三选一，实例聊买房

交易日聊投资，非交易日聊人生。

今天，继续回复一封读者来信，来信如下。

沈老师：

你好。

我关注您的公众号大概有两年的时间了，受益匪浅。明年有换房的打算，希望得到您的指点。

先说下我的情况：本人34岁，坐标广州，已婚有一岁多女儿，在2017年的时候在广州郊区（非限购区）买了一套二手两房（小区有配套村小，附近有地铁，到市区需换乘，大概用时一个小时），现在房龄大概在17、18年了。

目前有换房的打算，一方面觉得房子小，想换个三房；另一方面也想考虑以后女儿的上学；同时17年买房的时候全部是商业贷款，未使用公积金（我们夫妻二人的公积金大概在20万左右）。

广州的购房政策是首套房贷款还清的情况下，二套房首付比例50%，若出售首套房，则第二套房首付比例40%。现有住房预计售价170万（其中含100万贷款），手上现金大概有80万，夫妻年收入有30万，除开房贷和生活支出外，大概可以积攒15万，公积金可以总共贷款100万。从购房日算起，现有住房基本没有涨价，而限购区的涨幅基本都在一倍以上。

关于换房，大体有三种方案：一是在本小区直接置换，三房价格大概在200~220万左右，但由于房龄大，需要重新装修；二是购买本区新房，看了一套新房，比现在的位置更偏一点，但配套有省级学校的附属小学，三房总价在300来万，2023年交房；三是换到限购区（更靠近市区），均价基本都在4万的水平，新房可能要去到5万，考虑两房。

方案一和方案二我们现有的资金应该还算充裕，但商业贷款的金额，估计在四五十万，无法贷出比较大的金额（总体觉得住房贷款的利率还算比较低，想尽量多贷点），方案三的话，暂时资金不足，需要再等两三年积攒资金，但可以最大化地使用公积金和商业贷款。

关于上面三种方案，希望能得到沈老师建设性的建议，期待您的指导，谢谢。

匿名

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匿名：

你好，房产置换是人生大事，只能自己独立、谨慎决策，我能分享的，只是个人的方法与经验，不一定对，更谈不上是建议，仅供参考。

以下是我对你的三个方案的看法，具体你最终选择哪个方案，还请自己决定。

就第一个方案而言，我个人对其未来的升值潜力非常担忧。

市场长期是有效的，在大盘整体涨一倍的情况下，该小区的房价还不动，其未来的升值潜力有多大，最好还是要做慎重的考虑。

我们买一套房子，既要考虑其居住价值，也要考虑其升值潜力。对大多数家庭而言，买房都会占用大量的现金，如果不能升值，确实太可惜了。

第二个方案，看起来是一个可选项，但最好先确认一下学校的办学质量，搞清楚办学时间、师资力量、学生来源等问题，现在很多名校都有所谓的分校，特别是新楼盘附近，而办学质量却良莠不齐，我个人觉得，最好再仔细确认一下。

除此之外，第二个方案的位置更偏，你和夫人的上班通勤，是否方便，以及未来的升值潜力，我觉得，也都是需要再思考的问题。

关于第三个方案，就你信中所言，明年换房时，手中的现金大约是165万（70万卖房所得，80万现金，15万新增积蓄），40%的首付，再加上税费，应该够得着380万的房子。

在房价不大涨的情况下，以4万至5万的价格算，380万买限购区的两居或小三居，难度并不大，不需要再花两三年攒资金，如果着急，也可以找亲友暂时先周转一下。

不过，要特别提醒的是，如果新房卖得特别好，或者二手房的卖家特别着急用钱，开发商和卖家有可能都不会接受组合贷，只接受商贷，这个细节也要留意，先卖后买的过程也要统筹好。

祝好

沈潜