【片区用地 】哪些土地可以通过协议出让获得土地使用权？

【博主讲堂】课程二【土地和片区开发融资课程】专注片区开发，适合有片区开发项目的单位，开发区园区管委会领导，园区平台、建筑企业、相关金融机构参加！6月10日重庆、7月8日大连，欢迎您的到来！来源：信贷白话2020-10-23本文由律师365、工隆建通智库整理，根据2003年国土资源部令第21号《协议出让国有土地使用权规定》等编写。在我国，土地是属于国家的，个人是没有土地所有权只有土地转让权的。土地是不能买卖的，但是土地的使用权是可以转让的。其实土地转让的时候双方就要协议出让。但并不是所有土地都是可以出让使用权的。Q:那么，哪些种类的土地可以协议出让土地使用权？A:1.商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地和工业用地以外用途的土地，其供地公告公布后同一宗地只有一个意向用地者的；2.原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有建设用地使用权划拨决定书》、《国有建设用地使用权租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；3.划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有建设用地使用权划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；4.已出让、租赁土地申请改变用地规划条件的，经规划行政主管部门批准，可以采用协议方式，但《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权租赁合同》另有约定的除外；5.出让的国有建设用地使用权人申请续期，可以采用协议方式；6.在划拨供应的建设项目中，需要整体规划建设的配套项目，建设用地不能分割供应的，可以采用协议方式供应；7.对无法单独确定规划条件实施供应的城市边角地、夹心地、插花地等，可以按规划部门批准的相邻建设用地规划条件，协议出让给该建设项目主体；8.利用地铁站（场）、公共服务设施、交通枢纽等公共空间进行上盖物业或多功能立体开发利用的，其建设用地使用权以协议方式出让给已经取得交通建设项目建设用地的使用权人；以协议方式取得的地铁站（场）、公共服务设施、交通枢纽等配套开发建设用地使用权，以自主开发为主，物业自持；9.对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设，涉及划拨建设用地使用权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金（租金），办理协议出让或租赁手续；10.经营性文化事业单位转制为一般竞争性企业的，原生产经营性划拨用地可采用协议出让或租赁方式进行土地资产处置；11.由于城市规划调整、经济形势发生变化、企业转型等原因，土地使用权人已依法取得的国有划拨工业用地补办出让、国有承租工业用地补办出让，符合规划并经依法批准，可以采取协议方式；12.对因搬迁改造被收回原国有土地使用权的企业，经批准可采取协议出让方式，按土地使用标准为其安排同类用途用地；13.企业改制（破产、兼并、合并等）时，未纳入企业改制资产的生产经营性建设用地使用权可以协议方式出让给改制文件确定的承接主体；14.采矿、采石、采砂、盐田等地面生产和尾矿堆放用地，鼓励采取租赁，也可协议方式出让；15.本实施意见发布前已形成的历史违法用地，包括集体建设用地上已建成项目的，经行政部门处罚后，需完善国有建设用地供应手续的，可以采取协议方式出让；16.人民法院生效法律文书和协助执行通知书要求办理国有建设用地手续，涉及出让的，可以采取协议方式出让给协助执行通知书明确的土地使用者；17.法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形一共分为17类土地，土地使用权转让申请办理协议出让，必须要经过相关部门的审批或者人民法院的执行通知书才可以进行，必须要符合相关的法律法规的规定。协议方式出让土地的政策汇编工隆建通智库 关凯序号文件名称内   容1《中华人民共和国物权法》第一百三十七条　设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。2《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）第九条　在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。3《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）第四条　工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。4《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第十八条　土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。第四十一条　土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。第四十五条　符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。5《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局令〔1992〕第1号）（已废止）第十二条　土地使用者需要转让、出租、抵押土地使用权的，必须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请。第十四条　市、县人民政府土地管理部门与申请人经过协商后，签订土地使用权出让合同。6《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）第十四条　县级以上自然资源主管部门统筹制定土地综合开发用地政策，鼓励大型基础设施等建设项目综合开发利用土地，促进功能适度混合、整体设计、合理布局。不同用途高度关联、需要整体规划建设、确实难以分割供应的综合用途建设项目，市、县自然资源主管部门可以确定主用途并按照一宗土地实行整体出让供应，综合确定出让底价；需要通过招标拍卖挂牌的方式出让的，整宗土地应当采用招标拍卖挂牌的方式出让。7自然资源部办公厅关于印发《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》的通知（自然资办发〔2019〕31号）第六条（出让方式取得国有建设用地使用权）　工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。符合《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）的相关条件和要求的国有建设用地使用权，可以协议方式出让，按照《协议出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发〔2006〕114号）办理出让手续。以协议方式出让国有建设用地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。第十五条（办理协议出让国有建设用地使用权）　原划拨、承租国有建设用地使用权人申请办理协议出让，以及划拨国有建设用地使用权转让申请办理协议出让的，除划拨决定书、租赁合同、法律、法规、行政规定等明确应当收回国有建设用地使用权重新公开出让的外，经依法批准，可采取协议方式出让。以长期租赁方式提供各种用途的国有建设用地，符合《协议出让国有土地使用权规定》的可采取协议方式，参照以协议方式出让国有建设用地使用权的规定办理。依据体经字〔2016〕646号文件的规定，对非营利性的冰雪运动项目专业比赛和专业训练场（馆）及配套设施，不符合划拨用地目录的，可以协议方式供地。第十六条　依法必须以招标拍卖挂牌方式出让国有建设用地使用权的土地实行先租后让、租让结合的，招标拍卖挂牌程序可在租赁供应时实施，在承租方使用租赁土地达到合同约定条件后需办理出让手续时，可采取协议方式出让。第十八条（企业转型涉及的用地）依据《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》（国发〔2012〕39号）、《国务院办公厅关于促进内贸流通健康发展的若干意见》（国办发〔2014〕51号）、《国务院办公厅关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》（国办发〔2014〕9号）、《关于支持钢铁煤炭行业化解过剩产能实现脱困发展的意见》（国土资规〔2016〕3号）等的规定,对旧城区改建需异地搬迁改造的城区商品批发市场等流通业用地、工业用地，在收回原国有建设用地使用权后，经批准可以协议出让方式为原土地使用权人安排用地，有土地使用标准要求的，应按标准安排同类用途用地。第二十条（过渡期政策）对于产业用地政策中明确，利用存量房产、土地资源发展国家支持产业、行业的，可享受在一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策的情形，现有建设用地过渡期支持政策以5年为限，过渡期满及涉及转让需办理改变用地主体和规划条件的手续时，除符合《划拨用地目录》的可保留划拨外，其余可以协议方式办理，但法律、法规、行政规定等明确规定及国有建设用地划拨决定书、租赁合同等规定或约定应当收回土地使用权重新出让的除外。产业用地政策对“暂不变更”的时限没有明确规定的，时限及后续管理可参照国土资规〔2015〕5号文件执行，或由地方自然资源主管部门会同相关部门制定实施细则，但时限起算时点应在设定过渡期政策相关文件有效期内。自然资源主管部门应当做好相关起算时点和过渡期时间跨度的备案管理，过渡期临近结束时，应当提前通知存量房产、土地资源的使用方，掌握其继续使用房产、土地资源的意愿，做好政策服务。期满及涉及转让需以协议方式办理相关用地手续的，按《协议出让国有土地使用权规定》和《协议出让国有土地使用权规范（试行）》办理。8自然资源部办公厅关于印发《轨道交通地上地下空间综合开发利用节地模式推荐目录》的通知（自然资办函〔2020〕120号）根据各地政策情况，如上海、杭州、成都均有相关政策、案例。9广东省国土资源厅《关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）五、边角地、夹心地、插花地的处理(一)定义。边角地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔(割)、面积小于3亩的地块。夹心地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块包围或者夹杂于其中、面积小于3亩的地块。插花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、与“三旧”改造范围地块形成交互楔入状态、面积小于3亩的地块。(二)“三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地(以下简称“三地”)，如符合土地利用总体规划和城乡规划，且累计面积不超过改造项目用地面积10％，经改造主体提出申请，按下列方式分类处理：1.“三地”为国有建设用地的，可按照协议方式办理出让手续。2.“三地”为集体农用地，需办理农用地转用或土地征收手续的，由各地按批次报批方式，经同级人民政府审核后，逐级上报省人民政府审批。3．“三地”属集体建设用地的，由各地将“三地”纳入需完善征收手续的“三旧”改造方案一并上报。“三地”处理中涉及土地征收的，在提供有关证明材料的前提下，可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。有关用地计划指标及耕地占补平衡由市、县级人民政府负责落实。涉及林地的，应依法向县级以上林业行政主管部门申办使用林地手续。10《兰州市人民政府办公厅关于印发兰州市贯彻国土资源部协议出让国有建设用地使用权规范(试行)的实施意见的通知》（兰政办发〔2016〕22号）（一）商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地和工业用地以外用途的土地，其供地公告公布后同一宗地只有一个意向用地者的；（二）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有建设用地使用权划拨决定书》、《国有建设用地使用权租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；（三）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有建设用地使用权划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；（四）已出让、租赁土地申请改变用地规划条件的，经规划行政主管部门批准，可以采用协议方式，但《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权租赁合同》另有约定的除外；（五）出让的国有建设用地使用权人申请续期，可以采用协议方式；（六）在划拨供应的建设项目中，需要整体规划建设的配套项目，建设用地不能分割供应的，可以采用协议方式供应；（七）对无法单独确定规划条件实施供应的城市边角地、夹心地、插花地等，可以按规划部门批准的相邻建设用地规划条件，协议出让给该建设项目主体；（八）利用地铁站（场）、公共服务设施、交通枢纽等公共空间进行上盖物业或多功能立体开发利用的，其建设用地使用权以协议方式出让给已经取得交通建设项目建设用地的使用权人；以协议方式取得的地铁站（场）、公共服务设施、交通枢纽等配套开发建设用地使用权，以自主开发为主，物业自持；（九）对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设，涉及划拨建设用地使用权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金（租金），办理协议出让或租赁手续；（十）经营性文化事业单位转制为一般竞争性企业的，原生产经营性划拨用地可采用协议出让或租赁方式进行土地资产处置；（十一）由于城市规划调整、经济形势发生变化、企业转型等原因，土地使用权人已依法取得的国有划拨工业用地补办出让、国有承租工业用地补办出让，符合规划并经依法批准，可以采取协议方式；（十二）对因搬迁改造被收回原国有土地使用权的企业，经批准可采取协议出让方式，按土地使用标准为其安排同类用途用地；（十三）企业改制（破产、兼并、合并等）时，未纳入企业改制资产的生产经营性建设用地使用权可以协议方式出让给改制文件确定的承接主体；（十四）采矿、采石、采砂、盐田等地面生产和尾矿堆放用地，鼓励采取租赁，也可协议方式出让；（十五）本实施意见发布前已形成的历史违法用地，包括集体建设用地上已建成项目的，经行政部门处罚后，需完善国有建设用地供应手续的，可以采取协议方式出让；（十六）人民法院生效法律文书和协助执行通知书要求办理国有建设用地手续，涉及出让的，可以采取协议方式出让给协助执行通知书明确的土地使用者；工 隆 建 通 智 库【博主讲堂】链接：土地和片区开发融资6月10日重庆，7月8日大连主讲人：薄著【课程内容】（开课时会根据最新情况调整）:一、“十四五”地方政府投融资新逻辑与新方向（一）“十四五”规划与政府投融资新理念（二）重磅政策重塑逻辑六个逻辑及两个应对（三）“十四五“基建五个新特征二、基建和土地片区开发58个实务问题（一）土地一级开发26个问题1.土地开发分为几个阶段？各阶段的管理要求是什么？2.什么是土地储备业务？有哪些合规要求？3.城投如何合规介入土储业务？4.政府可否委托国企进行土地开发？5.委托代建与授权开发有什么不同？6.政府购买拆迁安置服务是否包括购买资金？7.委托代建以及政府购买服务、政府采购工程能不能融资？8.委托代建、政府购买服务、政府采购工程对城投的要求有什么不同？9.土地出让金返还模式还可行吗？10.土地出让金如何合规用于项目？11.如何理解“平台公司不得以财政性资金作为偿债来源进行融资”？12.什么算来自政府的收入？13.政府如何合规地把钱给到城投？14.财政如何给城投合法合规注资？15.由政府设立的开发主体进行融资是否违反“政府投资项目不得由施工企业垫资”？16.由施工企业为城投垫资违规吗？17.如何定性政府投资项目？18.政府以补助补贴支持的项目该如何定性？19.政府把钱给到上级公司，上级公司再投到项目，算不算政府投资项目？20.如何定义垫资？21.建筑企业供应链融资可以做吗？22.什么是土地增减挂钩业务？23.土地增减挂钩指标交易能做融资吗？24.重庆地票业务为什么可以贷款？25.耕地占补平衡指标能做融资吗？26.如何实现土地开发一二级收入联动？（二）预算和债务管理20个问题1.政府如何安排资金用于项目？2.什么是政府预算？政府预算分哪几类？3.政府预算的编制流程是什么？4.怎样判断项目的资金已列入政府预算？5.政府的预算只有1年，但资金支付期需要十年，这个问题如何解决？6.能否签订超过三年的政府支付合同？7.政府的合规举债方式有哪些？8.政府债券分哪些品种？9.哪些项目适合发专项债？10.专项债必须用于有一定收益的项目吗？11.专项债与市场化融资怎么搞？12.专项债做资本金应注意哪些问题？13.专项债由谁来还？专项债是否不用城投去还？14.如何区分项目单位、建设单位、立项单位、实施主体、代建单位、承接单位？15.城投怎样利用专项债资金？16.专项债不得用于土储和棚改，如何应对？17.专项债的信息披露和绩效考核需要注意什么问题？18.专项债项目可以做流贷和供应链融资吗？19.什么是政府的隐性债务？20.如何甄别是否构成隐性债务？（三）片区开发12个问题1.什么是片区？片区开发项目有哪些类型？2.政府设立（授权）片区开发主体需要政府采购确定吗？3.政府授权企业做片区开发能授哪些权？不能授哪些权？4.如何获得片区土地开发权？5.什么是生地净地毛地熟地？6.土地招拍挂有哪些规定？7.哪些情况下可以不经过招拍挂而获得土地使用权？8.如何分析片区项目的可融资性？9.以房地产租售为主要产出的片区项目如何融资？10.以产业经营为主要产出的片区项目如何融资？11.以土地出让金和税收为主要产出的项目如何融资？12.从便于融资的角度应该规划多大的片区项目或分为多少个子项目？三、片区开发融资35种模式（一）土地一级开发阶段6种1.传统模式：委托代建、平台贷款、BT模式2.土地注入模式3.分期付款+延期付款4.做地模式5.一二级分段+联合模式6.二级赎买一级模式（二）棚改旧改城市更新5种1.广义棚改自求平衡模式2.二级带一级3.“三旧”更新模式4.保留历史风貌+带方案招拍挂+开发权转移模式5.反向购买或反向委托模式（征地拆迁资金的解决）（三）综合开发自平衡6种1.未来社区模式2.TOD模式3.EOD模式4.M0新型产业模式5.矿山生态修复自平衡模式6.砂石资源自平衡模式（四）结构化合作7种1.开发性PPP模式2.片区特许开发模式3.园区全流程PPP模式4.混改+上市模式5.专项债+土地模式6.专项债+市场化融资模式7.专项债+PPP模式（五）“授权+投资+EPC”6种1.京投ABO模式2.片区ABO+模式3.F+EPC模式4.投资人+EPC模式5.投资合作+EPC模式6.城市合作商模式（六）做大做强城投5种1.园区运营商模式2.经营性项目城投委托代建模式3.授权开发+做大做强城投模式4.片区综合开发市场化融资模式5.园区“授权+封闭运行”模式四、片区开发投融资总论1.根据项目产出2.根据项目内容3.根据项目主体（民企国企、当地平台、合作开发）4.片区开发投融资核心问题5.如何构建规划、投资、融资、建设、运营“一体化”、“一条龙”能力五、现场交流讨论/【博主讲堂】近期课程实况报道/：总第41期 海南总第42期 成都总第43期 长沙总第44期 成都总第46期 长沙总第47期 宁波内训实录 郑州总第50期 开封总第52期 济南总第53期 昆山总第54期 成都总第57期 西安总第58期 南昌总第59期 桂林总第61期 昆明视频讲座泰安以上课程也可以视频的方式开展