重庆中央公园，未来可期！
（实拍）
前言
428土拍后，中央公园那一批原来两百来万大家都嫌贵的房子，马上成了香饽饽。
新房传导结束后，二手房的房价也开始迅速上抬。
一夜抬了40万的也有，上头涨了100万的也有（卖不卖得出去另说）。
一场土拍，中央公园火出了圈，照母山哭天抢地：
宇宙中心要易主了？
中央公园说，宇宙中心？拿来吧你！
01
宇宙的尽头是铁岭，重庆房产价值尽头是中央公园。
我知道你会不承认，但是你肯定这么想过。
中央公园这个板块有啥优势，能让资本这么疯狂？
首先，我要讲一个底层逻辑。
房地产短期看政策，中期看金融，长期看人口 ——任泽平
任泽平还有一个观点：
城市化初期会出现城市房价无差别普涨，但是城市化达到了60%及以上的时候，普涨就会停止，开始出现分化。
重庆2020年城镇化率已经超过60%，那么意味着最近几年已经在分化节点上。
所以，今年大家就会发现一个非常明显的现象：
优质板块的优质盘，涨涨涨；
品质差一点的社区，横横横。
究其根本，不过是人的需求和欲望在推动分化持续发展。
02
现在的住房并非一辈子一套房，而是在住房过程中会产生2-3次置换。
人有点钱了，就会换到更好的板块，更好的楼盘。那么，一些品质稍差的小区，就会在这个置换过程中被淘汰掉。
每个人对于“有点钱了”的衡量标准不同，但是板块的房产价值是统一的。
有钱人自然而然的扎堆在优质板块，扎堆在板块内的优质社区。
集体共识会推高单个社区的价值，相似品质的社区形成群体价值共识，再推高板块整体价值。
这就是由板块定位和价值/价格所带来的圈层划分，最终形成的价值闭环。
（自制）
中央公园走的就是这个路子。
公园一开始的房价就不低。2013年左右，公园的住宅均价，8000-9000元/㎡。
同年，核心区也有了1万/㎡左右的房子。
现在公园价格高企，与核心区依旧不相上下。
公园发展走了八年。这八年中，每年买中央公园的，都是每个时代相对富裕的群体。
一年一年走下来，就形成了你现在看到的高不可攀的中央公园。
一般来说，中央公园拿来叉腰的就是两江国际商务中心。它从最开始规划360万方的商业体量扩大到600万方。
好的，质疑声音又来了：
有那么多人支撑消费么？
03
中央公园板块以公园为中心点，向四个方向分别延伸。
（自制）
最先发展的是公园东，已经成熟的商业和社区稳稳地固定住了公园东的人口数量。
紧接着是公园西和公园南。
目前来说这两个区域多是政企单位率先入驻，而大部分楼盘正在修建状态，两江国际商务中心也正在建设中，所以这一带目前相比东区稍显人气不足。
（实拍）
公园北是现在最火的地方，也是公园向北正在发展的板块。
拿428土拍来说，高价地几乎都集中在公园北，并且来拿地的开发商，都不小。
（图源 渝地云）
（图源 渝地云）
合能，14002元/㎡；
中粮，13795元/㎡；
龙湖，13371元/㎡；
朗诗，13637元/㎡；
象屿，13528元/㎡；
华宇，13423元/㎡；
中交，10868元/㎡；
佳源，10329元/㎡；
保利，15711元/㎡；
一票开发商都看好中央公园，甚至公园旁边的悦来，地价都已高昂。
融创，14470元/㎡。
从开发商到购房者，这一波土拍又成了中央公园新一轮“富人群体价值共识”闭环的开始。而等到这些项目开盘、接房、入住，公园的人口将再次扩容。
总的来说，目前对两江国际商务中心有需求的，就只有东南西北四个区域。
但是，如果两江国际商务中心服务的仅仅是这里，那格局就太小了。
事实上，只服务公园板块，一个大点的商场就够了。但是，两江国际商务中心服务的是北区。
可以看看这张最新的重庆中心城区土地容积率的规划图：
（图源 重庆市自然和规划资源局）
商圈、商务中心和CBD的容积率集体偏高，所以会红成猪肝色。
北区，除了两江国际商务中心，没有大商圈。
这意味着，中央公园板块是北区的新中心，吃的就是整个渝北区的人口红利。
2020年，渝北区的GDP2009.52亿元，全市第一；
七人普后，渝北区常住人口219余万人，与第六人普相比增加了84余万人，增长了62.89%。
中央公园作为北区中心板块，公园东南西北建设完毕，它们与中央公园形成了一个结实的中心核，再持续向外扩张、吸附、合并。
人口的持续流入、GDP持续增长……
我们理应看好它的未来！
结语
被政策倾斜、资本倾斜、人口倾斜的中央公园，它已经是重庆中心城区内非常成功的新区标杆了。
所以，两江国际商务中心并不是公园的终点，反而它的全面开业，才是公园的下一个起点。
重庆中央公园，未来可期！
E·N·D
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原创：余生
校对：玉如意
主编：南城旧事
总编：浮云
图源：网络、实拍
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