地产业掀起高管离职潮，不行的是行业还是个人？|| 系列之③

走过红利期后，行业马太效应加剧，经验复制之路难走。中小房企在获取资源上存在很大难度，仅凭职业经理人的能力，也很难为房企达成快速的规模扩张。下行周期中，老板对职业经理人的耐心也很有限。如此一来一去，职业经理人频繁出走也不足为奇。

无冕财经通过对典型房企、重要岗位高管个案分析，以及行业人事变动扫描等系列文章，试图从几个侧面反映房企职业经理人的动荡与变革。这是该系列的第三篇。

本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发

作者：陈欣苗

编辑：雷缓之

设计：布冬

实习生：郭曼怡

2021年才过三分之一，地产人事圈便动荡无常。

4月26日，明星高管傅明磊确认履新宝龙地产，担任执行副总裁兼运营管理中心总经理，并分管技术研发中心、成本管理中心。他在上一个东家龙光集团仅待了16个月。

傅明磊之外，4月至今，还有至少4位房企高管发生职位变动。原碧桂园集团副总裁朱剑敏和原大发地产副总裁王峰，确认加入龙光集团出任副总裁；原实地集团执行总裁兼CFO李斌、原碧桂园文商旅集团副总经理刘嘉，双双屡新升龙集团。

近年来，“高管大动荡”成行业常态。据乐居财经研究院统计，2020年房企共发生约665起高管变动，是2019年的两倍有余，动荡加剧。这场高管变动潮亦延续到今年，据不完全统计，今年一季度，已有103位房企高管发生职位变动（包括离职、跳槽、调任等）。

这个动辄年薪百万的行业，仍是众多职业经理人实现自我价值的平台。但在规模见顶、市场走弱、融资收紧等因素共同作用下，行业逻辑生变，房企对管理层所能发挥的作用正重新审视。

在今年的业绩会上，万科董事会主席郁亮就公开表示，在管理红利时代，万科不局限于找行业优秀人才，而是要面向全社会招揽优秀人才，和腾讯、阿里等互联网大厂抢人。

久负盛名后，地产职业经理人的光环逐渐消退，他们正经历新一轮的焦虑和迷茫，以及对自身职业发展的重新打量。

 铁打的营，流水的兵

2021年始，房企高管离职“大戏”便如期上演，涉及荣盛发展、新城控股、嘉凯城、华远地产等多家房企，且多为董事长、总裁级等核心人员。

据无冕财经研究员不完全统计，截至2021年4月28日，已有108位房企高管发生职位变动，多为总裁、董事、CFO等核心高层，且变动原因多为主动辞任及跳槽；涉及房企约70家，以中小房企居多。

从时间节点上看，年初及房企开始集中发年报的3月是高管变动的高峰期。在人事公告上，高层的变动多表述为“个人原因”，但现实情况并非这几个字能简单概括。

“三道红线压力下，房企尤其是踩线房企面临着降负债、降杠杆的任务，高管的压力首当其冲。另受疫情冲击，多数房企业绩压力剧增，这部分压力同样落在高管身上，成为他们离职或者跳槽的重要因素。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。

她指出，中小房企压力更为严峻，高管离职现象更加普遍，而在当前的政策环境下，高管离职潮或将持续一段时间。

多家出现高管离职的房企，如嘉凯城、上实城市开发等，自身经营状况均处于下行阶段。从行业整体上看，据克而瑞数据，2020年房企业绩完成情况不理想，目标完成度超110%的房企数量不及2019年，为近5年最低。

值得注意的是，此番人事变动中，不少新获委任或提名的房企高管均具备财务背景，如新城控股新任执行总裁梁志诚、奥园集团新晋执行总裁陈志斌等。

“当下地产行业进入下行周期，营销类人才的水平一定程度上会'大打折扣’。在'三道红线’背景下，一批财务背景高管领衔，或将成为未来行业高管跃升路径中的一种趋势。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。

经营压力之外，房企战略及组织架构调整，也是高管变动的重要原因。今年以来，包括新城控股、世茂、奥园在内的规模房企均进行了新一轮组织变革。

以世茂为例。今年1月，世茂进行了大刀阔斧的组织架构变革，原本的长三角地区被拆分，粤桂地区并入海峡发展，曾经的9大区域变成7个，形成“3大区域+2个地区公司”。

具体而言，山东地区、长三角地区（除杭州），由苏沪区域管理；华中地区、长三角地区（杭州），由浙江区域管理；粤桂地区并入海峡发展；保留西部地区和华北地区。

人事变动也随之而来。世茂山东地区董事长陆术东、西部地区董事长牛伟星、华中地区董事长秦华相继离职，职位分别由苏沪特区负责人蒋立丰、原杭州城市公司负责人夏俊、浙江特区董事长谢琨接任。

而对应“2025年实现总销售规模4500亿元以上”的五年战略规划，金科来了一次人事大换防。

▲核心高管换血，是金科实控人黄红云走上前台的重要信号。图片来自网络。

原金科董事长蒋思海、总裁喻林强双双卸任，原重庆区域公司总经理周达，原云广区域公司董事长杨程钧，分别担任董事长、总裁。同时，蒋思海变为金科名誉董事长，喻林强则是回归重庆大本营。

值得一提的是，在外界看来，此番核心高管换血除服务新战略外，也是金科实控人黄红云走上前台的重要信号。

 业绩神话再造难

于很多中小房企而言，规模诉求仍很强烈，但在当前的行业大势下，要实现规模跃升已愈发艰难。这种压力也传导至职业经理人，引发离职潮。今年来，刚上市不久的祥生地产、上坤地产、领地集团等，均出现高管频繁变动的情况。

过去的2020年末，明星职业经理人的“组团”离职更折射出当下职业经理人的生存困境，彰泰集团董事长兼总裁张巧龙、实地集团总裁刘森峰、三巽集团总裁王本龙等相继离职。这之前，陈凯与新力控股的分道扬镳也被视为典型案例。

▲刘森峰回应从实地离职一事，说了颇有深意的一句话：“凡事各有渡口，各有归舟。”图片来自网络。

以往市场好的时候，职业经理人为房企缔造业绩传奇，圈内更不断传出高额年终奖、通过跟投实现财务自由等传闻，明星经理人与中小房企互相成就的案例屡见不鲜。

譬如，上述被业内誉为“打工皇帝”的刘森峰，曾带领碧桂园江苏区域创下“一天一亿”的销售业绩，并受益于跟投制度，由此拿下过亿年薪。陈凯也堪称地产界的传奇经理人，先于2012年至2015年间，把阳光城从20亿带到200亿；后又用3年时间，将中南置地的规模从210亿扩大至1980亿。

然而，行业大势已变，这些职业经理人要再创神话已愈发艰难。

“不少职业经理人被中小房企挖去时，都背负了明确的业绩增长指标。他们与企业分手，不仅彰显了企业的经营压力，还说明了行业传统的经营模式在变，高管以往具备的经验和能力无法适应新的经营方式。”严跃进对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。

据可研智库分析，此前得益于土地红利和金融红利，行业处于快速增长期，处于规模发展期的企业普遍缺乏成熟管理经验。此等情况下，引入头部企业职业经理人，以获得先进管理经验，成为房企规模跃迁的捷径。

但走过红利期后，行业马太效应加剧，经验复制之路难走。中小房企在获取资源上存在很大难度，仅凭职业经理人的能力，也很难为房企达成快速的规模扩张。

下行周期中，老板对职业经理人的耐心也很有限。如此一来一去，职业经理人频繁出走也不足为奇。

市场环境变迁外，职业经理人跳槽至中小房企，也面临着诸多“风险”，典型的譬如与老板的权责博弈、企业文化的冲突碰撞、改革阻碍等，这些决定了其能否在房企施展拳脚。

比如，仅与新力控股牵手半年的陈凯，便被疑是个人风格与公司的差异导致分歧。加盟新力控股半年，陈凯推进了一系列改革措施，对公司的组织架构调整非常彻底，一些跟随创始人张园林多年的老臣也在调整范围内。

据“21世纪经济报道”援引内部人员报道，陈凯上任后大规模洗牌新力高管团队，包括人力、营销条线，有得罪人的可能性。比如，深莞惠、杭州地区公司总经理等均换了人，包括一些老板张园林身边的“兄弟”+老将。

 谁更吃香？

行业变局之下，职业经理人团体也出现了新的变动趋势。

随着一批批房企完成规模发展，行业逐步走入成熟，房企更注重内生型人才的培养；另一方面，年轻的地产二代们凭借先天优势捷足先登，逐渐走上接班之路。

高管年轻化已势不可挡，地产老将面临的职业压力凸显。

据北森发布的《2020房地产行业人才白皮书》，房企高管平均年龄43.6岁，其中80后占32.5%；35-45岁的核心年龄段占56%；50岁以后，地产高管面临较大的退出压力。

80后高管已成为主力军，典型如融信集团总裁余丽娟，出生于1982年，由公司一手培养，担任总裁时仅37岁。

▲出生于1991年的郭晓群（左）成为佳兆业执行董事之后，在朋友圈发表了四个字：“多多指教。”图片来自网络。

更有一批90后进入房企高层的核心位置。比如去年12月，蓝发发展二代、年仅25岁的杨武正获任为蓝光发展董事、常务副总裁兼首席运营官；佳兆业老板的一双儿女，郭晓群和郭晓亭，也已进入核心管理层，分别在地产和物业上崭露头角。

可研智库分析指出，未来，随着房企内生人才培养的进一步完善，行业人才市场泡沫将继续受到挤压。比起频繁跳槽，更为稳定的职场生涯或将更有助于个人发展。

同时，近年来，行业中高层管理者交迭更替周期出现明显缩短，这也表明，当下行业没有绝对安全的岗位，只有随时保持开放的学习态度，适应弱肉强食的规则，才能随着行业一起走下去。

去年末由亿翰智库等机构举办的行业峰会上，中南置地综合人力资源中心总经理宫金玉便表示，在当下行业形势下，地产高管不仅要具备一套系统性的方法论，还要根据现有组织情况，进行定制化的调整开发，做好长期陪伴组织走下去的准备。

从房企的需求角度看，随着行业步入冷静期，房企开始重视人效，行业用人趋于精英化，复合型专业人才、具有上下游整合能力的房地产人才较为稀缺。

值得一提的是，除在业内寻找新东家外，当下创业、跨行也成为很多地产职业经理人离职后的选择。

譬如原弘阳执行总裁张良“弃地从医”，转投自己梦想的医疗事业，履新思路医疗；彰泰、实地和三巽的前总裁——张巧龙、刘森峰、王本龙，于今年1月同时宣告开启创业之路。

行业下行周期，这些地产职业经理人想必还会继续“折腾”。