拥有39家分店的东京地标——大江户温泉要没了，到头来都是借地权“惹的祸”！

最近东京台场的大江户温泉上了日本的热搜。

由于定期土地租赁协议在 2021 年 12 月到期的原因，拥有十八年历史的台场大江户温泉物语将在今年9月5日闭馆。

此次，既不是因为想趁着疫情整修店面，也不是为增加经营而扩建的暂停营业，而是实实在在的「闭店」。

“事业用定期借地权”惹的祸

来过日本的朋友们想必都知道东京台场的大江户温泉，全日本一共有39个店铺，它是最大的温泉连锁店之一。

随着大江户温泉官网发布的闭店公告，以及在各种报道中我们都能看到是因为「事業用定期借地権（事业用定期借地权）」到期无法续租，这才是导致东京台场大江户选择闭店的根本原因。

这其中的「借地权」顾名思义，土地是借来的，而且大江户温泉签署的还不是普通借地权合同，而是事业用借地权合同。根据日本当时的借地法，契约最长20年就要把建筑物拆掉——也就是全部夷为平地，再把完整的土地还给土地的所有者。得不到续租后的大江户温泉占地面积有30,809㎡，这下拆掉还真的是很可惜了……

其实绝大部分的日本房屋是同时拥有「房屋产权」和「土地产权」的，换句话说在买房子的时候房子属于自己、土地也是属于自己的，那也就意味着土地是归所有者永久使用的。

对投资人来说，借地权还是所有权？

很多人在初涉日本房产时经常会问到一个问题：日本房子产权多少年？

日本房子是私有财产，永久产权，这也是吸引国内投资人的一个重要优势。但事实上，日本同样也有借地权的房子。

比如，想要获得土地建造住宅，有租借土地的方法(借地权)和取得土地的方法(所有权)两种方法。当然，比起所有权，借地权能以较低的价格获得土地。

借地权，一般分为普通借地权和定期借地权。

所谓普通借地权，是1922年日本制定的租赁法规定的租赁权之一。租赁期结束后，如果租地人希望的话，可以续签合同。

租赁期最初规定为30年，第一次续期后租约为20年，之后续期每10年更新一次。

这与租房规则是类似的。只要租客愿意，原则上可以一直续租，主导权在租客手里，房东或地主无特殊情况不能强制解约。不同的是租房的租期一般不会太长，续租10年算比较长的租约了。

但是对于租借土地，10年只是一个比较短的周期。也就是说，一旦租借出土地，在房子的寿命范围内，地主都很难收回土地为我所用。

基于此，为了增加优质住房的供应，1992年开始实行定期借地权制度。定期借地权也有商业用途，但一般更多适用于公寓，合同期限在50年以上。

在附有定期借地权的土地上建造的公寓，购买了房子的人必须在借地期间结束后作为空地返还给土地所有者。

借地权住宅的优点和缺点

优点

如果购买了定期借地权的公寓，最大的好处就是减轻了购买房产时的负担。因为土地没有所有权只有借地权，不需要花费土地的购买费用，只需要支付保证金就可以了。

如上图所示，以所有权购买的话，需要花费土地2000万日元、房屋建筑2000万日元共计4000万日元。另外还要支付与土地相关的固定资产税和城市规划税。

如果是购买定期借地权的公寓，房屋建筑依旧是2000万日元，但是土地只需要1000万日元保证金就可以了。即土地、建筑物共计3000万日元，与所有权相比，定期借地权可以便宜25%。期满后保证金还会退还。不需要负担与土地相关的固定资产税和城市规划税。

缺点

但是便宜有便宜的理由。不要只被便宜的优点吸引，也有必要充分理解缺点。以下列举了所有权公寓和定期借地权公寓的优点和缺点。

首先，定期借地权的公寓能住的时间是有限的。虽说是50年以上的合同期限，但在合同期满时，必须将土地作为空地返还给地主。

其次，由于土地是向地主租借的，所以每个月都要支付地租。另外还要预留一笔返还土地时拆迁费用准备金。

另外，从长远来看，如果借地权期限的剩余年数变短，出售难度会有所增加。

借地权公寓供应量正在减少

了解完优点和缺点，很多国内投资人看重的就是所有权，所以害怕“踩坑”买到借地权的房子。这一点不用担心，在购买时房源信息会标明，如果是借地权我们也会提醒投资人。

实际上，近年来借地权公寓供应量一直在减少，新增量一直在1000以下。

究其原因，一是因为公寓建设成本上升，二是市区租金负担重，运营成本增加。对于购买借地权房产的人来说，虽然不用缴纳土地相关税费，但是市区的土地租金也并不便宜，前期的低价优势与后续的租金成本几乎抵消。

所以像在东京市区内好的地段，买一套借地权的房子优势微乎其微，还是所有权更踏实。尤其是对于房产投资来说，地段是选房的关键因素，从后续转手的角度也更推荐所有权，没有后顾之忧。

想要同时拥有一套房子和土地吗？欢迎与我们联系。（小助手微信：A83693）

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