计行
在英国，租房有很多种形式，您可以买房出租，可以做专职房东，可以出租自己家的一间卧室，也可以做学生公寓，假日出租等。不同的出租形式，税收的政策也有可能不同。像您这种把自己家的一间卧室出租出去的形式，根据税局的相关规定，您可以选择税局特别制定的“Rent a Room Scheme”，这样的话，您可以享受每年最高7500英镑的免税额，就是说只要每年的租金不超过7500英镑，您就不用交税，但是这个政策对于海外房东来说是不适用的，因为房东如果常居海外的话，不能算是“Resident Landlord”。如果您的房租收入高于7500英镑每年的话，您还可以选择税局提供的两个计算方法，简单来说，这两个计算方法一个是收入减支出，一个是收入减7500镑。如果要选择收入减7500英镑的话，必须要在规定时限内告知税局。
丽莎您好，想请问下房产问题。我和我老公结婚前，老公在英国买了房子，名字只有老公一个名。我今年想买房子，如果用我一个人的工资进行贷款，请问算是first-time buyer吗？是否要额外交3%印花税？如果我买商用房产的话，需要交更高的税率吗？
莎粉
丽莎会计行
按照您说的这种情况，一般您是不能够被认定为First-time buyer的，并且，根据税局的相关规定，虽然您先生是在结婚之前拥有的这个房产，但是婚后这个房产是作为您两位的共同居住地，您也是在里面住的，如果您以自己名义再购买一套房，仍然会被认为是有一套以上的居民住宅，没有取代现在的住房，所以仍然会使用较高的印花税率。如果您买商用房产的话，目前不适用更高税率，更高税率主要是针对居民住宅的。
我自己的house在对外出租，请问以下哪些费用可以算作支出抵扣我的租房收入？租房的电费，水费，电视费，电话，网络，律师费，会计费，房屋一楼打隔断的支出，做了一个extension（厨房）的开支。
莎粉
丽莎会计行
关于哪些支出可以用来抵税，原则上可以这么理解，为保持房屋现有状态产生的运营和维修费用一般可以视为开支，比如说：电费，水费，地租，地税，网络费，清洁费，保险费，物业费，中介费（律师费，会计费，房屋中介费）等。需要注意的是，以上费用必须因租房之目的专门产生。如果有部分用于自己私用的话，就会产生费用分配的问题。
如果您花了钱，换来某些带有资本属性（简单理解：具有可供长期使用，固定产生利润等属性）的东西，比如说您请工人拓展了一个厨房，打了隔断新装了一个卧室，那么这些费用一般是不能用做开支抵税的。
我是公司的Director，我们公司还没有注册VAT，现在已经产生了部分有VAT的花费，现在注册VAT的话能把已经发生的VAT claim回来吗？
莎粉
丽莎会计行
根据税局的相关规定，VAT注册以前产生的一些开支如果包含VAT的话也是可以和税局要回来的，但是有时间限制，从VAT正式注册日往回数：1）对于购买的货物来说，是4年；2）对于购买的服务来说，是6个月。所有可以要回来的开支必须要是用在您的生意上的，不能是其他用途，您可以在第一次申报VAT的时候把这些费用要回来，与此同时，一定要保留好相关的票据和文件证明。