德国购买公寓必须了解的分割声明和社区规章

尽管德国房产价格持续上涨，但许多人仍希望拥有自己的房子。然后，您将面临一个抉择：是否购买公寓？如果您决定购买公寓，那么与购买独立的房屋相比，必须考虑一些特殊事项。因为公寓房房主必须加入业主协会，需要遵守必要的规章，因此，这方面需要特别的关注。

通常来说，购买公寓相比购买独立的住宅房会更加复杂，因为公寓的很多部分是由多个所有者共享的，例如地皮和有些建筑物。因此必须业主协会对这些共同持有的部分会制定详细规定。这些规定一方面是通过《公寓法》（WEG）之类的法律要求而产生的，另一方面是在社区本身确定的合同基础上产生的，包括所谓的分割声明（Teilungserklärung）和社区条例（Gemeinschaftsordnung）等。

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漫谈业主们需要共同遵从社区条例 Gemeinschaftsordnung

分割声明：必须清楚地记录在案

分割声明主要规定了如何在所有者之间分割相关的共有房产。它包含整个建筑物的规划文件，并详细描述各个公寓业主的所有权和使用权。

每个共同所有者有所谓的私人特殊拥有权（Sondereigentum），即，如果有十个平等的所有者，则每人拥有该房产地皮的十分之一，以及对例如地下室，停车位等其他部分的分配。

所以在购买公寓之前，重要的是要查询有关具体房产以及共享房产的内容。如果文件中没有明确说明，例如由于公寓被合并或进一步分割而没有得到明确记录，则准买家应格外小心。

另外就是有些部分没有明确分割，例如，某个阁楼公寓的屋顶露台，并未正确分配相应的共同所有权，结果这个屋顶露台就可能连使用权也没有了。

社区条例：一定要注意相关利益的冲突

社区规章规范了所有者之间的关系。乍一看，似乎为每个人的利益制定公平规则，但肯定和将来出现的问题联系在一起。

通常来说，后来加入的业主很难改变之前制定的社区规章，甚至某种意义上是不可能的，特别是在所有者比较多的情况下。所以，尤其是那些对更复杂物业中的单元感兴趣的人，应事先仔细研究社区规章，以避免令人不快的意外发生。例如，豪华住宅楼中也可能出现办公室或诊所，那么高层公寓楼的电梯就不可避免的要上上下下，甚至患者可能还会不小心按错门铃。

另外，可能现有的花园只能在有限的范围内供公寓所有者使用，或者相反，邻居可以在自己的露台前晾衣服等等。是否以及在多大程度上可以进行外观或结构更改也很重要。通常，社区规章都会规定要有一个统一的外观，那么，自己设计的可能性到底有多少就要提早考虑了。例如只能安装带有亮黄色织物的遮阳篷等等规定。

社区规章还规定了如何做出某些具体的决定，例如有关外立面的翻新，地下停车场的修建，室外设施的安装等等。通常，业主协会中的大多数也可能具有决定性的意义。