于无声处听惊雷！“两集中三批次”对房企意味着什么？

本期看点

1、22城受到土地出让新政影响，将集中发布住宅用地出让公告、集中组织住宅用地出让活动

2、“两集中”土地出让新政作为房地产行业调控长效机制，面对过热的土地市场与楼市有助于稳地价、稳房价、稳预期

3、“两集中”出让新政全面考验房企综合实力，促进房企形成势力分布新格局，头部房企聚焦热门城市，中小房企向三四线城市转移

▌22城受到土地出让新政影响，将集中发布住宅用地出让公告、集中组织住宅用地出让活动

近日，按照住宅用地分类调控文件要求，重点施行“两集中”土地出让新政：集中发布出让公告、集中组织出让活动，2021年发布住宅用地公告不能超过3次。总共有22个重点城市受到新政影响，分别为北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、苏州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

目前已有三个城市出台明文规定：

2月23日—郑州

郑州市自然资源和规划局发布《关于统一组织住宅用地挂牌出让紧急通告》告知，住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施

2月24日—青岛

青岛市自然资源和规划局官网发布《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》通知显示，将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。2021年青岛市将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争

2月24日—天津

天津市规划和自然资源局发布的《市规划资源局关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》表明，天津市确定于今年3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地的出让公告

“两集中”土地出让政策作为“三道红线”调控政策与“房贷集中度” 调控政策之后出台的第三道政策，是房地产行业调控长效机制的重要组成部分，积极落实了中央经济工作会议精神和自然资源部住宅供地供应分类调控工作精神。

▌2020年土地市场十分火爆，土地价格的上涨带动房价的上涨

2020年，全国200城市土地出让金总额达60717亿元，同比增加17.5%；全国200城整体成交土地均价为4849元/㎡，同比上涨7.1%。2020年全国200城整体成交楼面均价为2562元/㎡，同比上涨 6.2%。

2020年，一线城市土地出让金总额达8527亿元，同比增加40.1%；一线城市整体成交土地均价为22280元/㎡，同比上涨22.9%。2020年一线城市整体成交楼面均价为9911元/㎡，同比上涨 15.9%。

2020年，二线城市土地出让金总额达28930亿元，同比增加8.0%；二线城市整体成交土地均价为6306元/㎡，同比下降1.5%。2020年二线城市整体成交楼面均价为3214元/㎡，同比下降0.4%。

2020年，三四线城市土地出让金总额达23260亿元，同比增加23.7%；三四线城市整体成交土地均价为3080元/㎡，同比上涨13.0%。2020年三四线城市整体成交楼面均价为1694元/㎡，同比上涨11.0%。

不同能级城市土地市场与楼市表现情况中，一线城市土地出让金涨幅最高，高达40%，而二线城市土地出让金占比最高，但土地成交均价与楼面成交均价略有下降。

▌“两集中”土地出让新政作为房地产行业调控长效机制，面对过热的土地市场与楼市有助于稳地价、稳房价、稳预期

面对过热的土地市场与楼市，“两集中”土地出让新政集中供地客观上将分散企业资金，有利于平抑土地市场热度，稳定土地市场预期。同时，集中供地必然会带来项目的集中入市，房价上涨或受到抑制，有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。

▌“两集中”出让新政全面考验房企综合实力，促进房企形成势力分布新格局，头部房企聚焦热门城市，中小房企向三四线城市转移

“两集中”土地出让新政也会对房企形成全新挑战。每年三次集中出让土地，高额的保证金、土地出让金等将全方面考验房企融资能力、现金流管理能力与地块研判能力。

在经历“三道红线”政策后，房企纷纷进入降负债、降杠杆模式，销售回款成为企业现金流重要来源。如何铺排销售节奏与营销节点以面对集中的拿地资金需求将对企业营销端造成重大压力。在重重压力下，宅地资源会高度集中在实力雄厚的名企手中，形成头部房企聚焦热门城市、中小房企向三四线城市转移的新分布格局。

总体来说，“两集中”政策有助于稳定房价与地价，但也存在明显弊端，比如造成房源短时间集中供应，加剧市场竞争和波动，不利于市场稳定，同时也给房企拿地和经营计划带来很大的不确定性，造成经营管理难度增大的不利局面。