希腊房子涨价了,凭什么?

经常有计划移民希腊的华人问我:

希腊房子涨价了,凭什么呢?

今天,我想系统地回答一下这个问题。

首先要说明的是,过去三四年时间里,希腊的房子的确涨价了。

希腊央行每个月都会发布希腊住宅价格指数——以2007年为100点:

1、2017年下半年是希腊住宅价格的最低点,和2007年相比下跌了42%;

2、和2017年的最低点相比,到了2021年Q1,希腊房价上涨幅度超过了15%——雅典房价上涨幅度超过了20%;

3、和去年同期比,2021年Q1希腊房价上涨幅度为3.2%,雅典房价上涨幅度为5.4%。

希腊不是爆发了主权债务危机吗?希腊房价为什么会上涨呢?我认为有四大原因:

1、经济好转。经过八年的挣扎,希腊经济在2017年开始触底反弹,逐渐复苏。一方面,随着希腊经济的复苏,一部分希腊人有钱了,重新开始购买房地产,或者用于自住,或者用于度假,或者用于投资;另一方面,随着希腊经济的好转,恐慌性抛售房产的情况在减少,包括房产在内的资产价格在修复、上涨。过去几十年以来,一直都有外国人来希腊购房,或者定居、或者度假、或者投资。但是,希腊房地产市场的购房主力,还是希腊人。

希腊2000-2019年GDP年度增长情况

我们来回顾一下希腊过去30年的失业率:

1991年,希腊失业率是7.7%;1992-1994年,希腊失业率分别增长到8.7%、9.7%、9.6%;1995年,希腊失业率首次突破10%,一直持续到2005年;2006年、2007年,2008年,希腊失业率逐年下降,分别是9.0%、8.4%和7.8%;从2008年开始,希腊失业率从7.8%开始直线上涨,在2013年达到了最高点27.5%;2014年,希腊失业率开始缓慢下降,2019年降到了16.0%,2020年又小幅上涨。

霍庆川,公众号:我们在希腊观察希腊的一个绝佳指标:失业率

2、经济原理和市场规律:

房价下跌40%,这意味着市场上新房的售价已经与房子的成本价持平,在这种情况下。无论是开发商还是个人,都没有动力去建造新的房屋;如果房价继续下跌的话, 至少开发商会停止建造新房子。这个时候,就会出现只有存量新房供应的局面。即便经济不景气,希腊人还是会有购买新房子的需求,外国人也会来希腊购买新房子,购房者很快就会消化掉市场上的存量新房,就会出现新房供不应求的局面,这自然会带动新房售价的上涨,进而带动房价上涨,让开发商和个人有动力去开发新房。所以我认为,在没有天灾人祸和政府变态干预的情况下,房屋成本价就是房价下跌的天然底线。
霍庆川,公众号:我们在希腊希腊房价的跌幅,为什么是40%?

3、民宿。Airbnb等平台的发展,带动了民宿的发展。在Airbnb出现之前,游客来希腊旅游,大概率要去入住酒店等在住宿场所。在Airbnb的带动下,希腊民宿如雨后春笋般快速增长,为希腊旅游的游客提供了更丰富的住宿选择。在雅典市中心区域,以市场价买到位置和环境俱佳的公寓并将其改造成民宿,如果自己管理的话,可以实现年化8%以上的收益率,这是非常高的收益率。所以,在过去五六年的时间,不但外国人来希腊投资民宿,希腊本国人也会投资民宿——2020年1月,在新冠疫情爆发前夕,上线营业的民宿房间房价超过了10万间,至少还有2万间处于交易过程或装修过程中。

4、黄金签证。2013年,为了引入外部投资激活希腊死寂的房地产市场,希腊政府推出了“黄金签证”,允许欧盟之外国家的公民通过购买房产的形势获得希腊永居身份。截至2021年1月5日,希腊共向8011户家庭签发了希腊永居身份,这些外国家庭在希腊购买的房产数量至少在12000套以上——主要集中在雅典。

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