房子过剩了吗？经济学家贺铿：房地产问题就是房子太多需求不足

有时候发现问题并且认识到问题的严重性比起解决问题更重要，因为如果连意识都没有根本不可能去想解决问题之道。房地产便是如此，过去，我们很难去正视存在的许多问题。我觉得如今不一样了，银保监会已经多次警告房地产金融化风险问题，甚至也说过，押注房价永远不跌的人终会付出沉重代价。

尽管解决问题的道路很漫长，但是我很开心，我看到了一点点的改变。在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下，调控思路也在改变，从过去单纯从房价入手，到现在更重民生，可以说实现了从房价调控向民生调控的过渡。

房子回归居住属性，说起来简单，但其实做起来很难，尽管如此，我们也必须照做，否则大家知道，就像前边所说，可能我们会付出更大的代价。说白了就是希望通过房住不炒的定位，实现房地产系列问题的一一化解，让房地产实现平稳健康过渡。

大家或许还记得经济学家任泽平的一句话，他说，“房地产是最坚硬的泡泡”，他一方面承认房地产的问题所在，但另一方面也客观表达了房地产问题的顽固性。

问题客观存在，但为何一直不破呢？这就是所谓的坚硬所在。他认为，绝对不会被戳破，也不会突然破裂。正因为中国房地产会向更加平稳和健康的方向发展，这跟我平时给大家说的是一个道理。

我们一方面坚持房住不炒不动摇，另一方面又会适时采取因城施策策略，正是对市场的一种平衡机制，确保房价不会大涨大跌，防止从一个极端走向另一个极端，这就是秘诀所在。

近日，经济学家贺铿表示，现在的中国房地产市场，住房的供给大于需求。要引导正确的消费观，在城镇化问题上，不能一味地大城市化。房地产是一个双重身份，既是虚拟经济，又是实体经济。如果“炒房”重，它一定是虚拟经济，如果房子重点看作居住用途，它就是实体经济。

这似乎也回答了很多人的问题，房地产到底是不是虚拟经济。其实之前我也跟大家说过，如果房子就是房子，他本身可以拉动建材、水泥、装修等几十上百个行业的发展，确实当属实体经济。但如果过度炒作成金融，那就是虚拟经济了。

而另一个问题说得更多了，那就是房子到底够不够住。这个是有争议的。官方也说过，2018年城镇居民人均住房建筑面积39平。地产大佬潘石屹也曾表示，20年前，中国城镇人均住房面积只有5.7平，舒适度不高，因此，房地产是刚需。随着中国经济的发展，我国人均住房面积已达到37平，现在不是刚需了。

还有很多人也都说过类似的话，今天我不去多说，因为你一定会说，不信，或者说自己被平均了，这一点错都没有。

若从总量和数学角度来说，平均每个人多少房子或多少平米的确够住了，然而那只是平均数，现实中没人跟你平均，人家也跟你平均不着。所以你会很抵触这样的数据。但我想说，对国家而言，需要测算出总量和人均，这是直接影响到国家决策的重要参考指标。

作为个人来说，该如何去理解这些数据呢？那自然要看这些数据对国家决策意味着什么。那就是我们的房地产正迎来一个新的关键转折期。尽管房地产的问题还没解决，但是大势上看，不会再搞大拆大建搞增量。

这也就意味着不是说不搞房地产了，而是不会再轻易新增，而应该去发挥存量市场的力量，如何通过市场手段去调配资源，让更多的房子流向市场，形成有效供给。这才是最重要的。

因为如果过剩不只是一种浪费，更是一种危险信号。

贺铿认为不会出现“硬着陆”情况。房地产相对平稳地“软着陆”就是要避免危机，调控的过程中也一定要防止出现泡泡的硬性破裂。事实上现在的调控正是如此，在把房地产从过热向平稳引导，用调控去平衡，防止房价大起大落。

房地产要想健康发展，就需要转型，由虚拟经济转向实体经济，转换到提高所有人居住水平的改善上。只有把房地产由虚拟经济转换到实体经济，房地产未来才能大有作为。

我对未来的房地产有信心，但绝对不是房价继续大涨，而是更加正规的市场化交易。而当前所有的调控努力，正是为这一切做铺垫。

现在的市场是不均衡的，有的城市饱和，有的城市还有潜力，不能一概而论。我们重点深度研究北京、上海、广州、深圳、天津、太原、石家庄、兰州、重庆、南京、无锡、苏州、武汉、郑州、济南、大连、哈尔滨、长春等城市板块价值潜力以及房价数据。这些城市的买房逻辑也不一样，需要有很强的分析能力。